刘佳杭
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摘 要：在中国新一轮城镇化快速推进的背景下，住房产业在社会经济中的地位日益突出，逐渐成为支柱产业，城市的居住水平大幅提高，住房供应和社会保障体系初步建立，但随着上级层面新型城镇化的推动、户籍制度改革的影响和城市外部经济形势瞬息万变，影响房地产市场发展的不确定因素仍然较多。如何解决其住房问题，是城市为新一轮城镇化规划要重要考虑的社会热点问题。
关键词：新型城镇化；住房建设；保障性住房；商品住房；土地供应
1引言
住房发展建设是保障城市居民生活最基本的需求建设。如今，许多城市未构建住房市场的预警体系、预报体系、金融信贷和土地供给管理体系，房地产开发面临重大不稳定性风险，未来住房市场可能遭遇较大波动。本论文利用国家颁布新一轮《城市住房建设规划》的机会，将韶山市住房建设规划作为研究对象，期望经过科学谋划，保障住房政策落到实处，促进房地产市场的稳健发展。
韶山市由于长期以来对住房建设缺少专题研究和规划指导，住房建设完全依靠市场调节，具有较大的盲目性，也产生了一定的问题，如住房供应结构不合理、房地产企业规模不大、城市建设拆迁征地困难等。针对以上这些问题，以规划者的角度，进行分析研究。
2发展中需注意的问题
韶山市为全国著名革命纪念地和国家重点风景名胜区，住房建设要以维护生态系统的稳定为前提，针对不同区域采用不同的发展策略，应严禁在风景名胜区内进行住房的开发建设。
韶山中心城区大力发展高新技术产业区，住房建设应充分协调产业区与居住区之间的关系，注重居住用地与生态、公园绿地的结合以及避免与工业、产业用地的重合与穿插。
3发展策略
我们结合韶山市区未来发展的整体方向，和城市功能布局，对住房建设发展提出了三点策略。
3.1差别引导策略
通过功能优化，资源组合，合理配置，确定不同片区的功能定位与发展方向，使片区的资源得到最优利用，这样可以实现在韶山市区范围内的整体效率最优，进而推动其它片区内外在空间形态、经济发展、社会发展、人口发展以及管理体制和法律制度等方面的全面协调发展。由于每个片区由于基础设施条件和产业发展的不同特性，致使住房等方面的发展是存在一定差异，如何使得片区的差异和谐发展，互惠互利，充分促进“差异性”转变为“特性”。因此制定差别政策对各片区分别进行引导或控制。既对住房产业的健康发展给予支持和保护，同时对有碍于住房市场正常和稳定的因素积极化解，并以社会保障的方式将低收入家庭的住房问题与市场剥离，建立长期稳定的市场规则与秩序。
3.2产业联动发展策略
由于韶山市各片区经济发展水平、城市化进程及产业定位各异，各具特色，因此其住房建设发展策略应按照功能定位和发.展方向有所不同。如以清溪片区为韶山市的市级综合服务中心，应在强化行政办公职能的同时完善各项基础设施和公共设施，其住房建设以整治和改造为主，站前片区为韶山市的旅游服务中心，基础设施完善，可以依托其良好的生态环境的建设适量发展高品位的商品房。永泉片区为韶山市的产业园区，结合装备制造、新能源、新材料、仓储物流等相关产业，发展实用和经济型房地产；因此，规划提出住房建设应当和产业发展方向保持一致，如此不但可以确保住房建设有效促进产业发展，又可以通过促进产业发展以刺激房地产的适度开发。
3.3住房空间引导策略
住房建设发展可根据城市功能分区，分为三个区域分别进行空间引导，包括清溪片区、站前片区以及永泉片区。
其中，清溪片区是人口相对最集中的地区，主要功能是以行政办公、公共设施齐全的生活居住等为一体的综合服务中心。在住房建设发展中，应对老城区有机更新，着重进行危旧房和棚户区及城中村改造，辟建公共绿地、停车场等公共服务配套设施，注重环境综合整治，调整优化老城区空间布局，改善居住环境，宜安排经济适用住房和廉租住房项目建设；
站前片区可结合现状形成集住宿、会议商务、购物观光、游憩休闲、地方文化展示为一体的现代旅游服务中心。适当布局高档商品住房和普通商品住房。
永泉片区是韶山市的工业园区。规划以中小户型住房开发为主导，在符合城市规划和土地计划等前提下，可适当建设普通商品住宅区。
4住房需求研究
