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摘要：近年来，随着城市化建设的不断加快，极大的促进着商业地产行业的发展，商业房地产施工建设规模不断扩大，资金投入量增加，风险因素也越来越高，因而对于管理工作提出了更高的要求。开发成本作为管理工作的重要内容，做好商业地产开发成本控制工作，能够极大减少成本投入，为企业带来更高的经济效益。本文首先分析了商业地产开发项目成本控制特征；其次着重探讨了商业地产开发项目成本控制对策。
关键词：商业地产；开发项目成本；管理控制；探讨分析
引言：
在商业地产开发项目管理工作中，成本控制是一项至关重要的工作。成本控制涵盖着多方面的内容，包括：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、市政公共设施费用以及其他费用等，均是重要的管控内容。如果在项目开发期间忽视成本控制工作，将会极大的增加成本支出，降低企业经济效益，不利于房地产企业的可持续发展，因此做好成本控制工作显得至关重要。
一、商业地产开发项目成本控制特征分析
（一）内容庞杂
商业地产开发项目工作属性存在较大的差异，在确定管控内容的过程中，成本控制信息和实物形态两者无法构成统一的体系。不仅如此，随着项目开发工作的不断深入，成本内容越来越多，这也就使得成本管控工作内容更加庞杂。此外，在政策、市场因素的影响下，商业地产成本控制项目处于不断变化的状态，这也就导致项目开发前、开发中及管理中的成本管理内容存在较大差异，不具备可比性，无法实现统一化的计量。
（二）构成因素多
商业地产项目开发属于综合型的任务，各项支出与收益，均是成本控制的重要内容，因此其现构成因素较多，并且变量参数影响力较大。尤其是及近年来随着人们的生活质量的不断提升，对于建筑物性能、功能提出了更高的要求，并且国家制定出台了诸多惠民政策，再加上建材市场资源等诸多因素的影响，均会给成本控制工作造成一定的影响。
（三）可塑性强
商业地产开发项目成本控制工作内容及影响因素非常多，并且各项费用具备良好的可塑性，通过科学和理的评估测算及分配管理，其成本依然具备较大的的压缩空间。虽然无法缩短控制项目开发前期的各项工程费用、征地费用、拆迁费用地，但是通过强化对工程设计费用、施工费用、原料采购费用以及技术控制费用等多项费用的管理控制，能够为房地产企业带来理想的经营利润。
二、商业地产开发项目成本控制对策探讨
（一）投资决策阶段的项目成本控制
首先，要做好各项资料的收集分析工作，并以此为基础对可行性研究报告进行科学化的编制。针对和工程项目的各项基础资料，房地产企业要进行全面的收集，并预测项目投资，造价人员要认真核查各项资料的真实准确性，以便于更好的保证投资预测的准确性。同时要结合所收集的各项资料，对房地产项目可行性研究报告进行科学化编制。
其次，做好对开发项目造价的投资论证及决策工作，保证项目的可行性，并选择最优的方案。为更好的控制商业地产开发项目投资与建设成本，必须要确保投资分析与决策的准确性及投资方向的正确性。项目投资决策中，需要选择并合理确定投资行动方案，论证分析拟建项目的可行性，比较分析不同建设方案的科学性与经济性，最终做出科学合理的判断与决定。
再次，要对投资估算报告进行编制及审查工作，以便于更好的保证投资估算符合实际生产成本。不仅如此，做好对投资估算报告的编制及审查工作，能够在一定程度上估算项目未来经济效益，以便于决定是否进行项目生产，为商业地产项目决策工作的开展提供重要的依据。
最后，要重视对商业地产开发项目的经济评价工作，通过应用科学合理的经济分析方法，调查分析并论证项目建设、生产全过程内投入和产出的诸多经济因素，对其进行比较选择，保证项目决策工作的科学合理性。
（二）设计阶段成本控制
在商业地产开发项目成本控制工作中，设计阶段成本控制是一项重要的内容，是影响成本目标能够顺利实现的关键因素。如设计缺乏科学合理性，就极易导致出现设计变更的现象，增加成本支出。基于此，在商业地产开发项目设计中，要严格的按照相应的流程及要求来落实设计工作，对商业地产的规划条件进行深入全面的分析，并明确商业活动应具备的支撑性条件，包括：建筑容积率、绿化率等等。除此之外，要充分结合文化差异因素、品牌要求等方面的因素，对不同区域设计方案进行科学化的定位与设计。例如：项目周边的交通规划的不同，会导致人流方向受到影响，并对商业布局造成影响，因此在设计过程中必须要充分考虑到多方面的因素，尽可能的减少修改，避免增加成本损耗。除此之外，设计工作在满足项目基础功能需求的同时，要对建造、运营成本进行综合的考虑。只有充分意识到项目前期设计工作的重要性，保证项目前期设计的科学合理性，才能够实现对商业地产开发项目设计阶段成本的有效控制。
（三）招投标阶段成本控制
现阶段，商业地产建造主要是通过招投标的方式来选择施工企业的，保证招投标的合理性，择优选择承包单位，能够极大的降低工程造价，并有效控制工程项目成本。具体来说，商业地产招投标阶段成本控制中应做好以下几个方面的工作：首先，当前商业地产主要采取的是总承包为主，部分项目分包建设的方式，能够更好的保证工程建设效率。其次，针对外墙漆、装饰材料等可能影响工程质量的材料以及大宗机电设备，应统一由甲方提供，可通过招标、竞标方式选择材料供应商，在保证材料质量的同时，节省采购成本。最后，针对智能化工程建设，应统一采用清单报价的方式招标，合同价款采取可调价款方式。
（四）施工销售阶段成本控制
首先，在施工阶段做好成本控制工作至关重要，施工阶段成本占比巨大，直接影响着工程项目建设的整体效益，因此要明确施工阶段成本控制的重要性及必要性。要加强合同条款的制定管理，密切跟踪管理施工全过程，优化施工组织设计，选择最优、经济的施工方案，重视工程变更、现场签证及索赔等各个环节的管理工作，采购前做好对材料及设备价格的调查工作，制定询价体系，确保所采购的材料和设备具备较高的性价比，有效控制成本。其次，在销售阶段也应做好成本控制工作，尤其是在营销方面，需要投入大量的费用，包括广告费用、推广费用等等，这均是重要的管控内容。对销售阶段成本进行有效的控制，应进一步提升营销策划水平，依靠有限的营销投入，达到最佳的营销成果。具体来说，在销售阶段成本管控工作中，应做好下述工作：要充分的结合项目目标成本，建立健全完善的广告、市场推广计划、预算的执行监督体制，同时要建立营销供应商成本信息库及评估机制，以便于更好的控制营销成本，要积极的创新销售模式，改变传统的商业地产只租不售的模式，在降低成本的同时，获得更高的经济效益。
三、结语
综上所述，新时期随着商业地产行业的快速发展，竞争也越来越激烈，地产企业要想实现可持续发展，在开发项目期间要高度重视成本管控工作，提升成本管控水平，避免资金浪费，提升房地产企业经济效益，树立良好的核心竞争力及综合实力，促进房地产企业的健康、稳定发展。
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