张霞
深圳市京基房地产股份有限公司
【摘 要】从房地产开发商设计管理者的角度，介绍设计管理工作的主要内容；对设计管理工作做出改进探析；为同类型设计管理工作改进提供参考。
【关键词】房地产、城市更新项目、设计管理、改进
1 前言
随着我国国民经济的高速发展，房地产业的开发规模不断扩大。笔者从以开发城市更新项目为主的开发商角度来看，城市更新项目在满足小业主对项目产品各方面诉求、及对开发建设周期等方面提出了更高要求。有效的设计管理工作对缩短开发建设周期、节省项目开发成本、降低施工难度、提高房地产项目的经济效益、提高客户满意度、打造公司良好的产品口碑、树立优质的品牌形象等方面起到了关键作用。
本文从介绍房地产企业的设计管理的重要性及存在的问题入手，介绍设计管理工作的主要内容，结合笔者在历年各个项目设计管理过程中所总结的管理经验，对设计管理工作做出改进探析。期望通过优化设计管理，提高房地产公司的设计管理水平，从而提高企业的综合效益，为同类型房地产企业设计管理工作的改进提供参考。
2 设计管理的重要性及存在的问题
房地产公司在开发城市更新地产项目时，需经历前期沟通、拿地、拆迁、开发、报建、设计、建设、装修、销售、交付、物业管理等阶段。在此过程中，设计管理工作有着非常重要的意义和作用。设计管理的水平高低，对房地产企业开发的项目建设周期、产品品质和企业综合效益等有着直接影响。各家房地产开发企业的设计管理模式不同，但存在的问题有相似点——设计管理工作的随意性强，标准化及程序化的程度较弱，设计管理模式不明晰，由此带来一系列的问题层出不穷，如：设计单位的图纸质量问题，施工现场调整带来的现场与图纸不符的问题，以及各专业间设计交底不明确，工序没有配合到位，导致前面工序影响后面工种安装困难的问题，以及二次装修设计、二次机电设计、专业公司设计滞后，导致现场拆改，带来工期延长、成本增加等问题。改进设计管理工作，对增强公司的竞争力，具有实践意义和经济价值。
3设计管理工作的主要内容
笔者认为房地产公司在项目开发过程中的设计管理主要包括设计进度管理、设计质量管理、设计成本管理这三方面内容：
（1）设计进度管理
房地产项目开发建设过程是一个多专业配合多部门协调多工种交叉作业多部门报建审批备案的过程。环环相扣，密切相关，设计进度管理在设计管理工作中是相当重要内容之一。
设计进度及完成周期通常受到相关政府职能部门的报建审批备案的时间、设计方面的相关审查周期、以及影响正常设计进度的不可预见因素这三方面的影响。
设计管理中心要能够做到有条不紊、有效合理地开展各项相关事宜的时间安排；做好提前预警、提前准备等工作；理顺各项工作的衔接，推进各个阶段的设计工作；跟进设计全过程的管理，以保证设计单位提交的设计成果是符合满足报批报建等的要求。
（2）设计质量管理
设计单位提交的设计成果是用于直接指导项目施工建设的依据，设计成果的质量对建设工程的施工进度有着直接影响。如果设计单位提交的设计成果质量好，能避免在项目施工建造过程中，出现因为各专业间配合不到位，管线交叉打架等情况，反之，则需要在施工阶段去解决这些暴露出来的问题，发出设计变更指令，有些问题直接影响到工期，造成不必要的成本支出。
（3）设计成本管理
对于设计成果对建安成本的影响程度，业界基本达成共同认知，即，设计阶段通常能决定所开发项目75%的建安成本。设计管理工作需要保证设计院提交的设计成果能通过目标成本的审核，重点对结构设计的含钢量、单方造价、展示区单方造价等内容进行控制。
4 设计管理工作的改进探析
对设计管理工作改进的探析基于适用性原则、前瞻性原则、稳定性原则、简约化原则、权责清晰原则，这五种改进原则；从优化设计变更管理、加强二次专项设计管理、完善设计标准化工作这三个方面进行改进。
4 .1优化设计变更管理
设计变更管理是在施工图移交完成之后最容易出现问题的环节，也是设计管理中心需要重点管理的环节。
优化目标：明晰设计变更流程，完善明确各部门职责；对设计变更进行分类，明确变更发起主体和责任人；利用已搭建的OA信息平台，实现信息透明共享，实时呈批管理；目的是让与设计变更有关的各个管理中心都能及时参与进来，迅速达成共识、形成结论、便于实施。
