周围
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摘要：科学技术的发展迅速，我国的建筑行业的发展也日新月异。房地产是所有房产与其他地产的综合总称。房地产业为我国保持经济的发展稳定提供经济保证，是我国产业部门的重要部分，并直接构成各产业部门。房地产作为各个产业部门固定资产的重要组部分，直接参与企业生产和其他实体经济活动，并间接成为控制商品生产和其他经营活动成本的重要组成内容。房地产开发是直接构成整个社会财富的重要组成，对未来国民经济发展具有稳定而长远的重要影响。
关键词：建筑工程；房地产开发工程管理；思考
引言
房地产开发项目前期管理一般包括项目策划、可行性研究报告、土地规划审批以及设计质量管理等工作内容。其中，项目策划工作主要围绕选址策划、市场调查以及投融资计划等工作展开；可行性研究报告需结合项目的经济技术指标对“净利润率”“投资回收期”“敏感性要素”等指标进行合理测算，并根据测算结果进行分析，从而对影响项目的重要因素进行合理调整；土地和规划审批需要前期工作人员在项目获取前就开展项目跟踪，将后续报批报建与前期项目定位、产品设计、施工计划等重要工作节点进行深度匹配，为后续项目施工作业的顺利开展提供良好保障；设计质量管理工作，要立足于项目早期定位和强排方案，以及提前对施工图纸设计内容进行优化处理，从而提高设计内容的准确性与合理性，减少对后续项目的施工风险。前期管理工作是房地产开发项目管理体系的重要环节，在一定程度上关系到项目的盈亏成败，这就要求房地产开发企业清晰把握前期管理工作的特点，有效化解前期工作的风险隐患，不断强化前期管理工作的各项措施，才能规范有序推进项目的顺利实施，取得理想成果。
1房地产项目的开发
1.1房地产开发审批流程
房地产开发的审批流程主要包括房地产开发代理公司的事前准备开发工作与房产行政部门审批等两部分。其中，房地产开发公司的项目准备审批工作主要是在项目报土地行政审批机关申请审批之前，房地产项目开发建设公司股东应事先办理好土地出让登记手续，委托由具有相关资质的勘察院或设计院对待建设的项目主体进行勘查研究，并为其制作设计报告建议书，并及时落实足够的土地开发建设资金；审批行政许可审批部分主要根据是我国当前相关法律、法规、规章。
1.2房地产开发过程
在房地产工程建设开发前期，要适当充分考虑自身自然地理位置条件和土地市场经济要求，做好前期设计调研评估工作，论证其实施可行性。可行性调查研究对于一个房地产公开项目的发展成败与否起着关键的决定作用，如果不认真做实际的项目可行性调查研究，就可能导致房地产开发项目不能顺利发展下去，从而使房地产开发项目在后期的开发中遇见很多新的问题。
1.3房地产开发注意事项
（1）严格实行工程方案设计、工程设计的招投标管理制度。建设设计单位在进行委托施工设计时候还应大力鼓励引进公平竞争的评价机制，以便能达到有效控制设计成本的主要目的。要通过项目设计招投标方式来正确选择项目设计投标单位，从中择优选择一个能有效保证专业设计方案质量的专业设计方案单位。（2）继续加强设计专业间的技术交流，针对每次房地产开发项目的设计实际情况进行总量限额控制设计。房地产开发项目运营成本的有效控制问题需要通过信息技术与市场经济紧密结合的成本数据库来说话。在建筑设计时候就应该要充分考虑建筑施工的使用可能性和使用经济性，同时一定要和施工技术水平和工程管理水平相协调适应。
2房地产企业项目建设普遍存在的问题
2.1土地成本管控意识淡薄
