曹鹏远
中国建筑第二工程局有限公司华东公司 上海市 200135
摘要：装配式住宅将是中国绿色建筑和建筑工业化的必然发展趋势。文章解读国内相关政策措施、剖析目前发展困境，总结国外装配式住宅发展的成功经验，提炼得出政府扶持机制、驱动创新技术、部品通用体系、质量认证规范、大型企业集团等五点推动装配式住宅发展的关键因素，并提出可借鉴的策略建议，以指导我国装配式住宅更好更快地发展。
关键词：装配式住宅；国内外发展；关键因素；策略建议
引 言
近年来，我国进入产业结构调整、宏观经济增速减缓的时期。在这个经济新常态下，住宅市场的竞争愈发激烈，土地成本居高不下，融资成本进一步提高，给房地产行业带来一系列难题。在这个大背景下，住建部提出新型住宅产业化的概念。
1 国内发展困境
在国家政策的激励和扶持下，国内万科、远大、卓达等企业率先推进装配式住宅实践。为进一步了解国内装配式住宅发展现状，笔者对企业实地进行调研走访，与专家学者座谈，发现目前我国装配式住宅发展存在以下困境。
1.1设计阶段：设计思想滞后，协同能力弱
装配式住宅与传统工法在设计阶段存在明显区别，如结构体系设计、平面定位方式、基本模数确定等。然而现阶段，标准化、模数化的设计思想并没有得到足够重视。
1.2施工阶段：部品标准化不足，精准衔接难度大
目前，我国装配式住宅部品工业化程度不高、标准化程度不足，缺乏统一的通用体系和模数制度，造成部品、施工设备与建筑结构体系之间模数难以协调。在施工装配时，预制外墙和主体结构之间常存在较大缝隙，增大了渗漏风险，必须保证填充材料的密封质量和高强度。
1.3验收阶段：标准规范缺乏，衡量标准缺失
装配式住宅相关设计、施工规范欠缺，施工工法及安全规程尚不健全，甚至与国内部分传统建筑技术标准不兼容。国内对工业化住宅也尚未提出一套完整评价方法，在国家地方政策意见中也仅用装配率来评价考核，使得审批验收无标准可依，这对装配式住宅的大规模普及造成障碍。
2 我国装配式住宅发展的建议
2.1深化改革建筑管理相关制度
2.1.1建筑企业资质管理制度的改革
建筑企业的资质是企业能进入市场的通行证，也是建设部门对企业进行行业管理的抓手。作为一种新的生产方式，装配式住宅相关企业势必在原来的资质管理体系中找不到相应的位置。对资质管理制度的改革建议：根据需要设立与装配式住宅设计、生产、施工相对应的专项资质，将这种新的生产方式正式纳入到现有的管理体系中来，解决现有装配式住宅的工程项目缺乏管理的问题，以适应装配式住宅的进一步发展。
2.1.2工程招投标制度的改革
现阶段流行的设计、施工两阶段招标方式，与装配式住宅的生产过程不太适应，未来装配式住宅会出现建筑设计、部品部件设计、部品部件生产、现场施工四个阶段的招标，也可能会演变成一体化的住宅产业集团，将投资开发、建筑设计、部品生产、现场施工均整合在一起的产业链方式。对招投标制度的改革建议：在装配式住宅的生产过程中，不再人为分割建筑生产的几个环节，采取更为灵活的方式进行招投标，允许具有一体化生产能力的住宅产业集团不通过招标，自行选取或投资设立相应的具有设计、生产、施工能力的企业，以最大限度地整合资源，这样就可以与现行的招投标管理体制相兼容，迅速推动产业化的发展。
2.1.3工程验收制度的改革
未来装配式住宅的现场只有总装一道环节，与目前分部分项验收的管理不相符合。
对工程验收制度的改革建议：在装配式住宅的验收中，强制推行住宅性能认定制度，对现场总装完成后的房屋进行性能测试评定，并出具权威的检验检测报告。
2.2逐步取消商品房预售制度
虽然商品房预售制度长期以来有利于提高资金使用效率，对于有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用，但也存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平和低效率竞争等风险，同时一定程度弱化了装配式住宅在工期和质量方面的优势。
