张工军
天津华厦建设发展股份有限公司 天津市 河西区 300221
【摘要】房地产开发项目具有周期长、资金投入大、投资回报风险大和资源整合多等特点, 本文从房地产甲方项目管理的角度出发, 谈谈如何完善房地产开发项目管理的质量控制。
【关键字】房地产开发项目；管理；质量控制；甲方
房地产开发项目管理的核心内容是质量管理。施工管理中。甲方管理作为项目管理的重要组成部分，贯穿于整个项目管理过程，在不同的施工阶段会遇到不同的问题。无论甲方的工作是否科学、合理、有序、严谨，都会对总体建设目标的实现造成严重影响。
1.甲方代表的基本要求
1.1专业基础知识要求
作为甲方的代表，首先应在房地产项目施工中的基本专业知识符合要求。甲方代表应明确自己的定位，明确这些问题后，才能更好地完成施工现场中的各项管理工作。这就要求他们有一定水平的专业基础知识，如果连最基本的建筑施工知识都不了解，也无法判断施工单位的施工过程是否出现问题，房地产项目是否达到标准。另外，只有专业基础知识是不够的，甲方代表还应有施工经验，这对甲方代表与施工方的沟通有很大帮助，同时也避免出现问题。
1.2联络和协调好三方
甲方代表是负责三方之间的联络和协调工作。房地产项目施工是一个复杂的过程，有多方单位的参与，同时施工环节也很复杂，任何环节出问题都会导致许多矛盾的产生。因此，甲方代表要做好施工现场的管理工作和三方之间的联络和协调工作。一旦施工环节出现了矛盾，甲方代表应及时解决，以减少不必要的摩擦。在施工管理过程中，甲方代表要担负起自己的责任，严格监督施工的各个环节，杜绝徇私舞弊现象发生，时刻为甲方考虑，同时还要考虑另外两方的权益，保证施工的顺利进行，努力实验三方共赢。
1.3注重计划的实施和目标的控制
作为投资方的代表，无论什么时候都要站在甲方的一边，因此在房地产项目施工现场管理过程中，要站在甲方的角度思考问题，从甲方的根本利益出发。甲方代表在监督施工时，要特别注重施工计划的实施。在施工前，要首先制定好施工计划，并与施工方达成意见一致，保证施工的质量以及施工周期，并监督施工单位严格按照计划实施。此外，在实际施工过程中，会受到各中因素的影响，对施工的质量和周期都会产生影响，甲方代表要及时调整施工计划，在总体目标不产生较大变化的前提下，可根据实际问题调整施工计划。同时，甲方代表要时刻关注各个环节的施工情况，把握好各个环节的施工目标，通过监督各个环节的施工目标，最终达到最终的目标——高质量的建筑物和合理的施工周期[2]。
1.4了解施工项目，强调施工安全
施工安全是施工过程中不得不强调的问题。甲方代表在房地产项目施工管理中，首先要考虑施工人员的人身安全，定期对施工人员进行安全教育和设备的操作安全教育，任何安全问题的产生都延长施工的周期。同时，甲方代表还要熟悉施工现场的地形、湿度、地理位置等，定期对施工现场的安全隐患进行排除，保证施工工人安全的工作环境。此外，甲方代表还要考虑施工过程中的危险因素，有针对性的制定紧急补救措施以及紧急医疗设施，防备突发事件的发生。
2.甲方代表在房地产开发项目管理的质量控制方法
2.1甲方代表对房地产开发项目进度管理
常言道：“有备才能无患”“凡事预则立，不预则废”。因此，作为甲方代表面对房地产开发项目错综复杂的管理工作，要想履行好自己的职责，在工程进度上能有保证，必须综合建设、监理、施工等各方面的因素，根据业主的工期总目标制定出一套切实可行的工作计划，避免因盲目施工、重复施工、施工机械问题、材料资金不到位以及自然因素等影响工程进度。
计划的制定一定要切实际，要充分考虑到各承包单位所承担的施工标段的进度计划，要抓好总体工程、单项工程以及关键单位工程的计划控制，通过“以月保季，以季保年，以年保总体”三级联保控制确保工程的进度按计划进行。在各类计划中，一定要有关键节点的工期控制。
