梁宗华
广西开宗房地产资产评估有限公司 广西南宁 530000
摘要：我国的科技领域正在高速的发展中，各个层面都有了前所未有的突破性进展，建筑业也获得了迅速的发展。因为资产价值量巨大的房地产行业和建筑业之间有着直接的关联性，所以将工程造价应用到不动产的资产评估工作之中，将会对不动产资产评估准确性的提升起到至关重要的作用。
关键词：工程造价；资产评估；应用
引言
在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，不动产资产评估是指估价人员模拟不动产市场价格形成机制，借助各种评价方法模拟不动产市场价格形成过程的工作，不动产资产评估面临着市场、政策、技术以及场地人员条件等多种因素的影响，容易出现评估结果不准确的问题。
1工程造价在资产评估中的重要性
工程造价是指一个项目的全部建设价格，是指为完成一个项目的建设，需要的全部预期成本或实际成本的总和。从业主——投资者的角度来看，工程造价指的是项目的全部建设成本，也就是为了完成工程预计支付或实际支付的固定资产投资成本总额。因此，从这个意义上讲，工程造价就是一个项目的固定资产投资总额。从承发包角度来看，工程造价指的是项目价格，就是一个项目的建设，在土地、设备、技术服务和承包的预期或实际市场上通过招标、投标等交易方式，确定的施工、安装项目的总体价格。
2工程造价在资产评估中的应用
2.1充分考虑市场因素
对于同一工程，可能其实际市场施工合同价低于我们以评估为目的的工程预算价，该如何理解?这通常是市场竞争的结果，这种状况一般出现于社会中普通的民用建筑，其施工技术为大家所掌握，施工难度不大，工期符合一般建设规律，不会太抢工期，施工强度适中，施工资源能较均匀投入，项目资金能按时到位，项目体量适中，不会太大或太小而影响工程造价，这样的项目因其条件能为大多数的建筑企业接受，所以市场竞争激烈，基本以造价低者中标胜出，因而其市场中标价往往低于预算控制价，评估时可以考量这些市场因素，适当在造价中的利润水平、企业管理费水平上参考市场行情，但不宜完全按其最终的市场价，还是需要体现评估的一般客观原则。(1)对于一些工期与正常时间相比要求缩短很多的项目，可能存在赶工措施费，若是用于评估则不应考虑此费用；(2)对于技术要求高的项目(例如高速铁路项目、核电工程等)，对企业资质水平有限制，同时会发生额外的技术措施费，若是用于评估应适当考虑措施费；(3)业主资金不到位的项目，施工方需垫付工程资金，其工程费用中可能会含有垫付工程资金的财务费用，若是用于评估则不应考虑此费用；(4)竞争不充分，甚至设有技术垄断、资质门槛，这样的工程其合同或结算价往往考虑了额外的技术措施费，垄断因素等，其用于评估时要剔除特殊因素，还原一般客观化的平均市场工程造价，这样的建安成本方可用于评估使用。
2.2工程量清单可作为不动产资产评估的基础
工程量清单计价是我国目前使用较为广泛的一种工程造价方法。工程量清单包括以下项目：实体分项工程量清单、计量项目清单、其他项目清单。实体分项工程量清单又称为分部分项工程量清单，是完整的建筑产品的组成部分。每个分部分项工程都是一个不完整的建筑产品，清单中的所有分部分项工程项目将会构成一个完整的建筑。分部分项工程量清单项目的建立对于承包商来说与他的施工计划和施工组织没有多大联系，也不会因为主体的不同而有什么差别，要求承包者做好措施清单所列项目的内容是合理的。这部分工程的完成只是有利于工程整体的形成，它并不构成建筑产品的形态。计量项目的材料、人工、机械等消耗也是项目直接成本的组成部分。不同的承包者在完成相同的建设任务时，所采取的措施不一定相同，其成本也可能不同。
