肖文
深圳市国鸿物业管理有限公司 广东深圳 518109
摘要：本文主要探讨分析了物业企业财务管理中存在的问题与优化对策，可供同行交流。
关键词：物业企业；财务管理；问题；优化对策
序言
随着当前我国城市经济社会发展环境的不断完善,为我国现代城市物业管理企业发展提供了很大的专业发展市场空间。物业管理企业服务是否真正能够长久健康发展,对于提升居民的物业服务产品质量无疑是一个重要方面。当下，物业管理企业更重要的问题是如何加强自身物业财务的有效管理，下文本文主要对物业企业财务管理中存在的问题与优化对策进行探讨。
1.现代物业管理企业财务管理综述
1.1现代物业管理企业财务管理的基本内容。
一是完善财务制度细化管理。财务管理的执行有关法律制度规定是确保物业管理部和企业各项基本财务管理制度工作正常、有序规范运作的重要基础。二是加强资金使用筹措过程管理。物业管理者和企业家在筹措各项资金时,应当根据执行国家及当地政府有关物业法律法规的有关要求,通过不同的物业筹资管理渠道、筹资管理方式等等去合理筹措各项资金,以充分满足管理企业各项经营活动的实际需要。三是加强成本费用统筹管理。成本费用消耗是泛指物业管理者和企业在为个体用户免费提供物业管理品和服务使用过程中可能发生的一种资金成本消耗。通过综合预算、控制等各个环节组织实施的经营成本费用综合管理,对于合理安排降低经营成本,提高社会经济效益等工作具有重要指导意义。四是加强利润及收入分配情况管理。利润及收入分配风险管理一般来说包括关于企业近期营业额的收入分配管理、利润分配管理以及近期利润分配风险管理等几个内容,尤其多的是关于企业近期收益的利润分配管理会直接或间涉及影响到各企业方面的近期和未来长远利益,以及未来的投资积极性等诸多问题。
1.2物业管理的三个行业发展特征及其对民营企业财务经营管理工作的基本要求。
1.2.1综合性强。
物业管理虽然还是属于公共服务业,但它还仍然存在一些明显可以区别于一般公共服务行业的基本特征。物业管理不仅仅它是行业劳动密集型,而且它也是物业服务、管理密集型的一个行业,具有很强的行业综合性。再此外加上现代企业管理决策者已经充分意识到预算财务管理在现代企业日常经营管理活动中仍然具有重要的发展战略意义,现代住宅物业的预算财务管理控制工作,在预算管理手段上主要采用企业财务预算、财务风险动态数据分析方法,以有效加强企业预算风险控制;在财务管理控制方法上,采用信息普及性和计算机的技术应用和数据分析,实行企业数字化财务管理,从而大大增强企业财务管理的有效综合性。
1.2.2渗透面广。
物业管理服务工作者就是既要管理服务整个社区,又有需要提供服务的一种个人性和群体性管理服务,这种管理服务每个时刻都可能需要社区财务管理的大力支持,从定期提供物业办公活动场所、支付管理人员基本工资等再到对整个小区所有房屋、公共设施水电设备进行维修保养、清洁环境保洁、绿化环境养护等一系列服务活动,从按劳取酬定期收取的小区物业经营服务管理费,到长期开展各类多种经营的企业现金资本流入都与经营资金流出有关,直接或或者间接地严重影响整个到社区企业经营资金的正常流动与良性循环,从而直接影响整个社区企业的经济利益。所以如果说专业财务管理人员工作已经渗透到整个物业管理的各个方方面面,一定必须要能拥有一个强有力的专业财务管理人员工作团队才能为保证物业公司的正常运转发展提供有利条件。
1.2.3敏感性强。
物业管理企业财务费用管理工作开展过程中,费用质价测算定量属于一项非常重要的工作内容,由于物业服务产品费用的定量测算本身没有一个统一的度量表和平台,所以提供物业管理服务所需要提供的服务产品质价定量容易,定值难,因此,要真正能够做到产品质价质量相符、优质优价不那么容易。因此,市场竞争的严峻大环境就必然要求我国企业财务行政管理部门应更加善于对整个企业合理分配调节利用企业人力资源和满足客户服务要求,密切高度关注企业市场经济情况的不断变化,增强企业防范市场风险的适应能力,增加企业应变市场环境的决策灵敏度,及时向广大企业财务管理者公众提供重要的企业财务决策信息,使企业决策者能够作出正确的战略选择,并对整个企业未来经营发展进行战略指导和风险控制。
2.现代物业企业财务管理中存在的问题
2.1财务管控体系比较薄弱。
住宅租赁物业由于部门管理财务能力有限,部门的财务管控管理体系也比较薄弱。
究其原因,一方面主要是不引起重视,主观上企业领导阶层认为住宅物业公司的内部业务管理活动机构非常简单,没必要专门另行设置内部风险控制财务部门和管理机构;另一方面,由于目前住宅租赁物业还只是处于快速发展初期,待遇不高,导致住宅物业管理有限公司基本缺少了具有内部风险控制财务管理工作丰富经验的中层财务人员,很多住宅物业管理公司的中层财务人员都没有去接受过系统的物业财务管理培训,更不要提是说物业内控了。