具体措施如下：对已建成项目中发生的设计变更进行归纳分类，可以把设计变更划分为A类、B类两个类别。其中A类变更的主要发起人为设计管理中心、成本管理中心、开发管理中心、营销管理中心、客服及物业公司。变更内容：不包含在原设计范围之内经公司决策，必须增加的与报建验收有关的补充设计；因设计管理中心分管的二次设计项引起的，必须增加的补充设计和修改；因设计单位失误引发的设计修改；因设计优化引起的变更；其他职能中心提出的必须执行的设计变更；
B类变更主要发起人为工程管理中心 ，具体内容：因施工错误引发的设计修改；因公司常规习惯做法引起的补充设计和修改；因工期进度要求引起的变更；因施工工艺优化引起的变更等。
设计管理中心需要对设计变更进行集中归档管理。当A类变更发生时，应在完成设计变更后签发工程管理中心；B类变更发生时，则应在设计变更发生后，一周内报备至设计管理中心。
设计管理中心为设计变更的归口管理部门，对所有设计变更负责统一归档管理。拥有监督A类设计变更内容落实及否决B类设计变更等权利。
设计变更的优化首先对变更的内容进行了分类划分，明确A类、B类变更的责任发起主体，其次规范设计变更的流程管理，明确各相关管理中心在设计变更流程下职责，实现信息交流通畅，职能清晰、责任到位的目标。
变更审批需经成本、设计、工程、营销、运营等中心确认。这样能加强各管理中心之间的互相了解、督促改进。即使在前置环节的处理上留有遗漏，在后继环节中也能被及时发现，予以纠正和改善。
4.2 加强二次专项设计管理
二次专项设计是针对一次完成的施工图而言的，主要包括结构经济性控制专项设计、二次景观专项设计、二次机电专项设计、室内精装修二次设计、幕墙深化设计、展示区二次设计、厨房二次设计等。对二次专项设计进行规范，目的确保二次专项设计成果符合公司对项目本身的定位、切合成本控制的目标、经济合理，满足工程实施的技术要求，稳定设计质量。二次专项设计应提前在施工图阶段启动，室内设计、景观设计应提前在扩初阶段启动。
设计管理工作不仅要规范二次专项设计与一次设计即施工图设计之间的衔接点；同时对二次专项设计工作进行梳理和规范，确保成果符合公司对项目本身的定位、切合成本控制的目标、满足工程实施的技术要求，稳定设计质量。
尤其需要关注，二次专项设计单位应该在施工图阶段将需要预埋预留的建筑条件提给土建专业；一并提出需要水暖电设备专业配合的预留条件，做好预留配合工作。
4.3 完善设计标准化工作
设计单位设计水平及意识的高低、对项目设计管理能力的强弱对设计成果出品质量的好坏有着直接影响，设计管理中心经常要针对不同设计院出现的问题进行反复的沟通、指导。
随着公司同时开工项目日益增多，单一依靠“哪里发现问题，去哪里解决问题”这种类似消防员灭火、老中医坐诊的工作方式，不仅跟不上公司项目快速开发的进程，也不符合公司逐日发展壮大的需求。
设计管理工作要转变思维，变被动为主动；将事后干预修正，改为事前指导规范；将过往项目中已经经过论证的结果及成果、经验作为知识沉淀归总起来进行分享，并形成公司的产品体系和标准，体现到设计任务书中固定下来；避免在后续项目上同类问题反复出现，或同类问题反复论证等，诸如这样浪费人力物力财力的事情重复发生，以提高设计管理的能力、效率和质量。
要保证设计单位在方案阶段能收到设计管理中心派发的设计任务指导书及标准户型大样图，并以此作为统一的设计标准进行设计；通过此举以保证缩短设计周期，设计成果更贴近公司的惯常做法，更为合理。
小结
对设计管理工作造成影响较大的三大因素是：新政策新规定、公司指令调整；二次设计管理不到位；设计沟通、设计变更等不到位。本文结合实际设计管理经验，通过对设计管理工作在设计变更优化、加强二次专项设计管理、完善设计标准化工作这三方面的提出改进措施，期望达到缩短项目的设计周期、提升设计单位提交的设计成果质量；以及施工建造过程中更加顺利的目标；并为同类型房地产企业的设计管理工作改进提供参考。
参考文献：
[1]赵挺枫. 设计管理存在的问题及解决策略[J]. 建筑经济,2010,(08):113-115.
[2]何积铭. 房地产项目加强设计管理的几点见解[J]. 科技信息,2007,(04):111.