恒大地产集团成都有限公司 610000
摘要：作为工程管理制度的一种，工程招标制度一直是实现工程建设活动正常运行的重要方式之一。招标阶段在房地产工程项目中占有重要地位，主要就是房地产开发企业确定合作单位并签订合作协议，其风险管理工作是不可忽视的，如果其风险因素没有控制好，会对整个项目开发建设造成不良影响。本文主要分析了房地产工程项目中关于招标工程的风险因素，并提出相应的建议策略。
关键词：房地产工程；招标；风险管理
房地产是资金密集型产业，对资金的依赖度极高。房地产企业，尤其私营企业，在开发各环节大量的资金来源往往是向金融行业融资。近年来国家多次提出“房住不炒”的方针，尤其2020年房地产融资监管新规设置的“三道红线”，明确了房企举债标准，直接控住了房地产企业融资关键。招投标作为工程管理的重要环节，是地产成本把控的重要环节，直接影响房地产企业利润。
工程招标制度一直是实现工程建设活动正常运行的重要方式之一。招投标制度的建立使招标方和投标方都可以通过多方比较，合理合法地确定合作伙伴，而且在最佳投标人确定之后，招标人可以通过对应的报价、工期等因素在一定程度上有效控制工程造价的具体的使用情况。由于公平、公正、合理交易原则，以及专门的部门和机构进行监管、专业的工程师和技术人员进行评估和决策等外部措施的辅助，招投标制度的使用可以在最大程度上避免陷入恶性竞争的泥潭，同时也由于价格的透明化，导致双方的管理人员在整个招投标过程中的人为操作行为受到限制，保证双方企业的品牌和质量以及整个市场的持续发展[2]。
一、认识房地产工程招标工作
房地产招标是房地产开发的重要工作，主要是根据建筑条件，结合工程功能需求，对外公布工程招标条件，吸引更多的建设团队；扩大施工选择，然后选择更好的团队，以提高总体施工质量。适当的招标程序将有助于增加效率，降低建筑成本，提高建筑工程的总体质量，进而加速房地产项目去化，在当前政策环境下对提高资金周转起到积极作用。然而，在实际招标过程中，有许多不确定因素影响投标过程[3]，进而影响招标结果的合理性、公平性，及时性，因此，房地产业应高度重视招投标管理，强化风险意识。
二、房地产工程项目招标风险因素分析
（一）准入制度不合理
在现行的建筑业资格管理体系下，招标投标活动必须十分注意企业的名义资格。我国目前的建筑企业资质水平和个人执业资格管理体系中，存在过高的标准，过度的控制，限制了市场资源的正常流动。资格水平在企业的业务活动空间中起着决定性的作用，并且对企业的信誉和形象有很大的影响。在这种影响下，在公共工程招标中，投标人和招标投标监督管理机构不能不十分重视投标人的资格。但是，资格标准极大地阻碍了市场资源向建筑业的流动，大大增加了交易成本，阻碍了建筑业的专业发展和效率，并引起了广泛的依附和分包，极大地加重了市场信息。不透明状态为周围的行为提供了良好的繁殖环境。在当前的资格等级管理体系下，企业管理在项目建设中的积极作用是非常有限的。在大多数情况下，企业资格认证对项目建设失去了积极意义。
（二）利益不一致
在房地产工程项目的招标活动中，由于投标方隐瞒分包行为，业主和监理单位难以检查。在招标活动和后续施工过程中，投标人和施工队的一些短期行为难以遏制，对项目建设质量、进度、安全造成不良影响；
（三）项目条件不成熟
出于房地产项目周转率考虑，往往拿地完成后即要求启动建设，第一时间启动招标管理。而此阶段往往不具备完整的招标条件：项目建设受地方政府严格管控，且项目地块地质、水文、周边环境、人文生态各异等等。
这些条件严重制约招标全过程进展，比如招标开标完毕在评标定标阶段因政策新规执行导致招标作废、地勘资料不完备进行基础工程招标，在后续施工阶段受地质情况影响重新签订补充协议增加多倍成本等事件；
