1黄婷婷 2李国华
烟台中盛项目运营管理有限公司 山东烟台 264006
摘要：作为房地产经营活动的重要组成部分，经营风险的合理化、科学化管控对房地产企业的长远发展具有重要意义。为了能够降低各种经营风险所带来的危害以及损失，在实际经营的过程中，则需要将各方面的因素考虑其中，并结合自身的实际情况加以管理和控制。
关键词：房地产；经营风险管理；有效策略
1房地产开发经营风险的概述
1.1政策风险
政策风险是指政府针对房地产行业的开发、销售等行为制定的相应政策具有不确定性，政策的变化极有可能限制房地产商的开发和销售行为，甚至对房地产企业带来损失。尤其近年来“房住不炒”理念的提出，更导致房地产行业的发展模式受到极大限制。为了控制房价，国家和地方政府都出台了相关政策，从项目开发开始到销售为止，每一个阶段都有相应的政策进行限制，这些政策都对房地产行业的发展产生了冲击，使其脱离了之前粗犷的发展模式。政府所施行的政策主要有三方面：一是针对房地产行业的政策，这会限制其开发房地产；二是金融政策，紧缩的信贷政策会限制房地产企业资金的周转，甚至产生资金链断裂的风险；三是土地政策，土地产权制度的变更使得房地产企业开发项目的推进困难重重。
1.2经济风险
经济风险是指经济环境的不确定性对房地产企业的冲击。经济的运行具有周期性，从繁荣到衰退循环往复，“黑天鹅”等不确定事件也会对经济基本面产生冲击，从而使得市场上的需求发生变动。当经济处于繁荣阶段时，市场上的资金充足，投资于房地产的意愿也更强，这时房地产行业的发展会得到推动；当经济处于衰退或者低迷时，由于市场上的资金紧缺，消费、投资等方面都会收紧，这时房地产企业就只能压缩利润回笼资金，否则将会面临资金链断裂、企业破产的风险。对于经济周期的变动很难准确把握，“黑天鹅”事件的出现更难以预测，这就导致房地产企业在项目开发时可能处于经济的繁荣期，而销售时经济已经进入衰退阶段，从而导致风险的发生。
1.3建造风险
建造风险也是房地产企业面临的主要风险之一，是指发生在招投标的过程中的，与承包商的协调、工程的质量等方面的风险。开发商主要有公开招标、邀请招标和协商招标等招标方式。在选择招标方式时，设计单位、施工单位和监理单位的条件都是要纳入考虑的问题。在施工之前要建立相应的条款和合同，并且依据合同条款进行施工，任何一步出现问题都可能会影响工程的进度和质量，增加房地产企业的成本，造成不必要的损失。在施工过程中，很难预测会出现何种状况，从而影响工期。如果工期不能保证，错过最佳销售时期，也会对房地产企业带来损失和风险。
2房地产经营风险管理的有效策略
2.1对经营环境进行全面的分析
房地产在经营与管理的过程中，经营环境对其所带来的影响不容小觑，如果未能对经营环境进行合理科学的管理和控制，则会对房地产企业的经济效益产生一定的影响。为加强房地产经营的风险管理，房地产企业应引起足够的重视，充分认识内部环境与外部环境的作用和所带来的影响，真正做到审时度势、灵活应变，对自身的经营活动进行适当的调整，以此才能够使房地产开发项目的投资成功率得以提升。比如，就外部环境而言，房地产企业可在获取土地阶段关注土地政策的动态，在开发建设的阶段重点关注金融政策的动态，在销售租赁阶段则可以着重关注住房政策的动态。
2.2提升房地产经营风险的防控能力
在房地产经营与管理的过程中，除了要合理分析经营环境以外，还需不断提升房地产经营风险的防控能力，只有这样，才能最大限度地降低各种风险所带来的损失。对于政府以及市场等不可控因素所带来的变化，房地产企业在经营的过程中除了可以进行预测以外，还能够通过管控内部经营成本的方式，尽可能地降低各种风险所造成的损失。比如，在房地产建设的前期阶段，房地产企业便可在控制其建设造价的同时，对其缓冲资金进行合理的设置；在进行招标的阶段，为尽可能地避免出现返工的情况，房地产企业应在低价竞标的基础上，对施工单位的施工情况以及施工人员的施工技术水平等进行深入的调查和考察，并加强对施工现场的管理，以此才能够保证施工的质量，降低房地产经营所带来的风险。除此之外，在选取房地产建设材料以及设备的过程中，还需在保证其质量的前提条件下，对比建设所需的材料以及设备的价格，从中选择性价比更高的材料和设备，以便能够尽可能地降低施工建设的成本。
2.3不断提升经营销售能力及水平
作为房地产经营活动的重要环节之一，房地产的销售租赁对房地产企业的长远发展具有重要作用。对于房地产企业而言，其只有将房地产建筑投入使用并出售给需要的人，以此才能够回收资金、获取收益。只是，需要注意的是，随着人们物质生活水平的提高，消费者对房地产建筑的要求也越来越高，为满足其需求，除了要满足购房者的住房需求外，还需不断提升自身的服务质量。在销售租赁的环节，首先要做的就是为消费者提供更好的产品，并提升自身的服务质量，以此才能达到提升经营销售能力及水平的目的。而为了进一步激发消费者的购买欲望，在房地产建筑设计环节，则需要结合消费者多样化的需求，在凸显建筑个性化的同时，还应不断完善相应的基础设施，并在售后环节为其提供更为优质的服务。
2.4不断提高物业管理水平
为加强房地产经营风险管理，提高物业管理水平显得尤其重要，这也是房产价值的重要体现。在新的时代背景下，人们对生活环境以及生活品质的追求变得越来越高，如果未能为其提供良好的物业管理服务，不仅会在一定程度上降低消费者对开发商的好感度，而且还会对房地产经营活动的顺利进行造成一定的阻碍。为避免此类问题的发生，房地产企业则需要在重视开发建设的同时重视管理，在追求销售利润的同时做好售后服务，并在发展的过程中不断探索和创新，以此才能够切实提高物业管理水平，进而满足消费者多样化和个性化的需求。
2.5采取风险转移措施
在房地产企业经营的过程中，存在着一些不可避免的风险，为了能够尽可能地降低这些风险所带来的损失和不良影响，在风险来临之前便可以采取有效的措施实现风险的转移。具体可从以下几个方面着手：首先，在签订合同之前，房地产企业需对市场进行较为全面的调查，然后对合同中的相关条款进行进一步的分析和商讨，以此来最大限度地减少因合同所带来的各种风险；其次，为转移经营活动所带来的风险，并尽可能地降低房地产企业的负担，其还可以通过购买各类保险的方式来应对，尽管购买保险需要一定的开支，却能够有效地将风险转移，降低自身的经济损失。
结束语
作为市场经济的重要组成部分之一，房地产行业的发展不仅会影响到我国社会经济的发展，同时也会对人们的生活质量及水平带来不同程度的影响[1]。尽管房地产行业在近年来获得了迅速的发展，但是在不断发展的过程中，也遇到了各种各样的风险及管理问题。如果这些问题未能得到有效的解决，不仅会给房地产企业带来严重的损失，而且也会影响到整个房地产行业的科学发展。为此，对房地产经营风险进行合理科学的控制和管理，以合理回避房地产项目投资以及开发过程中所面临的风险，极具重要意义。这就要求房地产企业立足于自身的实际情况，对经营管理过程中可能遇到的风险进行合理化、科学化的管控。
参考文献
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[4]姜正(韦华).浅议中小型房地产企业当前的经营风险[J].现代经济信息,2019(04):103.