朱子健 彭家英
中国建筑第八工程局有限公司 上海市 200125
摘要：精装修是个系统的全过程管理。坚持“设计把关、招投标控制、样板引路、技术交底保障措施、全过程跟踪管理”同时，牵涉非常多专业，需要各部门(专业)紧密无缝配合，才能呈现出完美的产品。
关键词：精装修、样板引路、技术交底、全过程跟踪管理
1.引言
精装修的秉性在成本控制及质量控制的前提下，为企业提升利润，为客户提供便捷，其最终目的是良好销售；精装修的优劣直接关系到项目的成败，如何完成项目整体定位，并成为精品考验着这个团队的管控能力和水平，成功的精装修项目是在正确的时间、做了正确的事情。
2.精装修项目成功的关键
精装修项目成功的关键就在于标准化体系建立，设计研发，成本控制与采购，施工现场管理，质量控制及通病解决，成品保护，验房交付，售后服务等几方面的节点控制。
2.1标准化体系建立
做项目是一个复杂的系统工程，它涉及到各行各业方方面面。而无规矩不成方圆，在这么复杂的系统中为了能够高效快捷的处理问题，那我们就需要建立标准化体系，当然标准化体系不是说所有的都一样，而恰恰我们需要体现出各项目的不同特色。大的标准不可以变化，但因为团队中各个角色的能力不同，那么我们要适当的根据项目具体情况调整部门和角色的职能，明确岗位职责，尤其抓住商务、工程、技术铁三角部门的联动与配合，同时做好图纸及资料管理，避免项目周期过长而导致资料分发布及时甚至丢失。本人根据项目建议：项目经理统筹全项目负责对外协调事项，确保项目符合所在国家、地区要求的情况下顺利施工，分管行政；项目副经理负责一切对内生产工作，确保进度、质量、安全，统管工程部、机电部、安全部、质量部；总工负责项目技术支撑，确保图纸、资料与现场实际同步，召开专项会议和组织技术交底工作，统管技术、测量、资料；商务经理负责成本管控、预算编制，确保项目成本可控数据明细，统管成本部、合约部、采购部。
2.2设计研发
设计研发准确的可以分解为两部分，对外对接各专业顾问进行图纸综合及深化设计；对内组织方案编制及技术交底。
对于有装饰装修工作的，时常会出现在后期装修完成后发现，结构图与设计图不相符，导致现场停滞甚至砸掉重新做。深化设计过程中应该准确核对结构与建筑、机电甚至是内部装修图纸。
对外工作重点是：①根据工程需求，对施工图纸进行深化设计和扩充，包括设计方案修订、确认、施工节点、大样以及各专业图纸的完善：②负责与业主、设计单位、监理单位的技术沟通；
对内工作重点：①负责专项技术交底，把设计图纸上的内容、要求，主要材料选用，及装饰效果交待给技术负责人、专业施工员、施工作业班组；②负责解答施工班组提出的施工技术问题；③对需要修改、变更、补充的图纸，应及时填写设计变更记录及通知单，向各单位及施工作业组传达。保证现场施工图纸的有效性。
除以上工作外另外需要重点关注图纸管理，制作图纸清单，分类保管，电子文档每月进行一次备份；资料管理，专人收发并分类整理保存，考虑到资料保存的完整性，尽可能所有资料保存原件及扫描件。
2.3成本控制与采购管理
项目应围绕财富最大化这一目标，根据自身的具体实际和特点，建立管理信息系统和成本控制模式，确定以成本控制方法、管理重点、组织结构、管理风格、奖惩办法等相结合的全面成本控制体系，实施目标管理与科学管理结合的全面成本控制制度。项目生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内必须要求所有员工参与的成本控制。
在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，市场经济为 建筑材料的供应提供多渠道，材料品种价格繁多，我们成本控制人员及现场管理人员应密切注意市场行情，掌握材料信息价格及“物美价廉”建材的采购渠道并与施工方共同管理，使工程投资得到合理的控制。另外在这一阶段我们建设方也要与施工方积极配合，协助其搞好施工组织设计，合理安排人、财、物，加快施工速度，提高工程质量。遇有疑虑问题时应及时与设计人员取得联系，选择既科学又经济可行的替代方案。
2.4施工现场管理
督促分包单位严格按照合同条款的约定和相关图纸进行施工，严格控制现场签证、额外用工及各种合同预算外费用。如确有必要，最好做到“以收定支”先算帐，后花钱，对必要的变更洽商，由专业成本预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握额度，避免积压成堆，心中无数。相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐藏工程记录及签证工作，涉及有关经济签证还应拍照留底，以减少结算时的扯皮或多给现象。
严把工期要求，合同框架管理——总工期（总包工期）、里程碑节点要求；
形成专业体系，三级进度管理——构建总包、精装修、甲供材进度计划管理体系：
穿插施工体系的建立——采取分段交接、分批进场计划的策略；
2.5质量控制及通病解决
分阶段重点把控实测实量，设计阶段、投标招标阶段、合同签署阶段、实施阶段。
根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，用以保证在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图一并完成，大大降低后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失；
招投标阶段：
——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯；
——通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标；
合同签署阶段：
——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定；
——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款；
项目实施阶段：
——每周定期组织监理单位、总包单位对精装修完成面进行实测实量检查；
