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摘要：（d）"土地储备"是指土地退化，即过去事态发展的行为、货物的储存和供应、土地市场的管制、促进区一级自然资源主管官员合理利用自然资源。1996年，上海成立了上海第一个土地发展中心。20多年来，土地管理制度的发展改变了自然资源的分配方式，从计划分配转向面向市场的配置，土地管理从资源管理转变为资源管理和重新管理。20多年来，通过在世界各地积极探索和实践、建立土地托管组织、实行整体生命周期管理、制定外地储备预算管理标准、监测数据等，自上而下的体制体系已变得强大起来。矿产资源也越来越成熟，为政府主导的专业实施提供了一个模式。库存管理制度在保障"净需求"、规范土地市场、实施国家空间规划、执行重要的国家战略、保障人民生活空间、促进节约土地利用和促进生态文明建设方面发挥着积极作用。
关键词：储备土地；管护；临时利用
引言
土地管理制度作为土地利用制度改革的创新举措，在优化土地市场方面发挥着重要作用。2007年，我国通过了《土地储备管理办法》（第#号）。《土地储备管理办法》（第277号），2017年。17）为矿产资源管理提供了修订和统一的体制保障。按照土地储备办法的有关规定，必须进行土地储备的计划管理。城市政府必须根据其国民经济、社会发展计划、土地规划、土地利用、城市总体规划和年度土地储备计划以及总体、结构、布局和时间序列，作出综合安排，并强调通过科学合理的计划有效管理储备的重要性。\
1 储备土地管护与利用现状
1.1租金标准调整相对滞后
目前，储备土地临时利用租金标准，是委托评估公司以土地出让金标准中的年租金、临时使用储备土地的成本为基础，利用市场比较法评估的。在实践中，不同的地方标准差异较大。如：武汉市土地临时利用租金采用市场评估值与标准租金“两价取其高”的方式确定；海口市临时利用的租金按不得低于基准租金（公益性项目需无偿使用的除外）收取。由于临时利用租金收取费用少，加之租金标准调整往往滞后于地方基准地价的调整，或因储备土地租金标准调整程序繁琐等原因，致使土地储备机构多年不愿调整标准，而低费用标准则导致了储备机构收取租金的积极性不高。
1.2土地储备计划编制与执行有待加强
土地储备的编制包括一项三年期滚动计划和一项年度计划。（d）根据需要并根据国家经济和社会发展计划、国家空间计划等，制定一项三年期土地储备滚动计划，以充分确定今后三年的土地储备总量、结构、布局和时间顺序，并为自由和低效的能力建设预留储备；结合土地储备三年滚动计划、年度土地利用计划、地方政府债务限额等，适当制定土地储备年度计划。但是，关于当地做法，一些区域土地管理计划尚未有效地与国家空间规划、年度土壤侵蚀计划等联系起来，迫切需要通过国家空间规划为旅行规划留出空间，以便将项目规划目标与三年时间表协调起来，确定为项目设想的工作机制。
\1.3侵害储备土地权利行为频发
由于储备地块点多面广，多以分散形式存在，且部分地块受地处偏远以及地块供地单元限制，入库后还须整合周边地块，不能及时出库供应，加之管护人员管护不力等原因，导致储备土地管护难以到位，储备土地权利侵害现象频发，主要表现为倾倒渣土、私搭乱建、违规种植等。这不仅使土地储备成本急剧上升，还增加了储备机构的工作量和管护难度。尤其是临时利用使用期满，若发生承租方不配合腾退场地和清理地面构筑物等严重违约行为时，储备机构囿于行政执法权限，也只能采取扣减、不予退还履约保证金或终止合同等方式解决。若采用诉讼方式，则时间长、程序复杂，即使胜诉也难以强制执行，最终影响土地供应效率。
2 思考与建议
2.1把握新时代土地储备制度发展方向
准确理解土地储备在生态文明建设中的新使命，深刻认识土地储备制度在深化供给侧结构性改革中的新任务，优化存量土地资源配置，扩大优质资源供给，改善营商环境，推动高质量发展。
全面落实土地储备在“两统一”职责下的新职能，加强政府储备土地资产管理，落实国土空间规划，保障国家所有者权益实现。
2.2明确土地供应，促进土地资源合理利用
土地收储后得到及时供应有助于促进土地资源的合理利用及前期投入资金有效回笼。对此，建议进一步明确公益性事业及经营性用地的供应。待用地完成收储后纳入土地供应计划，统一组织，严格按照规划确定的土地用途进行，及时供应，促进土地资源合理高效利用
2.3全面实行土地储备的全生命周期管理
以土地储备项目为基本单元，建立土地储备的全生命周期管理机制。根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等，将储备土地按照宗地、区域、时序、资金平衡等条件纳入土地储备三年滚动计划和年度计划。建立土地储备项目库，对拟收储、入库、供应等储备环节的业务、资金等实施全生命周期管理，全面反映项目名称、地块区位、储备期限等基本信息，以及预期土地出让收入、项目成本、收益和融资平衡方案、政府净收益等信息，按项目统一配号、统一监管，并做好与地方政府债务管理系统的有效衔接，未纳入项目库项目不得安排预算资金。
2.4开展临时利用前情况调查
储备土地临时利用面对不同的利益群体，有政府相关部门、企事业单位，也有个人提出储备土地临时利用申请和要求。各利益主体的合同履约能力、诚信程度不一，如单纯采取合同履约保证金方式，易发生实际损害程度大于履约押金赔付的问题，而无法有效防止发生侵害储备土地权利行为。为保障储备土地权利不被侵害，确保合同双方履约的一致性，在开展储备土地临时利用前，储备机构需要对储备土地承租方进行调查，摸清意向承租人的履约能力、诚信建设，以及有无克扣农民工工资、犯罪记录、债务违约等方面的情况，有针对性地确定承租人，也可采取市场公开招标方式确定储备土地临时利用人。
2.5计划管理的优化
矿产资源管理通过三年滚动计划和年度计划进行。（1）三年滚动计划。b）在城市库存机构的领导下制定三年滚动土地管理计划，除其他外，以国家经济和社会发展计划为基础，制定三年滚动土地储备行动计划，规定今后三年适当调整土地储备的规模，综合安排存款总量、结构、布局和时间安排，优先建设有效能力。（二）年度计划。按照城市土地储备机构对土地市场发展和调控的需要，补充经济社会发展计划、三年滚动土地储备和年度土地供应、地方政府债务，考虑过去的储备、重要建设项目、贸易项目和适当的年度土地储备计划。在将该项目纳入土地管理计划之前，储备必须制定项目实施方案，为项目实施确定定期和财务安排，并将年度土地储备计划作为编制年度土地储备预算的主要依据。由于土地市场结构调整政策的变化或土地利用效率低下，必须调整年度土地管理计划，每年从区域储备中收集数据，以便就计划的调整提出建议。制定储备计划年度考试制度，设立考试研讨会，对本年度储备计划完成情况进行年度考试，作为制定下一年度储备计划的基础，这些考试的结果将提交政府绩效评估部门。
结束语
综上，土地储备制度是我国土地资源科学合理高效利用的重要前提，相关管理人员必须要充分意识到当前土地储备制度中存在的问题，针对问题制定相应解决措施，保障土地储备工作的有序高效开展。土地储备制度的发展和完善有着十分重要的意义，它能够十分有效的保证土地资源的合理应用，但是目前在这一过程中，还存在着一定的不足，这对我国土地制度的建设和发展也会产生非常大的影响，在这样的情况下，我们一定要采取有效的措施对其加以改革和完善。
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