莫深杰
广西开宗房地产资产评估有限公司 广西南宁 530000
摘要：经济全球化的深入推进加快了我国城乡发展的步伐，房地产行业在不断飞速发展的同时国家也对房地产行业有了新的规则和要求，这些规则要求主要就是为了在房地产行业中做出一些调整，目的就是为了能够让房地产行业稳步进步、开发商与开发商之间的和平共同发展。对于目前房地产行业已经向投资方面前进，这样就说明了房地产评估会在房地产行业中起到促进的作用。
关键词：投资性；房地产；评估；应用策略
引言
在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，中国房地产相关政策不断推出，房地产业的积极健康发展逐步推进。目前，中国的房地产业已转向投资方向的发展目标，而投资房地产是指为出租或资本增值或两者兼而有之的房地产。房地产行业向投资性房地产方向发展符合现代社会的经济需求，为了能够控制好这一资金流入巨大市场，对其进行资产评估能够公正有效地促使投资性房地产良好地、合理地、理性地发展。
1投资性房地产评估
在实务中，投资性房地产的评估方法可以采用市场法、收益法、直接资本化法。以市场法为主，兼顾收益法。
1.1收益法
收益法是从评估对象未来收益的角度来判断其现时的价值，合理性更充分。该评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。在具体使用中，收益法评估主要采用收益乘数法和报酬资本化法。（1）收益乘数法。这种评估方法只能应用在房地产市场环境较为成熟的情况下，且只适用在公寓、商铺等投资性房地产的批量评估上，直接反映出了市场价格和租金的关系，因为其本身的参考价值不大，一般作为辅助方法使用。（2）报酬资本化法。这种评估方法适用于批量或者单项资产评估，通常应用在信息较为匮乏的市场环境下，通过报酬资本化法，将被评估的投资性房地产的未来期望收益和获利年限进行预测，并将其中可能产生的风险做量化处理，提高评估结果的准确性。这种评估方法能够被评估的将投资性房地产的资本化价值明确展现，评估过程具有较高的参考性。
1.2市场法评估
市场法评估依赖于评估对象和参照物的可比性，通过已有参照物的价值，结合评估对象与参照物的差异，经过修正得到评估对象的价值。在采用市场法评估投资性房地产的价值时，必须根据市场法运用的要求和原则，收集相关房地产交易的案例，并确保案例之间的可比性。由于市场法主要针对是投资性房地产的权益、区位、实物、交易、租约等相关数据的分析与评估。所以，投资者在使用这一方法开展评估工作时，必须对投资性房地产的实际容积率、交易日期、使用年限、经营状态、租约条件等因素予以充分的重视，同时收集详细准确的技术参数。然后采用加权算术平均法，对成熟条件下的单项房地产交易价格进行客观工作的评估。运用市场法进行投资性房地产的评估，不仅将房地产市场的价格变化趋势准确地反映出来，而且其评估操作的可操作性也更强。
1.3直接资本评估方法
直接资本评估方法，不仅在房地产领域被广泛应用，也在其他不同行业评估项目中采用。此评估方法通过直接资本化，有效分析出房地产效益，受时间限制小，工作人员仅利用其中的任意基本数额，就可以判断整体效益情况，并此其作为依据分析未来的市场收益，可保障在每个时间段的实际收益值一致，作为不变的整体存在。直接资本的评估方法包括，金额折现方法、租期折现方法、现金流的折现方法，在无规律的收益性房产中，选择现金流的折现方法具有应用价值，在带租约的投资性房地产资本评估中，选择租期或者收回金额的折现方法，效果佳。
2投资性房地产评估应用策略
2.1建立完善的估值标准体系作为参考
