王文玺
合肥粤诚置业有限公司 安徽合肥 230000
摘 要：为了解决现阶段国内房地产企业在工程造价管理中存在的缺陷，使得国内房地产企业在国际化竞争“赛场”中占据优势。本文首先分析了房地产企业工程造价全过程管理与控制的重要环节，包含决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段的造价管控，进一步分析了房地产企业工程造价全过程管理与控制的关键策略，包含提高全员管理意识、明确造价管控职责划分以及建立健全造价管控机制等。希望本研究可以为今后的工程造价管理工作带来新思路。
关键词：房地产企业；工程造价；全过程；环节；策略
一、引言
房地产企业应当将全过程管理的基本思路贯彻在工程造价管理工作中，进而保障房地产行业的战略型管理得以全面开展。房地产企业的工程造价管理工作具备系统性、复杂性、多元性等特点，因此要确保管理工作落实到项目的各个环节。客观来看，工程造价管理与多个专业息息相关，因此在实际项目中，因本着“主动控制”的原则，事先拟定多个方案并展开对比，选出性价比最优的方案，进而实现对造价的优化控制。在项目投资过程中，应坚持整体化管理的思路，构建系统的、完善的造价管理机制，并基于合理的机制对工程造价进行全面控制。
二、房地产企业工程造价全过程管理与控制的重要环节
全过程造价管理是指将管理工作渗透到房地产项目的全生命周期，具体包含如下阶段：决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段。在管理工作中，需要借助专业知识以及科学的管理方式，对造价管理相关要素展开分析，进一步合理协调并调度项目相关资源，将项目的成本耗费控制在允许范围内。此外，造价管理应合理调动企业内部相关部门，及时发现偏差并纠正偏差，使得实际造价与预算相符，最终保障项目获得良好的经济效益。
（一）决策阶段的造价管控
应充分重视决策阶段的可行性研究，研究工作应该依托市场开展，同时应投入充分的人力、物力以及财力。此外，还应构建系统性的决策支持机构，将决策支持性资源收集、分析、整理到位，当企业缺乏专业性人才时，还应向专业咨询机构寻求帮助。值得注意的是，还应不断提高决策程序的合理性与完善性，将决策效率提升到新高度，促使项目不断走向市场化。
（二）设计阶段的造价管控
设计阶段的造价管控要点如下：其一，应加快限额设计的推行进度，要求设计单位依据建设规模以及设计标准提出的投资估算进行设计，确保设计在限额范围内，再依据限额设计得出设计概算。其后将设计概算的评审工作交由专业造价咨询公司，由咨询公司完成对概算的修正以及深化，进而保证设计概算在合理范围内。在确保功能和技术等指标达标的基础上，将指标限额依据不同专业合理分类，并将设计和预算相互融合。其二，在深化设计阶段，拟定多个技术方案并开展经济性比较（尤其针对投资金额大的工程），在价值工程理论的指导下，保障项目功能并节约造价。其三，严格实施施工图纸审查工作，将后续设计变更作业量降至最低。将设计提交专业审图机构，由机构组织不同专业人员开展审图，在审图阶段及时发现各专业图纸之间的冲突。
（三）招投标阶段的造价管控
应面向社会开展公开招投标活动，具体要点如下：首先将招标文件编制完备（应确保招标文件中的主要条款能够明确的表达甲方意图），并将施工图纸准备完善，进一步委托专业咨询机构编制工程量清单，并依据清单开展招标，通过该招标方式最大化缩减甲方分包工程、甲供材料设备以及甲定乙供材料数量。在招投标过程中，应本着“抓大放小”的基本原则，将分包项目合理化整合。对于规模较大的专业工程以及大批量建材采购工程进行分包，对于规模较小的专业工程以及小批量建材采购工程可以邀请合格承包方或供应商直接报价。
在招投标活动中，应将房地产企业与各个承包方的合作关系明确，本着达成战略合作友好关系的原则，将楼盘的顺利交付作为双方合作的共同目标。在项目建设过程中，房地产企业应开展造价动态控制，并确保各个承包方获得合理利益。在招投标活动中，房地产企业应该将责任与利润明确，打造双赢的局面。考虑到一些房地产企业的资金压力较大，可以在施工合同中编制支付节点，以满足资金的动态使用需求，同时满足工程款支付的需求。
（四）施工阶段的造价管控
在施工过程中，应严格控制工程变更，仔细核对每一张工程变更单，并整理形成工程变更单管理台账，通过台账实现对于项目造价的跟踪管理，确保每一项变更均在造价指标允许的变化范围内。严格遵守“先批准、后变更；先变更、后施工”的基本原则，严格履行变更手续再进行施工。
（五）竣工阶段的造价管控
竣工阶段的造价管控要点如下：首先，应合理完善预结算管理办法，对原有工作流程进行审查，依据不同复杂程度、不同规模的项目制定不同的结算审核时间，同时强化对于合作专业造价咨询机构的审查力度，对咨询机构的结算审核提出时间方面的要求，以提高竣工结算效率。此外，还应关注结算资料的完整性与系统性，确保招标文件、合同、变更单、询标纪要、会议纪要等资料完善，防止出现漏项等问题，严禁将由施工方自身过错导致的返工等项目列入结算。在竣工阶段，应坚持执行复审制度以及会签制度，通过制度保障结算工作的规范性。
三、房地产企业工程造价全过程管理与控制的关键策略
（一）提高全员管理意识
工程造价管理即具备基础性，又具备核心性。因此，管理人员的管理意识以及责任心十分重要。在房地产企业中，应定期开展工程造价管理培训，及时分享优秀的管理案例、并分析既有项目造价管理的不足之处，同时还应在培训中安排考核，通过切实的培训提高全员的管理意识与管理专业化水平。最终充分发挥“人”这个因素的主观能动性，全方位提高项目造价的管理水平。
（二）明确造价管控职责划分
房地产企业工程造价是一个整体性的工作，工作中涉及诸多部门以及诸多人员，每一个人员都应该承担起造价管理的具体职责。因此，在项目初期，就应该将造价管控的职责明确的划分，将每一项职责落实到具体的人头上，以提高造价管理的精细化水平。同时，还应制度合理的奖惩措施与考核办法，定期、定点的考核每个人员的工作完成情况，最终确保造价管控工作的顺利开展。
（三）建立健全造价管控机制
在房地产企业中，建立健全造价管控机制是改善造价管理水平的必经之路。健全机构可从以下几个角度入手：其一，明确房地产企业的发展规划，逐项分析市场机遇、企业资金、经营目标、发展优势等指标；其二，分析房地产企业营运模式，结合运行模式合理化调配企业现有资源；其三，建立健全房地产企业的财务系统，通过现代化的管理手段把控各项财务风险。
参考文献：
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