——建立分户实测实量数据档案制度，发现问题点，按照档案数据过程中进行消项， 对重点、难点工序进行分析总结（例如玻化砖墙面铺贴工艺），形成现场管理的可视化；
——严格落实合同中约定的实测实量奖罚条款；
——严格执行PDCA计划及管控；
2.6成品保护
在工程项目施工中，必须充分重视成品保护工作。道理很简单，哪怕生产出来的产品是优质品、上等品，若保护不好，遭受损失或污染，那也将会成为不合格品或废品。所以成品保护，除合理安排施工顺序，采取有效的对策、措施外，还必须加强对成品保护工作的检查。
结合现场实践，主要概括为以下几个字：
（1）护。护就是提前保护，以防止成品可能发生的损伤和污染。如为了防止地面污染，提前铺上塑料布或纸板；进出口台阶应垫砖或方木，搭脚手板过人；门扇安好后要加楔固定等。
（2）包。包就是进行包裹，以防止成品被损伤或污染。如不锈钢饰面柱子、栏杆，做好后立即用纸皮包裹捆扎，电气开关、插座、灯具等设备也应包裹，防止粉刷、油漆时污染等。
（3）盖。盖就是表面覆盖，防止堵塞、损伤。如落水口、排水管安好后要加覆盖以防堵塞等。
（4）封。封就是局部封闭，如大理石地面施工后，应暂禁封闭，待达到可上人作业强度并采取措施后再开放；室内墙纸、地毯在施工完成后，均应立即锁门。
（5）锁。锁就是锁门、锁定，对于已经完成的单位，必须出入登记，时时检查锁门避免二次污染及配件丢失；假如出现污染或者丢失，及时锁定责任人，减低现场损失。
2.7竣工验收及交付使用
《建筑法》第61条第1款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。施工合同中承包人的主要义务就是按设计要求和国家标准向发包人交付合格的建筑产品，竣工验收合格后的交付两个方面：
（1）建筑工程实体本身的交付：即施工单位在验收合格后，将所有的人员、机械、设施、材料及临时设施全部撤出施工现场，清场后移交给开发商。
（2）建筑工程有关的技术档案和资料的交付，即包括纸质资料也包括电子档案。
作为施工企业，我们关键的里程碑是--“五方参与”的竣工验收：即建设、勘察、设计、施工、监理单位根据国家颁发的验收规范和合同约定进行检查、评定活动，也是《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定的工程交付使用条件。通过了五方验收即意味着作为施工单位的合同义务已经完成。
然而做为一家良心的施工单位承包商在竣工验收及交付使用前，笔者同样认为应该从以下几个方面进行重点把控：
（1）检查门窗看门窗是否开合顺畅、方便锁闭。配套钥匙是否能快速打开门，门是否存在变形、把手是否有破损情况；窗户配套纱窗质量是否合格；使用临时电池，测试门铃。
（2）检查漏水情况。屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，确保注意看这些地方有没有黄色污渍及漏水痕迹；如有，当立刻解决。
（3）检查墙面地面。用空鼓敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，按照质量规范进行整改。
（4）检查电路及家用电器。利用插座小灯或者万用表，检查插孔是否正常通电；闭合开关箱内对应的分路电闸以及总开关箱里的各分路电闸，确保运转正常；打开空调、微波炉、电冰箱等进行开关测试。
（5）检查烟道。可以现场点燃一些废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。
（6）检查下水道。在检查下水道是否通畅的时候，利用水桶装满水，快速倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。
（7）进行防水检查。把卫生间周围堵上装满沙子的塑料袋，并堵住各下水口，往卫生间里注入不低于2厘米的水，24小时后看楼下是否有漏水现象，如果有漏水，采取适当的注浆或其他方式进行整改。
（8）记录。记录好屋内各水表、电表、气表的数字，确保跟业主或者开发商进行顺利交接，避免后期扯皮。
个别业主及施工单位会在分户验收过程中会对以上几点进行内容进行把控，覆盖率为100%。但根据笔者工作经验，本人建议在交付使用前一个月，应该组织相应人员对已验收完的房间进行二次随机抽样调查（考虑成本的情况下建议20%，入不考虑成本可进行第二次100%全面检查），以确保可以在交付小业主时候房屋可以确保为一个最好的状态，提升企业自身口碑。至于分户验收后的第二次验收成本，需要施工单位与业主进行详细的沟通。
2.8维改及售后服务
（1）维修主体。工程部负责接收物业公司或建设单位的反馈以及业主的报修，按返修期限处理，并及时回复物业公司；界定整改责任，确认费用的归属，组织安排工程维修的实施，并组织工程验收，确认维修工作的完成；对施工单位保修责任的协调管理，对质保期内施工单位不能及时提供保修责任，对第三方的维修工程进行定价、确认手续办理；发起内部事项审批流程，登记施工单位质保金扣款台帐，跟进财务付款办理和扣款手续；做好施工单位维修负责人及其联系方式的台账，并及时对有变更后的联系人及联系方式进行更新；一般而言，精装修房子在交房后六个月为集中返修期，在此过程应该做好《质保维修台账》资料应该尽可能的完整细致，并定期统计维修整改率。 ?
（2）维改队伍和费用的确定。参照公司招投标的规定执行，由项目部对外组织招标至少3支（含）以上的第三方维改队伍，形成长期合作关系。未确定长期合作的维修队伍前，维改队伍的选择应符合公司的招标要求：
（3）维改费用承担原则。合同质保期内的维修费用，因分包单位不响应的，由工程部组织第三方进行施工，费用从分包单位的质保金中扣除；成本部负责审核整改事项的金额，并保留造价版本（即博奥、广联达类）文件的电子版；
3.总结
精装修管理是一个繁而杂的系统工程，需要管理人员有整合的系统思维和统筹协调能力，坚持“设计把关、招投标控制、样板引路、技术交底保障措施、全过程跟踪管理”。需要加强事前、事中的过程管控，也需要将协调工作融入到质量部、安全部、成本部、采购部等各个端口的重点管理工作中，才能呈现出完美的产品。
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