顾浩波
常州市建筑科学研究院集团股份有限公司 江苏常州 213000
摘要：随着中国经济的不断发展，人们的生活水平有了很大的提高。与此同时，房地产交易量也在不断增加。作为不动产登记和管理的房地产测绘技术，近年来也得到了快速发展。在房地产实际计量中，科学应用测绘技术，可以大大提高测绘土地状况和权属的准确性，更准确、直观地反映被测土地的分布和质量。在此基础上，本文将系统阐述测绘工程技术在房地产测量中的实际应用，以实现房地产测量的科学化。
关键词：测绘工程技术；不动产测量；实践应用
在房地产测量过程中，只要能研究测绘工程技术的实践领域，就可以提高该领域的测量效果，为房地产测量计划的实施提供技术支持，满足与时俱进的发展要求。一、不动产测绘的概述
（一）不动产测绘的内涵
所谓房地产测绘，是指根据实际情况，调查确定不同地区不同权属土地的面积、边界和数量，然后借助图表或数据综合呈现土地相关情况的一项专业工作。房地产测绘的主要目的是为有关部门开展土地开发建设、土地资产管理等活动提供必要的参考。在实际工作中，应着重于土地面积测量的计算、地形图的绘制和测量报告的生成。
（二）不动产测绘过程中需要注意的问题
在房地产测绘工作中，测绘人员应注意以下几点。首先，在选择房地产测绘技术时，要充分考虑房地产的具体位置和实际结构，确保测绘技术具有一定的针对性和可行性，进而实现房地产的精确计量。第二，测绘工作要在保障房地产业主基本权益的基础上进行。整个测绘工作必须结合当地实际地质条件，做好技术可行性和经济可行性分析。第三，在测绘工作的具体实施过程中，还必须注意对同一地区地籍图进行合理有效的转换，实现房地产的统一、规范化管理，为以后相关的统计和查询工作打下基础[1]。
（三）不动产测绘的主要特点
第一，专业精神。房地产测绘是一项专业性的工作。因此，在实际测绘工作中必须配备专业素质较高的测绘人员。首先，测绘人员必须掌握与房地产测绘相关的专业知识和技能；其次，测绘人员还应了解当前我国房地产行业的各类交易和交易业务。测绘人员只有具备上述两个条件，才能胜任房地产测绘专业工作。此外，在房屋建设过程中，工程变更、占地扩大、改建拆迁等都有可能发生。因此，测量人员必须掌握复测、补充测量等专业技能，才能有效应对各种突发事件[2]。
二是规模和对象的特殊性。房地产测绘工作大多在野外进行。因此，在绘画表现上，不仅要表现出广泛的领域领域，而且要清晰呈现各个方面的内容，并做好相关领域边界等重点标志。为了满足这些要求，有必要使用大比例尺制图。此外，与普通地形测绘相比，房地产测绘在测量对象上也表现出明显的特殊性，主要目的是方便人们更好地了解房屋之间的位置和距离的关系。
三是，权威。为了使房地产测绘工作更加规范化、科学化，我国出台了许多房地产测绘技术规范。测绘人员在进行测绘工作时，必须严格按照本规定操作。房地产计量工作完成后，应当将计量结果报有关部门审批，不得出现数据随意变动的现象。在审批过程中，相关机构人员必须严格遵守国家颁布的相关法律法规，因为一旦计量结果确定，将作为房地产交易的参考依据。只有在保证房地产计量结果权威性的基础上，才能保障房地产业主在房屋交易中的基本权益[3]。
二、不动产测量中的常见问题分析
（一）净高与层高的测量
在实际测量中，测试员往往混淆二者，甚至直接用净高的测量结果来代替层高。这里的层高是指地板与地面、地板与地板之间、地板与顶层之间的距离。这些数据的测量有一定的误差。如果直接用净高代替误差，会更严重。这里的净高是指地面与地板下表面之间的距离。
净高的测量也存在一些误差，但国家并没有明确规定误差的范围，也没有统一的标准。但是，房地产的计量要求，在计算测量结果时，如果有层高数据，这主要是用来计算的。
（二）不动产测量中有边长度丈量误差存在