2.2财务管理人员能力不强。
从多数大型物业管理公司的实际招聘情况上来看,多的物业公司为了有效节省大量人力资源成本,财务管理从业人员此次招聘不是以衡量财会人员的基本职业道德文化素质和相关专业知识水平为主要标准,而是以财务成本最低最大化为主要依据。二来尽量选用财会人员,很多大型物业管理公司的初级财务人员都可能是从财务收费员或者其他财务岗位直接转岗走过来的,有不少甚至连初级会计从业人员资格证都根本没有。此外,不少物业管理公司为了有效节省会计用工人员成本,在会计岗位职能设置上不尽合理,会计人员一至多人直接兼任不相容会计职务的违规现象普遍存在。因此,从财务专业性的角度来讲,目前我国物业管理公司的相关财务人员的专业能力还还有待进一步不断加强。
2.3财务管理手段比较落后。
现阶段很多大型物业管理公司的财务会计核算管理制度还只是停留在一些传统的依靠手工作业做的记账核算阶段,对这些会计核算数据不能进行实时收集、分析并且进行处理,主要原因是由于依靠一些人工的核算手段等来进行手工作业。传统的这种手工数字做账核算方法不仅非常的严重浪费时间,而且还对统计数据的及时准确性分析造成了很大的不良影响。物业公司主要把剩余时间都全部浪费在物业做财务账上面,对物业财务状况数据进行统计分析和数据总结的剩余时间非常少。
3.物业企业财务管理的优化措施
3.1建立和健全现代物业管理公司内部日常经营财务管理规章制度。
物业管理者在企业内部应根据执行国家统一管理规定,结合自身的内部经营业务特点和公司内部管理业务要求,制定关于规范管理企业内部经营财务管理活动的《财务管理办法》。同时,还要不断创新细化制定完善这项管理制度,配以与小区财务管理工作有关的会计分支机构管理实施办法,如《物业收费流程》,《空置房、报停房管理办法》,《兼职收费员管理办法》等等;还要制定比较完善的各级小区会计管理者财务考核评价指标体系、各种专业岗位的财务考核评价指标;并对每个小区会计台账、上交的各种日常财务核算资料及时进行日常财务核对;对每个小区的财务收入情况进行定期、不定期的财务检查以及监督,比如说要建立小区会计及高级财务经理的每个月度检查项目组的例行财务巡检,编制好月度检查的具体内容,巡检后就会形成一份文字性的月度巡检工作报告,对检查发现的具体问题及时进行检查整改及及时跟进,不断有效推进整改工作;物业公司还认为可以通过搭建一个系统化的信息化财务平台,利用erp等软件,进行物业收费会计录入、预算会计监控、账务会计核算,最后通过整合设计出一个整体的物业财务报表,进行深入的财务分析与数据挖潜。
3.2加强财务人员的专业培训。
首先对那些没有企业上岗证的企业财务人员来说应该及时让我们员工能够抓紧时间去申请报考注册会计从业人员资格证书,公司内部应该同时给予其在学费和认证考试费上的大力支持,这样我们财务人员专业能力才会得到了很大提升,对我们公司的每个财务管理人员才能真正有所谓的帮助,才能真正成为财务经理的一个好助手,一起来来探讨如何实现盈利。其次是对物业管理公司人员要尽量让企业财务人员能有针对性地组织参加一些有关会计、税务的专业培训,有一定条件的时候物业公司人员可以定期集中对各项各科目的公司财务人员每季度进行集中一次财务学习,并针对这次学习后的需要及时安排必要的财务考试,这样我们才能有效保证这次学习的良好效果,只有公司财务人员的专业能力不断提升了,公司的日常财务管理工作水平自然才能有所改进。
3.3保证财务管理在物业管理的核心地位。
在物业管理业的财务管理工作中，财务监督是不可忽视的，在财务监管中是不可忽视的。管理者要充分认识到财务管理工作的重要性，严格遵循财务预算安排工作，改变传统的财务管理被动模式，积极参与制定财务目标，观察管理工作完成的情况，制定系统考核标准，以保障财务管理工作在物业管理中的核心地位。财务管理工作，还要对预算的全面评估和审查，能否科学地制定预算的目标，关系物业管理部门的经济利益。
4.结束语
随着物业管理市场进一步发展，物业管理公司必须积极应对自身财务管理方面的各种问题，采取具有针对性的财务管理措施，不断提升企业的财务管理工作人员素质，建立科学、完整和规范的内部财务管理体系，以规范物业财务管理公司的工作，促进物业管理公司的财务管理健康有序发展。
参考文献：
[1] 胡平平.基于服务创新的物业企业全面预算管理研究[D].东南大学,2018.12.
[2] 项峥.物业公司预算管理的特点与管理要点探讨[J].企业改革与管理,2019(03):22-23.