市场法估值本身具备一定的流程，在执行该流程时，针对其中的一些常用步骤，认真总结其原理并分析得到可靠的执行方法，为下一次的市场法估值提供一定的经验基础，随着这些经验的不断累积，就可以形成具有一定参考性的评估体系标准，比如制定同等条件下年限建筑年限不同对估值修正系数的对照表，在最初，这些表格的数据往往缺乏一定的科学性，但是在多次估值之后就会逐渐明确具体的年限差是如何决定最终的年限修正系数，从而逐渐提升估值的有效性。在体制的建立上，可以着重先从估值必然涉及的数据上进行总结，比如日期修正系数、交易量修正系数和区域修正系数等，对于能出结论的方面可以直接纳入到体制建设中为以后的市场评估提供理论支持，而当数据不足时，也可以仅以数据记录的方式为以后的评估提供数据支持，随着对照表的不断完善和合理性的不断提升，在后续的市场法估值中的客观因素就会占据更大的比重，得到的评估结果就会更加准确有效，并且评估难度的降低也会带来评估效率的提升。
2.2合理选择评估方法
相关部门在正式开展投资性房地产评估业务前，必须合理地进行评估对象类型的划分，然后根据评估对象的类型，选择与之相对应的评估方法，才能确保最终评估结果的客观性与公正性。比如，在进行单项投资性房地产的评估时，工作人员可以按照实际的情况，合理的选择市场法或者权益法等。如果最终选择使用市场法开展评估工作的话，那么必须严格地按照要求将评估的事例数量控制在3~5个，同时将单项因素与综合因素的调整分别控制在20%、30%以内。如果单项投资性房地产评估方法无法满足相关条件的话，工作人员就必须及时的选择权益法开展评估工作，才能确保评估结果的准确性。
2.3做好实际评估工作
在选择收益乘数评估方法，对房地产进行评估时，需要注重房地产项目具体情况，特别是那些重要环节与关键步骤，必须给予足够重视。如，在对待房地产进行评估时，要把评估房地产出售费用与出租房地产费用作为基础和出发点，整体分析房子不同层面以及影响因素，比较响应条件和价格是否相符。后再通过此类手段把计算得到的净收益与准确值深入分析，可以判断其相近值与相似值。再如，在评估期间，也应深入的研究关于房子每个月获得租金，以及最短租期和长期租房的优惠问题。
2.4检验不同的评估方法
为了提高投资性房地产的评估结果的准确性，工作人员不仅要选择合适的评估方法，还要对其加以检验，确保评估结果少受外界因素影响，保证评估结果的最大合理性与真实性。在进行评估时，可以选择一种主要评估方法和另一种评估方法，相互之间进行验证评估，如果这两种方法最后取得的评估结果与最终结论占据的比例在20%~80%之间，那么这项评估结果是具有较高参考价值的。
2.5提升估值人员的业务水平
为了培养高素质的估值人员，首先在人员的选用上就不能仅仅只注重估值人员的现场估值能力，还要对估值人员的潜力进行评估，包括估值人员对提升自我的积极性，对市场估值方面的兴趣以及恒心耐性等多方面的综合素质，在培养中，要为估值人员提供足够的估值机会，一个较好的选择就是通过历史估值资料为估值人员增加经验，让其思考根据历史估值的方法和最终估值带来的实际结果之间的关系，从而加强对估值各环节的重要性的认识，让其在真正的估值环节中实现有重心的，张弛有度的估值，从而提升估值的准确性。
结语
投资性房产的发展速度比较快，这样就将我国的房地产行业引向了一个新的方向，而对于投资性房地产的评估工作就是投资性房地产中所必备的工作，只有做好评估工作才会保证有一个准确经济的数值来衡量投资性房地产的价值，在这其中影响的方面还有很多，比如说出售价格、出租价格，所以只有做好评估工作才是对房地产价值最为关键的价值衡量。
参考文献
［1］陆克菲.投资性房地产评估应用策略［J］.绿色环保建材,2019（12）.
［2］蓝勇.投资性房地产评估方法与问题初探［J］.河南建材,2019（3）.
［3］叶飚.投资性房地产评估方法与问题阐释［J］.管理观察,2017（6）.
作者简介：莫深杰（1975-），男，汉，广西北海人，专科，主要从事房地产评估、土地评估、资产评估和工程造价咨询工作。