史春平
伊春市委党校 （黑龙江伊春）
关键字：民法典 建筑物区分所有权 专有权、 共有权 、共同管理权
摘要：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。民法典是新中国第一部以法典命名的法律。这是中华民族在复兴进程中向世界呈现的带有中华民族基因密码的中国智慧和中国方案，这部法律自2021年1月1日起施行。作为中国第一部以“典”命名的法律，她又被誉为“社会生活的百科全书”“市场经济的基本法”。其中，建筑物区分所有权的内容体现在物权编中，专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权业主与物业服务企业的权责关系问题，主要内容分别体现建筑物区分所有权和物业服务合同中，此处修改内容多，体现民有所呼，法有所应。
二、中华人民共和国民法典之建筑物区分所有权相关规定
完善建筑物区分所有权制度。强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；完善公共维修资金使用的表决规则；明确共有部分产生的收益属于业主共有。
一是专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专有权转让，共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让原则
例如，北京某小区一居民甲在小区内拥有一套产权房（5--2 --602），同时它还拥有在该小区的空地搭建上的一间平房，这是针对北京房改一个结果。（产权证书上记载房屋的自然情况 所附平面图也仅涉及该房） 居民甲把产权房卖给乙，但是 仅移交了产权房 自己仍在平房里居住。 后引起起纠纷，诉讼至法院，乙请求交付平房。法院的判决甲一并将该小区的绿地上的一间平房交付给买房人乙。法条依据第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
法律依据是第二百七十三条 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
二是专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专行使专有权不得损害其他业主的合法权益原则，
业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。但是业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，甲乙楼上楼下毗邻而居，甲在其客厅中安装了一个19.8平米的浴缸，自重550公斤，且经常在深夜洗澡，以母亲有轻微的精神衰弱，晚上经常被吵醒，致病情恶化，已向法院提起诉讼，请求甲拆除客厅中的浴缸，后法院支持原告的诉讼请求。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。法律依据是，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
三是专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权之专有权的权利限制原则
行使此权利要注意，行使专有权之住宅改变为经营性用房,应当经有利害关系的业主一致同意，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。“有利害关系的业主”是指本栋建筑内的其他业主，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
但是，司法实践中问题一致同意，究竟是需要每一家每一户都进行签字，还是在一个小区内的每一栋建筑物的单元口儿张贴告示，这个还有待做出司法解释，需要物业服务人要有更多的智慧。
四是专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权之共有权及禁止原则
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。例如，甲居住在某小区内，小区业主规约中规定，小区内的人工喷泉，路灯等水费、电费由小区业主以套为单位平均分摊。物业公司依此规约向甲请求支付相应的水费和电费，甲不能以去年出国且回国后经常出差并没有享受这一服务为由拒绝支付。
五是专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权之共有权之共有部分产生的收入划分原则
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。例如，在北京北三环地区的一个小区内物业服务公司利用小区内的共有部分（建筑物的顶部）做了一个巨幅广告，每年收入100万元。在扣除了这个合理的成本之后,有小区业主和物业公司二八分成，那么如何判断此协议，司法实践中二八分成与建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有的法律规定冲突，但是协议有效 ，私权领域的意思自治原则 ，有利于提高合同一方履行合同积极性 ，有利缔约及履行合同， 建筑物及其附属设施的费用分摊收益分配等事项有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
强化业主对共有部分共同管理的权利，适当降低作出决议的门槛；完善公共维修资金使用的表决规则；
制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活此条文定规矩制规约只双三分之二原则业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中特别事项表决权决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。注意表决基数。一般事项表决权决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
七是住宅建设用地使用权到期后续期的法律安排
《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，要研究住宅建设用地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究提出方案后，国务院提出法律修改议案。修改相关法律。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
结束语 《中华人民共和国民法典》之建筑物区分所有权相关规定，专有权、 共有权 、共同管理权三位一体不可分割的复合权业主与物业服务企业的权责关系问题主要内容分别体现建筑物区分所有权和物业服务合同中，此处修改内容多，体现民有所呼，法有所应。必将更好指引司法实践。
参考文献
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》。