制定出切实可行的计划只是一个良好的开端，执行计划才是工程能否如期交工的关键所在。而执行计划可不是甲方代表一方情愿的问题，涉及到多部门，多单位的共同协作。因此，甲方代表一定要深入施工现场，对工程计划的完成的实际量进行检查估测，估算进已完成计划的百分比，以此来估算出工期是否能如期进行。如果发现了问题，一定要在工期计划分析会上，认真分析问题产生的原因，并针对其原因组织并协调相关部门制定相应的整改措施，使问题得到妥善解决。
2.2甲方代表对房地产开发项目质量管理
在房地产开发项目中，工程进度管理仅是工程管理的一方面，其中不可忽视的、非常重要的是工程质量管理。没有质量的工程进度是毫无意义的。作为甲方代表，一定要严把工程质量关，代表甲方的利益，对甲方负责，切不可完全依靠监理的管理，而忽视了自己的职责。
经验告诉我们，虽然各个工程项目上都有专业管理安全的监理人员，甲方代表的工作也必须以监理的管理为主，充分发挥监理的安全管理职能，绝不能越俎代庖。但是，众所周知，监理的权限也是有一定范围的，他只能在权限范围内代表建设单位进行相应的管理，许多建设中的重大问题他没有决策的权力。同时，有的个别监理业务素质低下，无法达到标准的要求，甚至有的监理还存在着失职、渎职行为。因此，作为甲方的代表，必须承担起工程的安全监管职责，经常深入施工现场，通过巡视、检查或重点抽查的方式，加强工程质量的监管力度。如果发现工程质量存在问题，必须在第一时间敢于依照相关的合同条款对监理进行问责，以督促监理履行自己的监理职责。当然，这并不是说，甲方代表与监理之间水火不相容，恰恰相反，只要监理和甲方代表团结协作，各尽职责，才能更好的监管好工程质量。作为甲方的代表，一定要摆正位置，既要把工作做到位，又不能超越自己的权力范围。如果发现监理工作不力或者工作不到位时，一定要好好沟通、交流，及时指出其问题所在，并提出合理化建议，然后交由监理单位解决问题。问题比较严重，无法通过简单的沟通解决问题时，就要想办法通过监理单位要求更换监理人员来解决实际问题。
2.3甲方代表对房地产开发项目安全管理
房地产开发项目中出现安全事故的现象比较普遍。因此，房地产开发项目中的安全管理也是管理工作的重中之重。
为了确保施工安全，作为甲方代表必须协同各施工单位，做好安全防范工作。首先，要从强化施工人员的安全防范意识入手，要协同相关的部门和单位对进入现场施工的人员进行相应的安全教育和安全施工知识培训，对从事特殊工作的人员，一定要“持证上岗”，确认其有从事资格后再允许其工作。其次，一定要汇同相关单位，根据现场的施工管理的要求制定出安全管理制度，用制度约束其行为。最后，要加大安全监督管理。在房地产开发项目期间，要联合开展定期或不定期的安全大检查活动，以便在第一时间内发现安全隐患，从而及时制定出既科学合理又具有可操作性的整改措施，把不安全因素消灭在萌芽状态。而对施工中违反安全操作规程的人员，一定要采取强制措施严肃处理，绝不能心软手软，放任自流。
3.结束语
房地产开发项目管理是一个复杂的工程，这就要求甲方代表必须具备比较强的专业技术知识，丰富的管理经验和应变能力。在房地产开发项目管理中，既能充分发挥自己的质量、进度和安全管理职能，又能协调好甲方、乙方的关系；既能在技术上尊重设计人员，在管理上依靠监理人员，又能坚持原则，针对问题提出具有专业化水平的合理化建议。以便更好地履行自己的管理职责。
参考文献：
[1]田耕英, 李培.浅议甲方代表在建设工程项目施工中的协调管理[J].民营科技, 2019 (10) :214+219.
[2]龚成帅.关于甲方代表在施工现场对建设项目的管理措施探究[J].住宅与房地产, 2019 (16) :148.
[3]张连健.房地产工程中甲方管理的探讨及应用分析[J].河南建材,2019(04):162-163.