在房地产调查中，即使是同一栋楼，在同一楼层测量的数据也可能不相等。一般来说，由于房屋结构不合理或全年使用过程中发生变形，同一栋楼的高度通常不相等。因此，为了保证测量数据的准确性，我们通常要求测量人员通过多次测量计算出平均值，并根据这些数据计算建筑物的实际面积。
（三）面积分摊问题在不动产测量中较为突出
在房地产计量中，有时需要计算建筑物的面积。需要计算建筑面积的建筑通常是住宅建筑，但同时要注意不同户型建筑面积的分配。建筑种类繁多，用途也各不相同。有时，分摊问题非常复杂，甚至涉及两级甚至多级分摊。因此，员工需要根据现场的实际情况采取不同的分配方式。分配问题的复杂性要求测量过程中的测量结果必须是准确的。
三、不动产测量领域中测量技术的具体运用
（一）不动产测领域中数字化测图技术的应用
随着科学技术的不断发展，房地产计量技术有了很大的提高。高新技术产品在房地产计量中的引入，大大提高了房地产计量结果的准确性。以目前流行的数字测图技术为例，它不仅在房地产测量中得到了广泛的应用，而且是地籍测量中必不可少的技术手段。其主要技术优势是所需人力物力少，采集的数据信息也比较准确，速度较快。工作人员根据收集到的数据和信息，可以粗略地描述建筑物的原貌，这样图像就可以用于房地产配置和测绘工作。
（二）不动产测量领域中解析法的应用
房地产计量领域的分析法主要用于房屋面积、土地使用面积、共有面积等面积成果的计量，避免因面积、产权、土地使用等而产生纠纷。分析法作为房地产计量领域中一种较为准确的方法，是一种比较实用的纠纷解决方法。在实际测量中，主要通过边界点坐标、参考坐标分析法进行实际测量，从而获得更准确的测量结果，减小误差。在操作过程规范化的条件下，采用坐标分析法测量方差，尽可能避免误差的发生，从而获得更准确的测量结果。为了有效地提高标准中面积误差限值的精度，进而控制估算中的误差，采用解析法可以得到满意的结果。
（三）不动产测量领域中GPS技术的应用
进入21世纪以来，GPS技术的应用越来越广泛，甚至已经成为人们日常生活和出行必不可少的一部分。同时，GPS技术也是测绘技术领域的重要手段。GPS技术在房地产计量中起着极其重要的作用。目前的房地产调查大多采用GPS技术。通过对GPS技术测得的数据进行计算，可以准确地描述房地产的总体形态，从而为房地产的划分提供依据。
（四）应用地理信息系统的优势
地理信息系统又称地理信息系统。它是一个特殊而重要的空间信息系统。它是在计算机软硬件系统的支持下，对整个或部分地球表面（包括大气）的地理分布数据进行采集、存储、管理、计算、分析、显示和描述的技术系统。利用地理信息系统（GIS）、地理与地图学、遥感和计算机科学，通过对房地产数据的采集、整理、存储、处理和分析，生成各种地理信息并集成到房地产信息登记册中。利用地理信息系统技术可以实现三维绘图。结合遥感影像和地理信息数据库，采用三维设计、虚拟现实、动画技术、效果图等手段，建立三维地理信息系统。对不同对象、地形地貌特征进行三维显示，实现全面、完整的不动产登记数据库。
结语：
综上所述，房地产计量中还存在着许多问题，包括测量误差、边界划分、数据处理等。为了尽快解决这些问题，提高房地产测量的质量和效率，应从测绘技术的方向出发，学习先进的测绘技术，加强信息测量技术的应用，从而促进房地产计量行业的进步和发展。
参考文献：
[1]张剑,陈宸.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用研究[J].河南科技,2019,000(011):123-125.
[2]孟怀强,丁铁林.浅谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].城市建设理论研究(电子版),2017(04):98-99.
[3]王健.浅议不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].华东科技(综合),2019,000(009):P.1-1.