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物业管理对房地产价格的影响程度研究

发表时间：2020/11/30 来源：《基层建设》2020年第22期作者：郝江霞

[导读] 摘要：物业管理是房地产业的末端消费环节，作为服务业，经过长时间的摸索和不断的实践，物业管理已经进入一个发展的新时期，市场化、规划化、法制化已成为其发展的新标志。

        天津国土资源和房屋职业学院天津 300000
        摘要：物业管理是房地产业的末端消费环节，作为服务业，经过长时间的摸索和不断的实践，物业管理已经进入一个发展的新时期，市场化、规划化、法制化已成为其发展的新标志。本研究在前人基于物业管理对房地产价格的影响定性分析的基础上，依据不动产估价市场比较法原理，运用量化分析的方法，选取同一供需圈物业管理差异较大的类似小区进行比较研究，进而得到一个物业管理对房价影响的量化分析结果。
        关键词：物业管理；房地产价格；影响程度
        1引言
        物业管理指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划分内共有建筑、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施设备、场所场地进行管理的活动。物业管理作为房地产业延伸出的新业态，与房地产开发建设存在互动互进的关系，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。随着经济社会的快速发展，物业管理对象不再局限于居住物业的服务，还将向工业物业、商业物业等其他物业延伸，由此来看，物业管理已经成为房地产必不可少的重要组成部分。房地产价格受到多种因素影响，物业管理是其中一个重要因素。本研究在物业管理对房地产价格影响定性分析基础上，开展实证研究。通过实践调查及量化分析，旨在探索物业管理对房地产价格的影响程度。
        2研究思路与方法
        市场比较法是指求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。运用市场比较法，首先要对类似房地产的概念进行理解。类似房地产需要满足和待估房地产同一供需圈、类似用途，类似结构、类似规划等特点。同一供需圈则是指其他其他区域的价格对待估房地产具有相似性且具有替代性。本研究采用房地产估价中的市场比较法作为研究理论方法依据，在同一供求圈，选取价格差异明显，且仅有物业管理等少数影响因素存在差异的类似房地产项目进行对比研究。依据市场比较法修正步骤，对影响房地产价格影响因素逐一进行修正，最终剩下物业管理因素。根据产品（服务）的内外部效应原理，首先求得两个类似房地产项目物业管理对房地产价值影响的差值，即为物业管理对房地产价格影响的外部效应值；其次再根据提供基本物业产品（服务）成本转化原理，求得物业管理对房地产价格影响的内部效应；进而将两者求和，即为物业管理对房地产价格的影响值。
        3物业管理公司的作用
        随着现代城市的不断发展，以及人们生活水平的不断提升，我国物业管理得到快速的发展。但在物业公司不断增多、服务水平不断提升的形势下，物业公司为更好地发展，需重视管理问题，对经营成本实施有效的管理控制。物业服务公司要能够认识到目前管理中存在的问题，结合其存有的特殊性及具体情况制定出科学、合理的措施，增强对的控制管理。物业管理之所以内容复杂，主要是因为物业管理内容的复杂。物业管理集经营、管理、服务三位于一体，不仅管理的对象多种多样，而且资金的来源和支出也各不相同，因此，物业的管理的内容十分复杂。另外，它还有别于其他服务行业，管理的范围十分广泛，工资支出必然属于管理，物业主要是为业主服务，因此保洁服务、公共设施设备的维修更换，还有物资的消耗等，都是管理的管理范围。这就要求物业公司的管理工作要兼顾到公司的各个部门与项目，或多或少地渗透到企业管理的每个环节中。
        4物业管理对房地产销售价格的影响
        物业管理是房地产估价时需要考虑的重要因素，其优劣无论是对一级市场上的房地产销售价格还是对二级市场上的房地产销售价格都有着较为重要的影响。物业管理已经成为房地产销售的一个热点，并论证了物业管理企业品牌对房地产价格具有推动作用。优质的物业管理不仅能延长房屋使用寿命，降低应用成本提高房屋增值保值，更能为业主提供安全、舒适的居住环境。过去不被重视的物业管理服务，已经逐渐被人们认可，物业管理水平成为消费者在购房时预期房屋增值潜力的重要参考依据。相关研究从不同的角度分析了物业管理是房地产价格的重要影响因素之一。主要体现在以下几个方面：一是良好的物业管理无论对新房还是二手房都具有一定的影响；二是物业企业的规模在一定程度上决定了物业管理的水平，对房地产价格存在一定影响；三是品牌物业对提升房地产价格具有积极作用。相关研究基于物业管理对房地产价格的影响研究大多为定性分析，鲜见进行量化分析研究文献，对物业管理到底影响房价几何缺乏直观认识。基于此，本研究拟通过实证研究，探索物业管理对房地产价格影响程度。
        4.1物业管理对新建商品房市场销售价格的影响
        依据成本转嫁原理，将提供物业基本产品（服务）的成本转化为物业管理对房地产价格影响的直接价格即为其内部效应值。通常而言物业管理企业资质越高，提供的物业服务就越加完善，相应的物业管理成本就高，向业主收取的物业费用也就越高。根据预期收益和效用价值论原理，物业企业收取的物业管理费用会随着业主对房价上涨的预期转嫁到房地产价格上。因房地产物业服务提供的大型超市、24小时便利店、快递接收点等增值服务项目都有相应的投资回报，此处直接将向业主收取的物业费用等同于房地产项目物业管理服务直接成本。假设房地产项目物业管理费用每年无变化，可获得年净收益为25.2元/年，收益年限为国内普通住宅的平均寿命年限40年，套用收益法公式可求得房地产项目物业管理服务直接成本转嫁为房价的货币值。综合房地产项目物业管理对房价影响的内外部效应值求和，即为其物业管理服务对房价影响的值。其值占房地产项目房地产项目时点价格比重，即为房地产项目物业管理对房地产价格的影响程度。

