莒南县自然资源和规划局 山东莒南 276600
摘要：不动产泛指土地及土地之上的定着物，是个人财产重要的组成部分。对不动产的登记是指在需要对不动产的归属人进行确定以及归属权变更时，依照有关法律规定，将有效证件向相关部门进行递交，以此来证明不动产的归属权或完成归属人的变更。本文介绍了不动产登记制度的主要内容，并对不动产登记中存在的问题进行分析，最后对加强不动产登记的管理措施进行简单的探讨。
关键词：不动产；登记制度；登记管理
在新时代背景下，负责不动产登记的相关部门应紧随时代发展步伐，加强对不动产登记工作重要性的宣传力度，使广大人民群众认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用。
一、不动产登记制度的主要内容
不动产顾名思义，就是理论上不可移动或一旦移动就会严重损害其原有价值的物体，通常泛指房屋、土地、林木等地面附着物。对不动产的登记制度是针对不动产所有权制定的一项法律制度，由相关部门在产权人的申请下对不动产物权归属以及产权人变更情况进行登记，具有一定的法律效益。从近年来物权法和不动产登记制度的改革和不断完善这一系列的动作中不难看出，政府及有关单位对这项工作的重视程度，而这也必然会促进不动产登记改革和管理工作长足进步。
二、不动产登记中存在的问题
结合目前不动产的登记管理情况来看，还存在一些亟待解决的问题和缺陷，这些问题和缺陷不仅影响了不动产登记管理的真实性、准确性和有效性，还给相关部门的登记工作带来极大的难度和挑战，这些问题主要体现在以下几个方面。
2.1登记机关单位不统一
在与不动产登记相关的现行法律法规中，有多个部门可以进行不动产的登记工作，比如，对土地产权的登记要去土地管理局，对房屋产权的登记要去房屋管理局，对林木产权的登记要去林业局，对草原产权的登记要去农牧业部门等，这样的现行状况会直接导致不动产登记环境的混乱。同时，登记机关与行政管理部门之间在工作的融合方面也存在着一定的问题，例如，由于登记机关分散不统一，直接影响到相互之间的沟通和协调，同时也给产权所有人相关业务办理和查阅带来一定的困难和不便，特别是在两个或多个登记机关出现权力交叉或重合的时候，不仅会增加当事人的负担，还会使其正常利益受到损害，干扰到正常的法律程序。
2.2登记程序比较繁琐
由于登记机关单位的不统一，直接增加了登记程序的繁琐程度，当前关于不动产的法律规定很多，不同登记机关和不同部门有各自独特的工作方式，需要遵守的法律规定也各不相同。并且各部门需要不同的手续和证件，给需要进行不动产登记的当事人带来诸多不便。同时较为繁琐的登记程序还会增加工作人员的工作负担和出错率，不但影响了当事人的利益，还会给不动产登记部门工作的权威性和有效性带来一定的影响。
2.3责任制度不健全
在不动产登记部门进行不动产登记工作时，难免会出现登记错误、漏登或登记材料丢失情况，但由于责任制度缺失，使当事人蒙受巨大的损失，但对相关人员却很难进行追责。如果没有明确的法律规定登记错误需要承担怎样的责任，应给予当事人怎样的赔偿，对广大群众来说是非常不公平的。
三、加强对不动产登记管理的措施
结合不动产登记工作中存在的问题，相关部门应该引起足够的重视，深化对不动产的登记制度的改革，加强对不动产登记的管理，才能确保不动产登记的合理性和有效性。
3.1完善法律法规制度
想要对不动产登记制度进行有效的改革，首先应对相关法律法规政策进行完善，建立相应的不动产法律体系，使之能够与不动产物权法相融合。针对土地、房屋、林木等不动产相关规定，制定出一套合理可靠的不动产登记管理机制，并按照不同的登记法规进行约束，从而实现对不动产登记制度的统一。
3.2对不动产登记采取生效主义
在不动产登记中融入生效主义，就是将不动产的登记作为合同成立生效的主要条件，通俗的讲就是在登记工作完成之后合同才能被判生效。随着经济的发展，城市化的进程逐渐加快，在城市人口迅速增长的同时，带动了房地产经济的急速发展。这种情况之下，如果登记中采取对抗主义，会对房产市场形成一定的干扰，造成其混乱而无法正常运行，如果在物权变动过程中依然尊重双方的口头约定，以此作为房产合同生效的凭证，若此时开发商以同样方式再与另一方或多方签订同样的合同，就会对这些当事人的合法权益造成直接影响，因此必须将生效主义作为不动产登记合同生效的必要条件。
3.3采用形式审查制度
目前相关部门的公权对不动产登记制度的有效制约能力不足，传统的实质审查制度很容易造成公权对公民私权的过度干预，对当事人的合法权益造成一定的影响。针对此类问题可以通过以形式审查制度代替实质审查制度的方法来避免，但值得注意的是，对不动产登记采用形式审查制度会对其公信力造成一定程度的影响，使有关物权变动的法律规定变得不够明确，让物权的归属不够清晰，还会在一定程度上造成不动产交易的不安全性。因此，在实际管理工作中，可以利用不动产归属证书，作为证明不动产归属的有效凭证，保证不动产登记工作的安全可靠。
3.4建立健全预告登记制度
预告登记制度能在当事人对房地产或其他不动产进行所有权协议的签订中，为将来的不动产物权变动提供一定的便利条件，有利于保护当事人的合法权益，也能维护不动产交易的市场安全。在对预告登记制度进行构建时应注意以下几个问题：首先，对申请人的资格要进行严格的审核，可以由当事人和交易人共同提出申请，也可以根据合同单方面的提出申请；其次，应当明确预告登记的应用范围，通过具体的规定能保证日后出现一些问题时，能有相应的措施进行原因的分析，帮助更好的解决问题；最后，预告登记能够有效的约束不动产的所有人和第三方责任人，具有一定的法律效益。
结语：不动产是人们生活中的重要财富，不动产的登记工作主要是对产权的变更和确定。随着各项法律制度的不断完善和健全，不动产的登记制度也在顺应时代发展做出相应的改革，对不动产登记制度的管理也得到进一步的加强。随着不动产登记制度立法和管理体系的不断成熟和完善，在创造良好交易环境的同时当事人的合法权益也得到了更好的保障。
参考文献：
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