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摘要：批量精装修一定要做好，使每一套成品房的质量能够得到保障，这是房地产住宅批量精装修项目管理的考核标准，也是对市场、消费者的一种购房保证。目前，很多房地产行业对批量精装修的项目管理不到位，管理力度不大，导致市场上很多精装修住宅的品质不佳，因此，应对房地产住宅批量精装修的管理。
关键词：房地产住宅；批量精装修；质量；优势；项目管理
引言
由于省事、省心、价格合理，买上家具就可以干净、轻松入住，精装修房地产住宅越来越被更多的业主所认可。但交楼前阶段的装修期工程管理工作，却比清水交楼增加了诸多困难和工作量，本文对其工程管理进行探讨。
1消费者对精装房的购买意愿不足
中国报告网数据显示，2017年，愿意购买精装房的消费者比例仅为26.8%，虽然相比10年前提升了15.9%，然而这一比例仍然较低，对2020年的预估值也不足50%。究其原因：（1）精装交付，要在毛坯的基础上加价，计入总房价，原本购房和装修期间还有一段时间筹备装修资金，而精装交付模式，需要连同装修费用一起交付，总价高，消费者会考虑资金压力。（2）精装模式难以满足消费者的个性化追求，精装模式单一，虽然目前推出的装修模式，有做出低端、高端，新标准、旧标准等简单的区分，这些在一定程度上迎合了不同的消费者需求，体现了不同的定位以及与时俱进的更新理念，但是依旧较为单一，远远达不到市场对个性化的要求。（3）消费者对精装修质量心存顾虑。一些大开发商意识到装修质量的重要性，明晰装修质量问题的严重性，能予以充分重视，然而也有部分开发商重进度、轻质量，甚至有以次充好、以假乱真的逐利观念，造成装修质量不过关，业主入住后尽是烦恼，苦不堪言。（4）信息不对称，业主对装修用料不放心。装修用料直接影响到室内空气质量，进而影响入住后的人身健康，其重要性不言而喻，而许多装修用料的品牌、质量、价格信息，业主都难以掌握，心里没底。（5）后期维修服务不到位，业主维权耗时耗精力，甚至求诉无门，在一定程度上打击了消费者对精装房的信心。
2对策
2.1质量检验
⑴隐蔽类的验收把停点验收作为各类隐蔽项目施工过程的质量保护体系，保障下一工序的工程质量问题。该工作的主要验收项包括：①土建交接后，刮腻子之前对裂缝、二次抹灰处的处理检查；②瓷砖墙地面完工后，吊顶之前对墙砖、地砖的检查；③铺木地板之前对地板找平层的检查；④防水房间铺地面完成后，吊顶之前对渗水试验的检查；⑤吊顶骨架完成后，吊板之前对吊杆及骨架的检查；⑥墙面腻子完成后，涂料进行之前对腻子面的检查；⑦橱柜、淋浴房及卫生洁具安装，二遍面涂开始前对橱柜、淋浴房及洁具的检查；⑧强弱电面板、小家电安装后，零星修理前对强弱电面板、家电安装后的检查；⑨零星修理后，全面保洁前对用水、用电、开关插座、地漏等使用功能的检查。⑵观感类验收对涂饰工程、墙地面砖粘贴、户内门、木地板、踢脚线等观感类的验收，必须对平整度、垂直度、阴阳角方正、顶棚水平度、空鼓裂缝、接缝高低差、平直度、空鼓裂缝等指标进行检查，坚持用数据说话，客观公正地反应、监控施工质量，切实做到分户进行100%实测实量，并建立分户实测档案。
2.2进度管理
批量精装修的工程进度管理占装修全过程很大的比例，能有效控制施工有条不紊的进行。进度管理主要有编辑进度计划、具体管理进度计划。因为精装修进度重要性大，项目计划内容繁杂较多，所以在施工过程中要提升对施工进度的管控能力。在编辑进度计划时，要特别注意计划中工程进度时间，对施工的各个进度节点都要认真审查，对工程的进度节点进行标注，防止出错。