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        4.2物业管理对存量房销售价格的影响
        通过实地调查了解，结合市物业管理协会相关规定，房地产项目物业管理为多元化经营模式的甲级服务，收费标准为2.10元/m2•月；项目物业管理为现代物业管理模式的乙级服务，收费标准为1.98元/m2•月。房地产项目物业管理不仅为业主提供安全、舒适的居住环境，还为业主供更加便利的社会化管理服务，如会定期对房屋进行维修管理、在区内设置休闲娱乐场地、大型超市、24小时便利店、快递接收点等等。项目物业管理则以维修、保洁、保绿、安全防范管理为主，为业主提供日常的服务管理，如公共设施管理、日常的清洁管理、绿化管理、车位管理。由于物业管理模式、成本、品牌、服务水平等的差异，导致房地产项目和项目物业管理对房价的影响差异较大。依据外部性原理，将项目容积率、绿化率、内部配套等因素修正后的价格与房地产项目的时点价格进行比较得出一个差异价格，即为两项目物业管理对房地产价格影响的外部效应值。
        5样本数据采集与分析
        5.1数据的来源
        本研究数据主要来源于房地产相关网站的住宅信息以及对相关物业进行电话访问获得，房地产网站数据的采集主要通过58同城、安居客、房天下、搜房网、贝壳网等房地产交易平台官方网站获取。由于安居客、房天下、贝壳的知名度高，房源信息全面细致、真实可靠，且数据更新及时、客观真实，本研究在对收集数据时，主要以安居客、房天下和贝壳数据为准，搜房网、58同城网相关数据作为补充。根据前述研究思路与方法，本研究经过比选最终确定市花溪区仅有一街之隔的房地产项目和项目为研究对象。房地产与的开发商和物管企业都是全国范围内著名企业，研究对象位于路交叉口，两项目分列在路两侧，都是精装成品住房。两项目属于同一供需圈，影响房地产价格的经济因素、政策因素、制度因素以及社会因素等一般因素对两个楼盘的影响程度基本一致；楼盘周边基础设施、周边配套和环境等影响房地产价格的区位因素也大致相同；而两个项目之间房价差异却高达1000元/m2，对两个楼盘的个别影响因素进行对比分析，发现两个楼盘在物业管理、容积率、绿化率、内部配套等方面存在差异。基于此，研究主要收集两个项目物业管理、容积率、绿化率、内部配套等个别因素数据，并按照市场比较法个别因素修正步骤逐一修正后，按照前述研究思路与方法求得物业管理对房地产价格的影响程度值。
        5.2数据整理分析
        根据房地产估价市场比较法的原理选取作为可比较实例，房地产作为待估价对象，对可比实例的容积率、绿化率、内部配套等因素进行个别因素修正。制度准则是工作的开展依据，是监督使用情况的规范，物业管理企业首先要重视制度，以国家规范的管理要求为准绳，再结合公司自身业务需要，制定出适合自己公司运行的管理制度，使工作有法可依、有纪可遵，上的报表账簿等统一规范管理。同时，制度不是制定完就等于结束，制度只有经过时间检验，才能发现问题，发现问题就要解决问题，要不断完善细化制度建设，例如小区各种资料的上交程序、小区收入的监督管理等。以制度规范行为，稳企业发展。
        5.2.1个别因素的修正
        根据市场比较法原理，将房地产的修正指数作为基数，定基100，进而采用专家咨询法和观察法结合，将房地产与两个项目存在差异的容积率、绿化率以及内部配套等个别因素加以比较，分别求取其修正指数及修正价格。成本支出是物业管理的一项重要工作内容，包括人工成本以及管理成本，公司要建立成本分析控制制度，整合资源，可以通过进修培训等方式提高员工素质，改变其传统观念，不要将工作简单地认为为收支、记账工作，加强队伍建设，提高员工大局观念，树立整体成本意识，紧跟时代潮流，成长为复合型人才，适应工作需要。
        5.2.3建立规范的基础工作
        基础是根本，工作人员要时刻注意对往来的记录，尤其是对于原始记录的归纳整理，首先要制定统一的格式标准，规定好记录的内容方法，高标准要求原始记录的传递收集保管等过程，避免在流程中出现差错；定额管理是物业管理的基础工作之一，在工作中要制订并严格执行企业的定额管理，比如费用定额、物质定额等。物业很大程度上都是承担的基础工作，对于企业物质的购买维修等环节要一一记录在案，定时或不定时的清查预算使用情况，强化基础建设。物业公司应设有维修基金，以实际情况为出发点，以业主权益为基准，专项维修资金所有权归属业主，同时，维修资金管理形式多样，应根据不同的形式制定相应的管理办法。建立了维修基金，要有相应的使用计划以及监督情况，确保基金用在钢刃上，定时公布基金的使用情况，提高透明度，让业主知晓钱花在了哪里，让公众做监督者，必要时还可以请纪检或审计部门进行监督。
        结语
        通过对比分析市房地产项目和项目物业管理对房价的影响程度分析，得出房地产项目物业管理对其房价的影响程度为11.95%。具体主要通过物业企业知名度、物业服务范围的广度、物业企业的经营模式、物业服务水平的好坏和服务品质的差异等方面产生影响。由此进一步从实证的角度论证了物业管理对房地产价格有影响的结论。
        参考文献：
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        ［4］李伏明，谢淮宁.浅谈物业管理对房地产销售价格的影响［J］.山西建筑，2008（21）：213213－214.