（四）清单的完整性与合理性
投标过程中项目经理根据成本人员的估价及个人经验进行成本评估，确定投标价格。该过程中可能因为工程项目招标和投标中使用的工程量清单的统一定价规范不能涵盖所有工作，投标人对计量项目规范考虑之外的风险增加成本偏差过大；除非投标人最近完成了一个非常相似的项目，否则估价通常很粗糙，增加了投标风险，一方面在激烈的竞争和低竞价的前提下挫伤了普通竞标者的参与热情；另一方面，造成后期建设过程中变更及谈判风险，严重的时候造成项目建设停滞。
三、房地产工程项目招标风险管理
（一）改革现有建筑业准入管理制度
当前，社会信用体系不健全，公共项目的公开招标和招标市场机制还不完善。立即取消企业资格等级管理系统是不合适的。可以保留特殊年级和一年级证书的准入标准，但可以立即对第二年级及以下的证书进行限制。企业只需在建设主管部门登记备案之后便可进行建筑活动。改革建筑业个人资格证书管理制度，在获取资格证书时注重实践资格，注重对个人专业工作经验的严格审查，建立不同专业资格水平之间绩效的积累，促进逐步防止该系统。具有实践经验的人员可以获得一次性的执业资格，特别是高水平的执业资格。施工人员和安全人员负责项目一线的施工技术管理和施工安全。由于同一职位在不同工程项目中的工作内容和技术复杂性差异很大，因此也应类似于建筑工程师那样实施。专业资格的分级管理。
（二）改变利益不一致的状态
建立内部监管机构，协调及整合政府行政部门的招标和投标监管机构，并建立合作单位诚信记录，建立合作项目经理业绩记录，鉴定投标人真实信誉和业绩的问题，确保投标人在承担道德风险后对投标负责。在招标和投标过程中加强信息披露，完善投诉申诉机制，虽然目前狭义的串标行为极少发生，但是仍然不能掉以轻心。遏制腐败的最好方法是公开信息并接受监督举报。
（三）制度化约束招标前置条件
除去常规的招标立项审批外，针对各专业工作特点，分类明列向提出招标需求，招标前置条件不具备，不得启动招标。尤其是涉及政府专项审批或监管的条目，需在招标阶段明确监管要求或标准。以制度化为要求，各部门各思其职，确保责任清晰，落实到位。
（四）加强就职人员专业素质，提高入行门坎，强化责任意识
从市场招聘条件就可看出，不少开发商对招标人员从业水平要求低，开出的薪资也不高。笔者从业多年，认为合格的招标工程师应具有成本预算经验，并熟悉施工管理，才能在招标阶段充分考虑图纸及现场情况。对清单分类才能做到结构清晰，分类详略得当，措施编列充分。即不能漏项，也不需要过多冗余的条目和备注说明。报价人对于报价内容理解清晰，报价分析周全。保证信息的公开与透明，降低后期施工阶段的商务风险。
四、结语
总的来说，随着房地产建筑项目规模的扩大，房地产项目的开发越来越多地采用招标方式，而报价是关键的。同时，招标管理的风险构成因素是比较复杂而且是较多的，也有着较强的不确定性，在房地产开发项目的速度和质量上也有风险。这就要求房地产开发企业充分认识到招标的风险因素，并采取适当措施。为解决问题找到适当的方法和途径，确保尽可能不间断地实施房地产开发项目。
参考文献：
[1] 张迎娥. 基于风险管理的房地产企业工程项目内部控制研究[J]. 国际商务财会，2016（5）：38-42.
[2] 于小平. 房地产工程项目招标风险管理研究[J]. 房地产导刊，2018，000（023）：253.
[3] 袭铁夫，孙野，韩菲，等. 污水处理厂工程总承包项目管理实践分析[J]. 工程建设与设计，2019，000（009）：266-267.
作者简介：聂娇 女 19740721 贵州 工商管理硕士 恒大地产集团成都有限公司 房地产成本控制，房地产招投标，工程造价