建议在一些城市逐步试点取消预售制度，拟定时间表，分阶段推进，对于新出让土地，逐步实行现售。第一阶段若干年内逐步提高商品房预售许可条件；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。
2.3大力推进装配式住宅产业链
2.3.1统筹解决地方政府各自为战，技术标准不一的问题
各地方政府包括率先发展装配式住宅的各大集团，都在纷纷着手制定自己的技术标准，从短期来看，各地先出台相应的规范，有利于指导辖区范围内装配式住宅的发展，但从长期来看，不利于装配式住宅在全国的推广。建议通过住建部统一牵头，组织各地区相关部门，统一讨论政府行业主管过程中的标准适用问题；在企业方面，以已经形成的产业联盟或住宅产业集团为基础，由全国性的行业协会组织，研讨装配式住宅的技术标准问题。在两方面工作的基础上，适时出台全国性的涵盖行业全过程的行业标准和技术规范。
2.3.2将区域装配式住宅发展纳入中心城市政府考核范围
地方政府有着自己的利益驱动，地方官员更趋向于将有限的财政资金投入到任期内就能见到成效的项目中去，而对于短期内发展成果并不显著的装配式住宅，财政补贴、税收优惠等力度并不会很大。所以在当前建筑业管理权限较大比例分权在地方政府的背景下，推动装配式住宅的发展，很大程度上要依赖于地方政府的积极性，特别是在区域经济中具有龙头和辐射作用的中心城市。小城市在发展装配式住宅中有着较大劣势，市场规模不足、产业化初期资本壁垒较高、辐射作用不够等，会导致如果硬性要求中小城市也具备构配件生产能力，势必会导致产能过剩以及经济资源的浪费。
2.3.3加大金融政策的支持力度
加快装配式住宅发展，势必要在金融政策上给予较大的支持。一方面，对符合条件的产业化企业进行低息长期贷款，支持从事该项业务企业的发展。我国由于管理体制的原因，房地产开发企业是整个住宅产业链的龙头，对发展装配式住宅有着重要的意义。对符合产业化条件的企业进行相应的低息贷款融资，将极大地鼓励现有房地产企业参与到装配式住宅的发展中来，会更有力地推动组织变革，通过新建、兼并重组等方式将具有产业化生产能力的公司整合到自己的体系中。
另一方面，对个人住房消费的专项金融支持也将极大地推动装配式住宅的发展。住房信贷政策主要由利率、首付比例构成，这两个条件的放宽都会对市场带来很强的刺激作用。在购房者对于信贷条件较为敏感的情况下，针对装配率较高的住宅以更高的信贷支持，就会提高装配式住宅的市场占有率，促使购房者优先选择采取产业化方式生产的商品房，开发商也因此加快产品销售，迅速回笼资金。
2.3.4借助资本市场实现产业发展驱动的转型
国内装配式住宅发展长期缓慢的一个重要原因是，廉价的劳动力成本使得装配式住宅的成本相对较高，从而投入到这个领域的资本远远不够。作为代表建筑业未来发展方向的装配式住宅，需要通过资本市场的放大作用，形成集聚效应产生规模经济。如果能以一个完整的概念对接资本市场，就会引发资本市场对装配式住宅行业经营业绩的关注。
结语
装配式住宅节能减排、标准化工业化的特点，在我国经济新常态背景下必然会采用的一种新的生产方式，其发展背景区别于欧美成熟的市场经济，具有中国独有的特色。一方面是刘易斯拐点导致劳动力价格的持续上涨，将出现成本倒逼机制，这是中国市场经济发展所必然出现的情况。
参考文献：
[1]张家兵.我国住宅产业化现状与发展前景[J].墙材革新与建筑节能，2016（2）：57-59.
[2]杨元锐，杨天宇.BIM技术在装配式住宅项目中的应用[J].施工技术，2018（5）：137-140.