许多房地产业者都认为房地产行业是暴利行业，只要拿到土地就稳赚钱，不会赔钱，却忽视了土地成本高位增长这个重要因素，对土地成本缺乏必要的管控，对所要拿的地块情况、土地规划条件等缺少必要的评估调研和可行性分析，缺乏充分的市场调研，疯狂圈地，盲目扩张，盲目决策，导致高价拿地现象，造成土地成本高于周边楼盘，提升了产品成本，使得土地比房子还贵的现象层出不穷。
2.2忽视资金成本管控
对于资金成本管控认识不全面、不到位，认为经济效益是干出来的，意识不到资金管理控制的作用，只是注重施工阶段的建设成本控制，不注重决策、设计，招标，施工材料、施工设备、结算、营销等阶段的费用管理控制，财务管理制度不健全，财务人员业务水平低，资金管理和成本管理粗放无规。相当多的企业不惜高成本融资，甚至从外部融资，缺乏对融资成本的科学管控，导致企业债台高筑。在资金的使用过程中对固定资金、流动资金、管理资金缺少合理的分配和监督，只抓成本核算，不注重资金管控。
3优化房地产开发项目管理及成本控制的解决办法
3.1自上而下提高成本控制意识
理论指导实践，思想决定行动。在房地产开发企业中应自上而下提高成本控制意识，将成本控制牢记心中，才能在房地产开发项目全过程中有目的的进行成本控制。首先，房地产开发企业应提高管理层的成本控制意识，树立成本控制管理，只有管理层重视对项目管理及成本控制，才能在制度上为成本控制提供支持，制定完善的成本控制制度，使成本控制有据可依并落实到实处。其次，应提高全员的成本控制意识，使成本控制贯彻到项目全过程中。有些中小房地产开发企业对成本控制认识不足，认为成本控制是财会部门的事情，这种错误观点使得成本控制难以在项目中有效施展开来，因此，房地产开发企业应对全员进行成本控制教育，培养全员成本控制理念，杜绝项目建设过程中因人为疏忽而导致的各种浪费现象。
3.2健全项目管理和成本计划及控制制度
首先，房地产开发企业在项目开发前期准备阶段中就应该制定好完善的项目工程计划，在调研的基础上根据有关政策及房地产市场情况对项目开发需要的成本资金进行预测，制定出科学合理的资金投入计划，并经过专业论证会审，在保证项目开发质量的前提条件下节约成本费用，提高房地产开发企业的经济效益。其次，加强对项目建设的管理工作，强化成本控制力度。通过组织项目管理成员学习有关管理及成本控制的专业培训，提高项目管理人员的综合素质，提升其成本控制业务能力，进而制定出完善的成本计划及控制制度，并将成本控制真正的落实到工程建设过程当中。
3.3强化项目管理和成本控制全局意识
强化项目管理和成本控制全局意识首先要从房地产开发企业的管理层着手，加强管理层对项目管理及成本控制全局意识，树立以企业全局为重的理念，摒弃为了个别利益而不顾大局的狭隘观念，部门之间通力合作，寻求企业整体上利益最优。其次改变传统的财务管理模式，将不同部门或环节的财务管理职能统一合并为把控全局的成本管理，使财务部门不再单独存在，而是整合并入到相对的企业项目成本管控机构中去，项目成本管控机构可以对企业所有资源进行合理调整与科学配置，进而充分发挥了管控全局的关键作用，为企业的成本优化与节能增效奠定了坚实的基础。
结语
总之，房地产企业做好项目前期管理工作将极大降低后续项目开发过程中所产生的风险，房地产开发企业应积极利用先进的管理理念、手段方式，针对前期管理工作的重点内容进行合理规划和统筹安排，将前期项目管理与项目整体周期进行深度结合，形成闭环管理模式，确保前期管理内容可以全面渗透于项目开发全周期过程当中。除此之外，房地产开发企业应该立足于当前市场经济发展情况，结合企业自身资源整合能力以及运维水平，对前期管理工作进行有针对性的梳理再造，以期为企业经济效益的全面提升创造条件。
参考文献
［1］谢凯.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策［J］.住宅与房地产，2018（3）.