刘亮亮
天津仁恒和海置业有限公司 天津市 300350
摘要：房地产企业成本管理控制是企业在生产运营过程中采取成本和费用的管理和控制，以期获得利润的最大化。为了适应复杂的市场竞争和发展形势，房地产企业应该进一步加强自身的成本管理控制，坚持科学有效的成本管理控制，确保企业的经营稳步发展，获得最大化收益。当前房地产成本管理控制还存在许多影响经济效益，影响企业发展的乱象；普遍存在着成本管理力度不够，管理形式粗放，管理方法简单等问题。这些问题除了影响房地产企业自身的发展，也会影响社会经济的发展，因此房地产企业加强成本管理控制是最紧要、最有效的策略，既有利于企业长期发展，又有利于国家经济建设。
关键词：成本控制；问题分析；管理措施
在我国的经济发展中，房地产行业经济占据重要地位，故保持房地产行业的可持续性发展受到广泛关注。面对强大的内外竞争，房地产行业中的中小企业必须拥有强大的实力对抗严峻的市场环境，因此必须控制房地产开发项目中的目标成本，对其进行科学有效的管理，才能够增强企业的内在发展动力，使企业可持续性发展。
1房地产开发项目成本管理中存在问题的原因
1.1管理层对项目成本管理认识不深刻
结合当前房地产开发企业实际经营状况及发展状态分析,可发现大多房地产开发企业还未深刻认识成本管理的意义,也没有看到企业经营管理及发展过程中成本管理所能发挥的重要作用,尤其是一些规模不大的房地产开发企业,不够关注制定合理的项目目标成本,只有少部分企业会意识到企业发展及生存中成本管理的重要性,并在企业运营期间全面贯彻落实目标成本管理,注重制定成本管理方案。另外,还有部分房地产开发企业对成本管理缺乏正确认识,认为成本管理环节最关键的阶段是设计阶段,觉得只要在项目设计环节加强成本管理就可对企业成本加以控制。随着经济的持续发展,房地产开发企业要及时转变管理思维和意识,基于目前的经济形势在项目成本管理过程中要尽量细化和精化,充分考虑对房地产开发项目成本产生影响的因素,立足整体层面加强项目成本管理与控制。
1.2忽视资金成本管控
对于资金成本管控认识不全面、不到位，认为经济效益是干出来的，意识不到资金管理控制的作用，只是注重施工阶段的建设成本控制，不注重决策、设计，招标，施工材料、施工设备、结算、营销等阶段的费用管理控制，财务管理制度不健全，财务人员业务水平低，资金管理和成本管理粗放无规。相当多的企业不惜高成本融资，甚至从外部融资，缺乏对融资成本的科学管控，导致企业债台高筑。在资金的使用过程中对固定资金、流动资金、管理资金缺少合理的分配和监督，只抓成本核算，不注重资金管控。
1.3成本管理科学性缺乏
长期以来,部分房地产开发企业大多是依据管理者自身的主观经验对成本进行管控,控制成本方法相对落后,过程缺乏精细化,不能对成本费用进行科学的归集和分配。一些房地产开发项目还是在事后进行成本核算,没有在事前进行成本预测,也未在事中开展成本控制,这种缺乏科学性的成本管理导致最终成本超出预期目标,影响企业经济效益。
2房地产企业开发项目全成本管理运用的改进策略
2.1加强对项目设计的成本控制,构建科学合理的全成本管理体系
(1)在具体的工作中,充分融入先进的成本管理理念,加强成本核算和资金运作等方面的工作,进一步发挥成本管理的重要作用,确保各个管理目标的顺利实现,充分运用先进的成本管理理念来解决项目施工前、施工中和施工后三方面的问题。
(2)要充分意识到成本管理的重要作用。在全成本管理理念的基础上,不断优化和改进企业的组织架构,树立员工的成本管理意识,构建团结互助、全员参与的成本管理企业文化,并建立科学合理的奖惩机制,不断调动员工的工作积极性,进一步保证成本管理的效率,充分体现出全成本管理的效果。
