毕翠英
菏泽市自然资源和规划局不动产登记中心 山东 菏泽 274000
摘要：对于不动产物权的变动，我国《物权法》确立了以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外的模式，造成了不同模式下各个效力的不同，引发了颇多争议。因此，对该项制度的设计需进一步修正，统一不动产物权变动的模式，明确规定不动产登记的推定力和公信力，深化不动产统一登记的改革，以此来维护各方主体的利益，促进财产的流转与经济的发展。
关键词：不动产登记；常见问题；措施
引言
各地政府积极贯彻落实国家政策，合理分配资源,全力推行不动产统一登记工作，不动产机构改革不但是政府职能的简单变革，更是落实社会主义经济建设的必经之路，促进市场经济发展的必然手段。社会各界人士要积极贯彻落实国家政策，全力配合不动产统一登记工作，对国家政策发展贡献一份力量。
1不动产登记遇到的问题及原因
1.1登记技术不够完善
目前，土地与房屋的登记系统还不够完善，登记技术还不够健全，这样会造成数据登记和数据分析工作难以开展，业务跟不上发展的速度，数据更新速度比较慢，房产登记信息不够完整，数据整合也需要投入大量的人力和物力，这也给房产登记过程中的数据整合带来了比较大的难度，不利于数据的整合。在土地房产管理系统中，由于建设比较完善，等级系统比较落后，不动产信息难以实现统一，突出体现了技术不够协调的问题，还有部门之间的管理权限和既得利益没有办法与其他部门进行分享。
1.2房产测绘技术不科学
按照不动产统一登记实施前的产权登记方式，产权人一般持有房产证和土地证，也就是所谓的“两证”，房产登记是以房屋为基本单元，由房屋管理部门进行登记，而土地是以宗地为基本单位，由土地管理部门进行登记，传统的房产登记信息中，因为测绘方法和测绘技术方案存在一定的问题，会出现土地证与房产证的位置不一致的现象（大部分房产平面图没有坐标，还能确定房屋位置），这种现象会导致不动产单元登记无法落宗落地等问题。在不动产测绘中，很多自建住房缺乏统一的规划性，户型形态五花八门。测量人员无法统一测量标准，是不动产统一登记户型测量的难点问题。
1.3基层不动产信息系统内容不完整
不动产信息系统的数据非常庞大，是非常依赖于大数据技术进行整合分类。在数据没有整合的情况下，每个业务的办理都要经历繁复的过程，先要开展权籍调查，建立楼盘表、生成不动产单元号等相关工作，将调查数据录入不动产权籍调查成果系统。之后根据不同业务要求，办理不同类型的登记。在这种复杂的程序中，由于工作人员不足、业务水平不高或一些失误，就会导致不动产信息系统内容不完整。不动产登记机构也会时常有配备专业人员不足等情况，来对信息系统内容进行检查、监管，当信息缺失或调查不正确时，不仅会影响工作效率，更会为后续的不动产登记工作带来一系列困难。
2不动产登记管理措施
2.1建立统一的不动产登记制度
《物权法》与《不动产登记暂行条例》都规定了对不动产实行统一登记制度，且条例中还涉及了登记程序、登记簿等内容，但是存在规定不够细化、与相关法律条文不融合的问题，引发了不少矛盾纠纷。因此有必要制定一部不动产登记法，来规定统一的登记程序、登记机关以及相关的责任等，实现与《物权法》的有效衔接，尽可能地避免不动产的漏登、重登，从而保护交易安全，深化便民服务，优化营商环境。另外，为了保证不动产登记簿的正确性，提高登记簿的公信力与推定力，还应该完善落实不动产登记机构的赔偿责任。
《物权法》《不动产登记暂行条例》《国家赔偿法》中都有所规定，但是整体上立法比较分散，缺乏体系性，内容上也会有冲突之处，容易造成实践中的混乱，因此可以在不动产登记法中予以明确规定。笔者认为，由于不动产登记具有两面性，因此由申请人一方过错造成的，利害关系人应请求其承担民事责任；由登记机构的过错造成的，请求登记机构承担国家赔偿责任；申请人与登记机构恶意串通的，两者承担连带责任；申请人提供虚假材料，登记机构未尽到审查职责的，则根据两者各自的过错承担按份责任。
2.2大力提供技术支持
“互联网+不动产登记”最依赖的就是信息化平台的搭建，上级层面应大力提供相关技术支持，保障信息化平台的落实。首先要选择有品质的系统开发商，如在不动产统一登记数据整合、开发、互联互通等方面有较成功经验的，搭建省、市、县级不动产登记信息平台，有效保障统一性，数据交汇通畅性，为后续不动产登记工作带来便利。使不动产机构能够与房管、税务、银行、民政、司法等部门互通共享信息，申请人无需重复提交数据，方便于民，精简网络申请材料和程序，实现“无纸化”绿色办公。同时还需出台相关指导意见，提高业务人员业务水平，规范业务人员的操作，使其更加严谨科学。还可以定期展开培训业务，为基层业务人员提供数据分析、数据整合、互联互通信息共享等新技术的指导，使其能够在新形势下，顺应时代的发展，掌握信息化技术，有效提高工作效率。
2.3做好不动产登记的协调工作
不动产登记需要专业操作的支持，所以需要由专业机关各司其职，才能够更好地完成工作。为了高效率地完成工作，应该加强协调沟通，建立新的档案馆。对于以前的纠纷，由主管部门带头，相关部门处理协调，对于工作中新出现的问题，应一起商讨解决。而且，还需要对各部门的工作人员进行一个调查，为做好不动产机关的人员配备提供参考。还要对每个部门的登记现状进行调查，为统一登记做好技术准备。
2.4摸清具体的数据，注重数据整合
在不动产登记信息平台建设过程中，需要具体、完整、精确的数据来进行支撑，登记机构需要积极配合，对现有的资料进行整理，快速完成资料交付。纸质资料交付仍存在一定的问题，可以完成电子档案的移交。在纸质资料没有影响不动产的情况下，保证机构和查询方面的职责，等到条件成熟之后再进行移交。另外，还需摸清不动产的测量工作，对权属进行解答之后，要进行权籍的调查和确认，注重信息平台建设，要对信息管理系统进行对接，注重形成新的等级系统。还需要注重互联网数据的运用，跟上时代发展的步伐，保证当事人的权益，借助法律的效力来促进合同义务和责任的履行，注重不动产物权变动，保证交易的完成。
2.5增设房屋产权预审和协调机制
当产权人存在“两证”不全、土地实际用途与规划用途不符等疑难问题时，不动产登记机构可根据相关法律法规，协调相关职能部门，在符合规划情况下，引导产权人在产权登记前进行相关用途的调整并补办相关审批手续。针对一些不动产权属纠纷，可引进司法调节程序，明确公有、共有、私有权属的判定标准。对存在疑难权属纠纷等问题，需要上报主管部门协商解决。预审和司法调节环节的设立，大大缓解了不动产登记环节的压力，是解决不动产难点问题的重要策略。
结语
综上所述，我国的不动产权登记制度的实施还是有很大的阻力。为了确保不动产统一登记工作的顺利开展，要及时解决出现的问题，努力实现统一登记目标，完善制度，保护相关权利人的合法权益，及时解决不动产登记中遇到的问题，确保不动产交易安全有序地进行。
参考文献
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