在住房需求的研究过程中，应充分考虑韶山作为风景名胜区所带来的特殊性。暂住人口应是住房需求很重要的一个部分，要考虑大量的旅游服务人口在市区购房安居。另外，县城所配套的科技园区和工业园区存在大量的外来务工人员，住房发展应当参考将来人口与城市化发展形势估计，剖析评判居民住房需求特点与发展形势，让所有群众都能够有房可住。
5保障性住房发展研究
5.1保障性住房现状分析
“十二五”以来，随着改革的不断深化，韶山市经济、社会快速健康发展，中心城区的住宅建设获得了极大的发展，住房保障工作越来越得到重视和加强，部分城市低收入和中偏下收入家庭居住条件明显改善。保障性住房工程质量、配套质量以及科技含量等整体水平进一步提高。2008-2013年，韶山市区累计建设保障性安居工程747套（经济适用房47套、廉租房400套,公共租赁房300套），城市棚户区改造5142套。被保障群体的居住条件和环境有了明显的改善。但近年来保障性住房也存在着不少问题。其中：
5.1.1交通不便、居民出行时间长。
保障性住房小区周围没有构成完善的路网系统，公共交通事业发展落后，群众出行条件不理想，致使很多群众通勤时间过长，同时也让交通面临重大负担。
5.1.2配套设施滞后、周围环境不理想。
地点选择郊区的保障性住房项目周围配套建设比较滞后，尤其是在学校、医院等方面，处于供应十分不足的状态。因为项目发展速度快，很多保障性小区周围还存在对生态环境有一定污染的工厂，致使居民生活条件不理想。
5.2保障实施措施
5.2.1旧城区小规模建设与近郊区较大规模建设相结合
在旧城区内，或者使用污染性的工业企业搬迁所留下的土地或者使用平方拆迁所腾出的土地建设保障性住房，也可在新建的、规模较大的中档次商品房区域中，划出一定的土地用来建设保障性住房。对于地点选择在近郊的保障性小区，应该在整个城市的范围内科学规划，且尽量高效运用交通设施等，如果存在配套滞后的问题，应当和保障性住房项目一同开工建设。
5.2.2控制建设规模，不同收入居民混合
保障性住房小区不可太大、不能太过集中，应当和一般的商品房小区保持较近的距离，这样能够“借用”已经建设完成的公共配套设施，减小配套设施建设压力。
采用“分梯度混住”的模式，让保障性住房小区和中档次商品住宅临近，亦或在中档商品住宅内部建设保障性住房，防止高档次小区和低档次小区临近而致使土地市场价值下降的问题产生。另外，各种档次居住小区临近的公共场所加以商业化建设，为收入较少的群众提供就业岗位，在为收入较多的群体提供便捷生活条件的同时，增进不同收入群体间的感情。
5.2.3结合交通选址，方便弱势居民
保障性住房住宅区可结合高铁站建设，还可以增加轨道交通站点与社区中心短途接驳巴士，以满足居民的出行需求。
5.2.4靠近产业基地，繁荣就业形势
保障性住房的居住者普遍就业面窄，适合从事劳动密集型产业，应将保障性住房住宅区的居住功能与服务业或无污染的制造业适当混合，以提供就业岗位，便于群众就近工作。
6商品住房发展研究
6.1商品住房现状市场分析
2008年以来，国家对房地产市场调控反复，政策到我市有一年的缓冲期，几次调控政府政策摇摆不定，以至于在房地产市场表现为观望僵持后又现回暖，造成韶山市2009年以后商品房销售成曲线变化。2008年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，2009年房地产投资有所减少，房价增幅有所放缓。然而，在调控效果刚刚显现的时候，政策再次放松，至2010年，我市房地产市场从年初“试探性抄底”，到2011年的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短两年间，商品住房市场迅速地由平稳到低迷转变为亢奋。自2011年下半年至2012年，韶山市受国家房地产市场宏观调控的影响，商品住房价格虽未出现明显下跌，但成交量急剧降低。2012年至今，成交量有所放大，住房价格略有回升。
近两年，韶山市整体房屋销售情况一般，市民将维持一种观望状态。但是随着新型城镇化的不断推进以及市民购买力的不断增大，市民对商品住房的需求将会进一步增大，预测到2016年后商品房销售量年均在5.0万平方左右，房屋的空置率会越来越大，房地产市场的风险将急速增加，供求关系的不协调将影响房地产业的健康发展。根据以上出现的一些问题，应采取适当的措施来提供保障。