在常见的房地产住宅批量精装修中，进度计划一般是2～4d完成测量放线，在工程期4～26d是材料进场，在工程期6～28d布管布线、线盒安装，在工程期8～24d吊筋、墙面批腻子，在工程期16～30d地面地砖铺贴、吊顶、墙面乳胶漆调制，在工程期25～35d门、五金、灯具制作安装，在工程期30～35d木饰面油漆、洁具安装、工程局部修整，在工程期35～40d卫生清理、工程交工。批量精装修的计划思路要明确，精装修住宅工期要按时完成，要保证装修的进度在编辑好的进度计划内，切忌工程延期和因工程交付时间在即而忽略工程质量，盲目操作加快工程的进度。
2.3各种技术标准的科学确定
（1）由于装修方式和施工方式不一样，各区域的主体完成面留给装修的预留高差不一样，因此，装修前成活尺寸的确定须装修单位参与；（2）各区域在明确成活尺寸时须将分界线具体到线；（3）各预留管线定位需要认真解读相应器具的具体尺寸；（4）卫生间及厨房的预留管线定位前须做好基面质量检査，因为其定位是参考基础面的，如果基层面完成质量不高将影响定位质量，如墙面的垂直度和平整度。（5）门套等成品材料需提前制造，故装修单位需提前与主体单位进行沟通确定。（6）提前确定好水、电、煤气等管线与橱柜、浴柜的位置关系，防止各管线走向破坏柜体完整和使用功能。开发搞好燃气管先期工作，争取早日将煤气管线的设计落实，最理想是在装修前就完成燃气管线的室内施工。由于这些配套管线在不同的地区将会有不同的走向要求，所以需提前与各相关机构做好沟通。
2.4材料组织
精装修材料的管控在保证施工的进行有着举足轻重的作用，它与施工进度有很大的关系。由于精装修项目完成后，购房者无需等待就能立即入住，因此，在施工过程中要协调好装修材料的供应，保障施工设备齐全，所用材料的质量满足装修施工的需求。在一定程度上要做好装修工程质量的把关，因为在精装修施工过程中对某一环节、某一材料的疏忽管理，都会影响到用户的居住体验。材料质量的管控在精装修施工过程中是非常重要的一项管控措施，因为在交房后，用户就能直接观察到室内家具、门窗、装修材料的品牌，通过网上查找可以获取这些设施的信息。因此，在装修过程中一定要提高对装修材料质量管理的关注度。
2.5现场组织
精装修现场的施工组织主要包括场地流线安排、垂直运输、安全文明、成品保护等方面的工作。精装修施工的场地、流线规划必须明确清晰；需有序地组织材料运输，促进现场施工进度，做好垂直运输管理，要求每栋塔楼提供两台电梯使用，另外准备一台电梯进行备用；保证整个施工过程和施工现场的干净整洁、有序，施工现场安防、清洁管理规定必须明确；建立完善的产品保护体系，遵循谁施工谁保护、先检查后保护及持续保护原则，施工过程中各工种在施工中不得污染、损坏其他工种的半成品、成品等。
2.6完善相关法律、规范体系，建立长效监督机制
如何探索一个平衡有效的处理机制，制定一套完善可行的法律规章体系，来保证精装管理的有效性，保障广大业主的切身利益，同时保护开发商的积极性，值得探讨。不管是业主、开发商、设计单位、施工单位、监理单位，都应该受法律约束、规范指引。在精装修过程中对造成严重影响的纳入法律范畴，监管部门考虑将重点装修材料纳入日常不定时抽检，避免后期室内质量不达标影响业主入住，甚至危害人身健康的事件发生。
结语
国家各地区对房地产住宅批量精装修的政策大力支持，制定各种精装修条例来保护购房者和开发商。批量精装修会是未来房地产行业的流行大趋势，也是发展的必然结果。做好批量精装修项目管理，为中国住房用户保驾护航。
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