因此，措施项目一般由企业根据自己采用的措施方法和其期间产生的消耗自主立项、自主报价。其他项目清单是指：暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费等等。例如，在项目建设中可以进行的一些零星工作所需的劳力、材料、机械转移及其费用、承包商提供的材料和设备的费用等等。总的来说，清单计价的方法是用建筑物的综合单价来表示分部分项工程的价格。
2.3提高不动产资产评估数据准确值
不动产资产评估中，实际实施施工预算价格与评估价格相比，价格较低，这是由于市场竞争导致的。民用建筑的施工技术比较普遍，也容易掌握，总体难度不高，而且工期建设有一定的规律，涉及到的材料资源大致相同，进行工程造价的时候不会有太大的价格波动，建筑企业比较容易接受。随着时代的变化和经济全球化背景的影响，市场竞争变得越来越激烈，预算控制价高出竞标价，企业想要竞争中占据优势地位，就要降低预算结果，无论是工程造价利润水平还是企业管理的费用，都要结合市场情况进行分析。但是不能完全依照市场价格，也不能完全降低成本，应该在保证质量的基础上注重成本。不动产资产评估中，工程造价不考虑以下两种情况，第一种情况是工期与进度提取，缩短施工时间的同时也会有赶工措施费用产生；第二种情况是合同签订以后业主资金没在规定时间内到位，施工单位需要垫付费用，工程费用中就存在被垫付的费用，这种情况也不放在不动产资产评估中考虑。
2.4用工程造价来取代成本法进行评估
在对不动产进行资产评估的过程中，成本法与工程造价法在评估的程序之中和内容之中都有着很大的相似性，但是这两种方法也有着很多的差异性。通常情况下，在对不动产进行评估的过程中，成本法的应用会将社会化的客观成本作为有效依据，而工程造价法的应用，则会将特定条件下的特定工程作为主体来对工程的费用进行计算。这两种计算方法在计算的原则方面也存在很大的差别，在通过工程造价法进行计算的过程中，主要的计算基础是社会化条件，同时也可以在评估的过程中合理调整材料的价格，这样就可以让最后获得的工程造价更加符合实际，进而在应用成本法对不动产进行评估的过程中作为核心依据。但是在实际的评估工作进行之中，因为工程类型的不同，其合同价所受到的条件约束也就不同，所以一些特殊的条件会对工程的合同造价起到较大的约束作用，进而无法直接对其进行评估。我国也曾经对工程造价清单的计价模式予以大力推广，规定在每一个工程项目之中，无论是税金、规费、措施费用，还是分部分项的工程项目，都应该将数量、项目名称等这些单位明确标注在计价清单之中，而工程量清单计价的定额将会直接由政府来发放。不同的地区也会有着不同的工程量清单计价定额，这样才可以与不同地区之中不同的市场条件做到良好结合。在此过程中，一些企业也可以将自身实际的发展情况作为依据，以此来自由选择企业的定额。一般情况下，各个省份的定额都是对实物工作之中的一般组成量进行确定。比如，分项工程之中的实体材料消耗以及人工方面的投入都应该和社会的一般技术以及一般劳动效率相符合，这种评估指标不仅十分平均，而且也更具有代表性。一般情况下，投标方会对材料价格以及管理费用进行决定，工程清单的计价可以用来模拟社会报价，分项综合单价将会作为竞标依据，通过不同的工程项目以及具体的情况来计算工程量。
结语
总之，在工程造价计算时,应注意工程造价的客观化处理方式,完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中,以工程造价数据作为不动产资产评估的技术数据,以得出客观性、一般化的建安成本,提高评估结果的准确性和可靠性。
参考文献
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［3］杨晓东．房地产评估中工程造价的运用［J］．中国房地产业，2019(12):249．
作者简介：梁宗华，（1966-），男，汉族，广西南宁人，本科，工程师，主要从事房地产评估、土地评估、资产评估和工程造价咨询工作。