四川省绵阳市盐亭县不动产登记中心 四川绵阳 621000
摘要：不动产所属权仅在依法登记的条件下，不动产物权变更、建立、转让与注销方才具备法律效力。不动产登记特有的法制性、严谨性、规范性等特征，要求由专门机构或部门来完成，进行相关资料的整理归纳后，给予保存管理，能够对不动产产权人的合法权益予以法律保护，还可为不动产产权纠纷供给依据，在和谐稳定社会的建构中意义重大。鉴于此，文章分析了我国不动产登记工作中的疑难问题，然后提出了据有针对性的解决对策与优化管理方式，以供参考。
关键词：不动产登记；问题分析；管理措施
1不动产登记工作中的疑难问题及对策
1.1超宗地界限超面积问题
1.1.1问题分析
过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。
1.1.2处理方法
地区相关部门应根据问题产生的原因去进行处理。首先是由测量失误引起的界址线问题，实际上，测量失误一般只会导致界址线平移或宗地图变形，并不会对宗地面积产生巨大影响，所以在登记时，只需将界址线及地图纠正后即可登记。其次是关于原界址线错误问题，一般来说，不动产房屋作为已建成的建筑物，尽管其跨出让宗地建设使宗地边界发生了变动，相关部门也很少下发拆迁通知，对于不动产登记部门来说，需要申请人出具国土部门及规划部门给的宗地调整意见，意见需要对新设宗地的使用年限、容积率、用地等基本状况进行说明，然后补缴出让金，不动产工作人员方可对其进行登记办理。最后是关于建筑物超出宗地面积申请办理不动产转移或抵押登记问题，这个问题应根据程序办事，先确定用地范围，登记相关情况，再联合国土部门调查超宗原因，如果是违法用地就根据相关的法律进行处理，未登记则需要申请人出具国土及规划部门的批准文件，方可办理登记不动产。
1.2不动产登记土地使用权分摊问题
1.2.1问题分析
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。一般来说，大部分地区对商品房等一些共用宗项目，购房者要持有相关证明，例如，国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等，在这种情况下，不动产登记经办机构在登记时，需要在不动产权属证书上填写详细的宗地面积，并备注标记“土地面积共用”。此外，部分地区规定了住宅小区不分摊土地面积，非住宅小区分摊土地面积这一原则，或者有些地区的情况更为复杂，规定更为模糊，那么按照国家权籍调查等相关规定执行不动产登记事项，对无法进行划分的土地暂时不做登记。
1.2.2处理办法
结合我国建设用地房屋分摊土地面积实际情况，考虑到我国大部分地区现状，建设用地房屋独用土地面积及分摊土地面积应根据有关原则来进行分情况的处理。
一是，在开展第一次办理或转移登记工作时，也需要根据出让取得土地的范围来进行宗地的确定，且该宗地需要备注表明其为共有土地使用权面积。二是对不动产登记制度中关于建筑区内的共有道路、共用设施等方面的处理，关于这方面的使用权规定，业主应在首次办理房屋所有权登记时，就应申请这些共用设施为业主共有，保护自身权益。三是对过去已经分摊的，已经分摊的会在不动产登记数据库里有相关记录，因此，需要不动产权利人关注和办理相关变更手续后，并且注明共有土地使用权面积。四是要明确登记范围，在整个不动产的登记制度中，物权的登记效力作为其核心，所以必须明确登记的范围，规范不动产的范围，明确不动产登记的相关程序，以及不动产的归属，充分发挥不动产的效用。
2我国不动产登记制度的完善对策
2.1明确登记范围
在整个不动产的登记制度中，物权的登记效力作为其核心，所以必须明确登记的范围，规范不动产的范围，明确不动产登记的相关程序，以及不动产的归属，充分发挥不动产的效用。除此之外，登记权利范围必须明确容纳土地管理法、城市房地产管理法、土地承包经营权、国有土地使用权、采矿权、渔业法、债务基地使用权等规定的权利，相关的法律法规也必须明确和了解。
2.2统一、规范化管理
不动产登记产权因为我国相关的机关在工作过程中存在利益的冲突，所以会出现不动产机构秩序混乱的状态，而且没有明确自己的登记权利的主体。因此，应当统一、规范化管理我国不动产登记，避免出现房地分离的设置问题，确保我国不动产登记的权利得到统一的管理。除此之外，不动产登记的相关工作人员还要加强自身登记行为的改善，以及完善相关的法律法规制度，尽量缩小我国不动产登记工作上存在的差异，有利于推动我国宏观调控在社会发展目标的实现，使我国不动产登记工作的顺利进行，在一定程度上提高我国不动产登记的工作成果和工作效率。
2.3践行不动产便捷化
登记我国不动产登记是实行的依申请登记原则，意思就是说，只有登记人主动、自愿去相关的机构登记，去办理相关的登记手续，登记的工作人员不可以强制、逼迫公民办理业务，只有可以进行宣传相关的不动产业务，引导公民办理业务，避免产生不必要的风险，提高交易的安全系数，避免在登记的过程中出现细节的错误。而且还要加大不动产登记的宣传力度，有利于引导公民主动的办理相关的业务，除此之外，不动产登记的管理人员要用实际行动来证明登记的便捷化，做好一次性告知、主动服务等相关的基础工作。
2.4通过多种渠道
做好相关的宣传政策应该提高对不动产登记宣传的重视，可以通过大众广播、电视、网络媒体、报刊等多种媒体，以及现场答疑、上门服务、设置专门的咨询平台等多种方式进行宣传。比如可以在不动产中心和电视栏目组共同合作，在特定的时间专门为人们解疑答惑。除此之外，除了各不动产登记中心设置服务向导，国土、地税、银行等驻场办公外，还开通微信公众号，为人民提供方便的服务，人们可以随时随地了解到不动产的相关动态信息，和当天办理业务的实际情况、投诉建议等等。另外，不动产登记的宣传要多样化，其中包括登记的规章制度和法规，也包括相应的案例讲解；在单独进行宣传的同时，还要与其他部门共同联合，一起开展相关的宣传服务。
结语
综上所述，随着社会经济的快速发展，和人民生活水平的不断提高，不动产登记在社会的生活中已经是不可缺少的一部分，同时也是人们经济活动的集中领域。针对目前不动产中存在的问题要深入的研究和分析，结合我国社会和市场经济的实际需求，不断完善相关的制度和政策，保证人们的经济利益不受到损害，同时对社会经济的发展具有积极的推动作用。
参考文献：
[1]陈贺龙.当前不动产统一登记存在的问题与完善对策[J].现代经济信息，2017（22）：29-30.
[2]徐承驹.我国不动产登记制度若干问题几点思考[J].中国外资，2017（8）：200-200.