(3)房地产企业应该加强培训设计人员的成本管理意识,增加设计部门和成本管理部门之间的沟通和交流,从而有利于双方在各自工作范围内充分考虑成本因素,做好全成本管理的工作。
2.2强化项目管理和成本控制全局意识
强化项目管理和成本控制全局意识首先要从房地产开发企业的管理层着手,加强管理层对项目管理及成本控制全局意识,树立以企业全局为重的理念,摒弃为了个别利益而不顾大局的狭隘观念,部门之间通力合作,寻求企业整体上利益最优。其次改变传统的财务管理模式,将不同部门或环节的财务管理职能统一合并为把控全局的成本管理,使财务部门不再单独存在,而是整合并入到相对的企业项目成本管控机构中去,项目成本管控机构可以对企业所有资源进行合理调整与科学配置,进而充分发挥了管控全局的关键作用,为企业的成本优化与节能增效奠定了坚实的基础。
2.3改善成本控制方法,精细成本管理控制
房地产开发企业想要提高成本控制的质量、效率,必须通过运用现代化高科技的控制成本工具来实现。一个项目在开工前必须做好详细、精确的成本预算方案,用来对实际成本控制活动进行科学的引导,从而使房地产开发企业的整体效益获得提升。房地产开发企业还要对项目的各个开发阶段及各个岗位制定明确的成本管理目标,在目标的指导下,通过科学的对成本费用进行归类和分配,排除没有升值空间的成本作业,对主要环节的成本费用进行有效监控,促使房地产开发企业节约成本,从而实现经济效益最大化。
房地产开发企业想要实现精细化成本管理,一方面要对成本目标进行详细分解,对各个环节涉及到的验收计价数量、施工图数量以及工程数量等作出细化规定,为工程的实际运行及成本核算提供依据。通过对各个阶段进行细化成本管理,明确重点成本控制,比如项目前期的投资决策阶段,要全面分析哪些因素会影响到项目成本控制,提升成本预测准确性,并在项目开工前进行可行性分析,降低决策风险,维护企业经济效益。项目核算阶段,要认真的依据核算内容确定成本管控重点并严格执行。在项目销售过程中,成本控制的重点既要满足不同层次的用户需求,又要考虑各种销售方式所产生的费用。
2.4强化科学合理管控，保证质量
房地产企业管控必须是在工程质量和进度都能满足的前提下，通过有效的措施和方案，使成本降至最低。必须全方位、全过程管控，需要各个部门、各个环节统筹控制，精心谋划，协同配合，做好各个阶段的项目成本管控。既要重视施工阶段的建设成本控制，又要重视决策、设计、招标，结算等可以把控的阶段；特别要重视合同管理，每一项工程、每一个环节都要缜密的制定合同，谨慎的签订，认真地履行合同，大事小情都要做到有案可查，有据可依，不留后患，规范化、标准化地管理合同，严禁事后补办；在不影响工程质量及项目进度的前提下，寻求成本的有效控制措施，合理控制建造成本，既要收益，更要质量。
2.5加强项目竣工后成本控制分析,提取有效经验
房地产开发企业应在项目竣工后及时进行管理及成本控制工作分析,对项目建设过程中出现的问题进行成因分析并对有效解决方法提取经验,以指导日后的项目开发工作。同时,应积极收集及整理项目工程成本控制有关资料,通过对数据进行分析,将项目成本与预算对比,对增加支出造成浪费的现象分析形成原因,最终总结出项目工程成本控制经验,为日后项目开发提供一定的参考经验。
结论
强化房地产项目的全成本管理工作对项目的顺利开展至关重要,唯有从最前端的项目设计环节入手,并将成本管理理念及执行贯彻于项目施工整个过程,最后强化投资环节的成本管控,才能最终实现降本增效,确保项目高效、科学的完成。
参考文献：
[1]余前波.成本控制在房地产管理工作中的应用[J].商讯,2019(07):178.
[2]刘世银.房地产开发企业成本管理的关键点探析[J].当代会计,2018(03):27–28.