6.2保障实施措施
6.2.1调整供应结构
为解决以上问题，首先要考虑调整整体供应结构。根据近6年各类商品住房的建设及销售情况，普通商品住宅套型（90㎡≤套型建筑面积≤144㎡）供应自2008年的61%到2013年的87%。普通商品住宅供应成为供应主流。考虑到韶山市住房需求的实际情况，应主要发展普通商品套型住宅。同时结合国家政策，大力发展中小套型商品住房（套型建筑面积＜90㎡）。
6.2.2完善配套，统筹发展
统筹新建住宅区与旧区改造，统一完善相关设施配套。旧区改造要完善社区系统，保持传统肌理和邻里格局，将城中村纳入到统一改造体系。新区建设要成片开发，提高住宅综合开发水平。禁止在单位大院内零星建设住宅。严格按照城市结构和功能分区，加强建设指导，引导住房建设，形成布局合理、配套完善、环境良好的居住功能区。
6.2.3积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展
随着城镇化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，商业地产、旅游地产的占比也会相应扩大份额。特别是韶山市大力发展科技园及产业园区，产业园区地产也会加强。当然，在新进入一种地产业态时，一定要立足于本身实际情况的角度，提升合理性。进行商业开发需要关注的是，部分城市商业体系不科学；部分商业业态有极大的近似性，回报率较低；部分大规模城市高档次项目占比过高，而满足普通群众需求的一般型商业网点匮乏。为此，在进行商业地产开发的时候，一定要精心规划，认真论证，稳步推进。另外，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，韶山市的旅游地产今后也会有较大发展。开发一些有特色的旅游项目，探索建设一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目，让群众逐渐增多的旅游需求得到有效满足。
7住房建设土地供应研究
我们应当按照城市住房发展规划的目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。让住房建设发展合理化。
7.1加快处置闲置土地，进一步盘活土地资源
首先，我们应加强房地产开发用地批后监管，坚决按照有关的政策法规进行管理：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。未按合同约定日期完成项目建设的，要承担违约责任。
此要求针对市区出让未开发存量土地，这样做的目的一方面贯彻落实相关的土地批后政策法规，另一方面是为了坚决的打击囤积居奇，“炒买炒卖”土地现象，这对于平抑房价、营造正常房地产市场秩序有着重要意义。换言之，按照相关的政策法规，对批后土地进行强力监管，将是住房建设规划顺利实施的强大保证。
7.2规模化集中开发零星土地，避免土地资源浪费
对于建设量低于一定规模的零星土地开发项目不单独进行，而是要进行规模化集中开发，将相邻的零星土地统一规划、统一开发，或者结合相邻的大规模土地开发项目一起进行。在统一规划的同时适当考虑局部利益，这样可以有效统筹，避免土地资源的浪费。
8结语
基于新型城镇化的背景下，我们从经济真正的发展状况为立足点，将住有所居作为核心目标，力争实现“规划指导住房建设，计划落实住房项目，住房主导社会保障，市场引导开发企业投资，住宅价格平稳”的局面。群众对房屋的需求永远不会消逝，只是当前阶段受价格与政策等要素的作用，需求无法有效释放。为此，住房政策应当依据实际状况的变化而进行优化与调整。地方对于住房规划的评估执行，是对上一轮规划实践的检验，同时也为下一轮规划打下良好基础。
参考文献
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作者简介：
刘佳杭 1985年11月，男，汉，全日制本科，城市规划中级工程师，城乡规划发展方向