甘肃华成建筑安装工程有限责任公司
摘要：近年来，我国房地产业和建筑业蓬勃发展。但同时也造成了建设单位拖欠承包商工程款的突出问题，严重影响了社会稳定。为了保护承包商和施工人员的合法权益，我国规定了工程造价优先受偿权。但是，我国现行法律法规存在权利主体和范围不明确、权利行使期限短等问题。因此，需要进一步完善。
关键词：建设工程；价格优先；补偿权
随着房地产开发行业的快速发展，给建筑业带来了极大的繁荣和繁荣，也不时引发建筑业的法律冲突。为了解决这些问题，《合同法》规定了施工承包人优先保护施工企业的利益。为了行使这一权利，最高人民法院还作出了相应的法律解释规定。然而，在行使这些权利的过程中，由于这些问题而产生的纠纷成倍增加。
一、建设工程价款优先受偿权概述
1.建设工程价款优先受偿的概念。优先受偿权以《合同法》第286条规定的法律依据，标志着建设正式确立工程价款优先受偿制度。因此，优先受偿价格也可以理解为：在合理的需求期后，开发商拖欠工程价款或不支付时，承包人可以依法打折或拍卖，承包人的合法权益得以保护。
2.建设资金优先权的归属权。目前，我国法律没有明确界定价款优先受偿权，这导致了理论界对工程造价优先受偿权性质的争论，但一直没有达成共识。法定抵押权、留置权和法定优先权有三种代表性理论。（1）法定抵押理论。根据《合同法》第286条规定，在施工过程中，承包人和发包人不需要在工程竣工验收前达成协议，承包人也不需要办理占有投标或抵押登记。只要发包人在接到通知后的合理期限内不能支付工程价款，承包人可以行使该项权利。（2）留置权理论。该理论的专家认为，这种优先受偿权是留置权在建筑合同性质上的具体体现。法院认为，建造合同实际上是一种特殊合同。发包人未按规定支付价款的，承包人有权按照施工合同的要求支付相应价款。通过具体要求和《合同法》第286条，该法在一定程度上赋予了承包人保留建筑工程的权利。虽然传统的留置权仅限于动产，但第286条是对传统联系范围的突破。法律赋予承包人优先购买权，体现了留置权的广泛适用。（3）法律优先权理论。该理论的专家认为，优先受偿权是一种法定权利，由法律直接规定，不限于法定的抵押权或留置权。在公平原则的基础上，法律优先权被定义为工程造价优先。其目的是保护农民工生存的基本权利，以更好地维护社会稳定。这项权利是立法者的一项特殊规定，旨在平衡社会底层的利益，保护社会底层的公共利益。
二、建设工程价款优先受偿权有关问题
1.工程价款优先赔偿的依据。优先权是一种法律担保权，可以分为特别和一般优先权。特别优先是付款的优先权。是指承包人的各项施工成果，由具体施工单位依法完成合格施工的保证利益。实现建设工程造价优先补偿是合法的，当事人不需要登记公示和约定的时限。它不仅可以抵抗业主和第三方，而且可以为非经营目的登记采购合同。该权利的法律规定在德国、法国和瑞士等民法国家。《合同法》第286条规定：“发包人未支付约定价款的，承包人可以要求发包人在合理期限内支付价款。逾期不付款的，可以根据本期工程建设性质打折价格，并要求法院根据与开发商签订的合同或者依法进行价格拍卖。建设项目的价格可以通过降价、拍卖优先支付。”
2.建设工程价款权的性质。在法律领域，对建筑成本的看法不同，可以归纳为留置权、优先权和法定抵押三个方面。《物权法》和《担保法》明确规定，留置权仅限于动产，债权人对标的物的实际占有是其构成和存在的条件。法律担保权益为留置权。房地产的标的物是优先付款。
承包人在合理期限内未支付施工费用的，承包人可以对施工行使一定的抗辩权，如停止施工、未要求验收或者交付施工等。建设工程价款优先受偿权作为留置权，至少与现行法律法规和民法理论相冲突。如果法定抵押权本质上是优先受偿权，则无需双方签字的抵押权和抵押权符合一般特征。但是，目前我国法律对抵押权的规定并不明确，因此在建工程优先受偿抵押权与物权法的法理相矛盾，难以确定。此外，根据《批复》，建设工程价款优先受偿权的行使不包括工程价款利息、罚款、损害赔偿金和实现该权利的成本等实际支出。但现行《担保法》规定，抵押担保包括本息、罚款、损害赔偿和抵押成本。显然，他们的范围是非常不同的。本文将建设工程价款优先受偿权的性质界定为优先受偿权。本文认为，优先权本质上是法律直接产生的一种物权。未经约定与公示，也不视为占有要件。
3.优先受偿权适用问题。优先受偿的主要受益人可以是研究、设计、监理、咨询合同中的承包人、施工单位、装修工程承包人等，分包人和非法分包人不包括在内。承包工程勘察、设计、监理、咨询中劳务成果的价格构成和计价与建设工程存在较大差异。其劳动成果没有直接物化为可以打折、拍卖的建筑物、构筑物，转包、非法转包等中介服务单位也没有提供相应的劳动成果。实际施工人员是指实际投入资金、物资、劳动力进行工程建设的企业或者个人。虽然现行法律法规没有明确规定优先受偿权是实际建造人，但其签订的建造合同也无效。合同当事人有按照过错原则返还财产、赔偿损失的义务。但是，在建设工程合同的法律解释中，最高人民法院对应当支付的价款总是优先考虑承包人。此外，承包人和发包人同意放弃或限制价格优先权的权利不会损害施工人员的利益。建设工程优先受偿收入适用于不属于建设单位和建设单位验收的建设项目，但下列项目除外：教育、医疗设施、军事建筑、设备设施安装、投入使用、办公国家机关的建筑物；消费者购买的商品房所有权或者预告登记发生变更，或者消费者已支付房地产款部分或全部的。优先适用范围内的建设工程造价补偿范围，依照本法规定确定。建设工程造价的范围，除建设工程造价、利息、违约金和该项权利行使所需的费用外，确定是由国务院行政主管部门。根据专属管辖权建设工程合同纠纷的要求，建设工程解决合同纠纷的途径是在所在地进行仲裁申请或诉讼。不得发函要求优先支付建设工程价款。价款债权被承包人转让的，建设工程价款随之转移优先受偿权。但是，工程价款优先受偿权受让人是否还享有，应当由主体审查。六个月优先受偿权是承包人行使的期限，自承包人支付建设工程价款之日起计算。签订合同时，对未支付的工程款应当约定合理的期限，催告义务由承包人履行，然后优先受偿权行使。
工程承包、实际施工、装修工程承包人等是价款优先受偿权的适用主体，适用对象应当是具有建设工程承包人资质和发包人资质的建设工程。适用范围利息、违约金、损害赔偿金不包括，还有损害赔偿金以及行使权利所必需的诉讼、仲裁费用。
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