赵雪健
远洋地产天津公司 天津市 河东区 300110
【摘要】房地产行业对我国经济建设与发展有着非常重大的影响，其是促进经济增长的
重要因素，且房地产行业与人们日常生活有着十分紧密的关系，对人们生活品质提升有着至关重要的影响，当下人们也越来越关注房地产行业的未来发展趋势。本文对房地产行业当前形势分析及未来发展趋势进行研究。
【关键词】房地产行业；当前形势；发展研究
近几年来，随着我国经济建设的发展，作为第三产业的房地产行业的经济也随之壮大，在我国经济市场中占据着很大的份额。但伴随新形势的到来，我国房产行业在前进中面临着很多积与和挑战，这就要求我国房地产企业对开发与经营的模式进行研究和探索。目前我国仍处于发展阶段，有关房产市场是否过热以及房产泡沫的争论日益激烈，关乎民生的房价已成为政府多年来的调控对象，但效果并不乐观。激烈的市场竞争给房产企业带来的压力越来越大，新形势下对房地产行业当前形势分析及发展的研究，对我国房地产企业、建筑行业和社会经济建设的健康可持续发展具有重要意义。
1.房地产业概述
房地产行业主要是将土地和建筑物作为主要的开发经营对象，在其基础上开展开发、建设、经营、管理、装饰和服务等多种业务的综合产物，其具有先导性、基础性和高风险性。
2我国房地产现状及问题分析
2.1融资渠道单一，风险相对集中
我国当前房产开发的融资普遍受到约束，其原因大致可分为三方面。第一：房产融资受到当地区域经济发展的制约。第二：房产开发需要的资金数量相对庞大，但我国的投资主体相对单一，而国外的投资者对国内房产的投资又受到法律的限制。第三：房产融资效率也会受到我国金融市场因素的影响。
我国房产企业传统的融资渠道主要有银行贷款、信托融资、股票融资和债券融资。由于房地产融资规模大，周期长，属于资金密集型行业，个人的投资和个人债权人提供的资金只占据很小一部分，这使银行贷款途径称为大多数房产企业的选择。但随着政府对房产业政策的调整，银行对房地产企业的放贷门槛提高，因此开发商找到新的可靠性融资渠道迫在眉睫。
2.2传统开发模式盈利空间少
盈利是房地产行业最重要的组成部分，而我国房地产过度依赖于土地增值，通过一级开发市场和二级转手市场来获取增值利益，但这种模式对土地的利用率大打折扣，同时不利于房地产企业的长久性发展，降低了企业竞争力。其次，房地产开发商大比重的采取销售盈利模式，使得房地产企业的盈利形势过于单一，且抗风险能力较差。
2.3碳排放量高，能源利用率低
作为经济支柱型产业，房地产的碳排放量约占全国碳排放量的五分之二，而且资源和能源的利用率相对低下。随着全球气候变暖，碳排量成为认为关注的焦点，在低碳生活的同时，低碳建筑也应大力践行。在我国实行低碳建筑的初步阶段，面临着诸多的问题和挑战，建立健全低碳建筑的制度体系势在必行。同时，伴随落后的生产方式，传统的施工技术生产效率低下，加重成本的情况下也浪费了资源。
3.房地产行业的未来发展趋势
随着房地产行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。2020年，金融机构收紧房地产企业开发贷款、个人住房按揭贷款，信托、房地产基金等新兴融资渠道资金成本居高不下，销售业绩欠佳，去库存周期变长，房地产企业资金承受压力明显增加，尤其是中小房地产企业面临资金崩溃的边缘。在此背景下，房地产企业转型成了大势所趋。
3.1轻资产运营模式成为必然
2020年，包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业相继提出了“轻资产”发展的战略转型。万科宣布发展的小股操盘、社区服务等业务，保利地产发展房地产基金业务以及养老社区运营平台。
万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以最少的占用自己的资金来达到利润最大化。这种转型将非常有利于公司股本回报率的提升，轻资产公司的净资产收益率都能提高到20%以上。随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。
3.2“地产+X产业”模式
所谓“房企+X产业”，是房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，最终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新商业模式。产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率，而且能有效地实现城市资源的市场化配置，调整产业结构，对地产企业来说良性的运转还可以保持地产行业的可持续发展，既顺应大势、又实现了双赢。
3.3“地产+X”跨界模式
在房地产调整期，大型房企为保证可持续发展，不得不从“地产+X产业”的模式中寻找跨界投资机会。据申银万国2020年9月份一份调查报告显示，申万一级行业中的142家房企，其中涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数量的29%。其中： 41家房企的跨界转型主要涉及八大领域，分别是：大医疗、大互联网、能源煤矿、金融、军工/职能、材料、影视传媒以及互联网。
2020年，恒大在地产业务发展到极致以后，恒大的资本触角开始伸向农业领域，高调成立粮油、乳业及畜牧三大集团，这是继足球、饮用水之后的再一次跨界。
2015年1月6日，建业住宅集团（中国）有限公司和江苏一德集团举行盛大签约仪式，正式与一德集团旗下文化品牌“艾米1895电影街”（以下简称“艾米1895”）签订战略合作协议。这一举动标志着建业集团在谋篇多年的文化产业领域迈出了关键的第一步。 3房地产企业制度的变革
与房企转型几乎同步进行的，还有与之配套的房企制度变革。如今，曾备受推崇的房企职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。
在造访互联网龙头阿里、腾讯、小米之后，万科率先推出事业合伙人制度，包括跟投机制和员工持股两块内容。万科总裁郁亮认为，互联网时代最大的变化，是知识经济的全面崛起。在知识经济时代，知识资本将取代实物资本，成为最活跃的经济资源。如何用全新的合约安排，激发知识资本的创造力，是这个时代最重要的课题。对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式，合伙人与传统的职业经理人不同的是，在“共创，共享”之间，加上了“共担”，这样将员工和股东融为一体，增强了员工对于公司和项目的责任感。
4.结论
2020年，对于房地产行业而言，注定是不平凡的一年，不管是政策还是市场都是“一路坎坷”，或许将成为中国房地产发展的一个分水岭。面对房地产行业出现的新情况，新变化，万科、绿地、万达、恒大等大型房企都在积极进行战略转型，中小型房企就更没有不转型的理由。对于未来房企战略转型的思考，对于每个企业来说，都是摆在企业面前深层次发展的机会，如果不能及时思考战略模式，及时转型，肯定会失败。
参考文献
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