赖君
柞水县不动产登记中心 陕西省商洛市 711400
摘要：现阶段，测量房产面积是房产测绘行业中的重要内容，也是建筑工程建设项目后期施工工作中必须要完成的一项测绘工作。一般情况下，面积测绘工作都是在工程竣工验收之后才会进行。在测绘过程中，测绘人员应当以国家相关规定和工程项目设计图纸的要求，利用现有的测绘技术，对房产实际面积进行有效的测量和准确的计算，从而获得准确的测绘面积。目前我国房产面积测绘工作受多种内外因素的影响，仍存在一些问题有待解决。因此，本文就房产面积测绘中存在的问题进行分析，提出相关对策。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
1房产面积测绘的特点
房产测绘是测绘专业中非常重要的组成部分，测算房屋面积是其最主要的工作内容。简单而言，指的就是测算和计算房屋各层的水平面积。房屋各层的水平面积主要包括房屋的是建筑面积、套内建筑面积、房屋产权面积、公共建筑面积以及房屋使用面积等。房产面积测绘的特点主要包括了作业及时性和内容多样性。作业及时性是指管理房产权属档案处于动态的管理过程中，为了能让房产权属档案和权属的变化相协调和保持一致，房产面积测绘就需要做到准确和及时。内容多样性是指在对房产进行测绘时，应该要做到定量、定界、定性和定位。换言之也，加强房产的质量调查测定与评估及其房产面积测算；加强房产界限范围的测定；加强房产使用权或者所有权性质的调查及房产位置的测定。另外，在房产测绘的过程中测图需要用大比例尺，而且必须具备高精度要求，并需进行实测和实算。
2房产面积测绘中存在的问题
2.1数据采集与变更存在误差
房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据。
2.2特殊部位面积问题
阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况。
2.3突出墙面部分的面积计算
在房建工程作业中，一些临街的高层建筑底层往往是门市，这就要求对底层的承重面积进行扩大，因而实际的使用面积往往没有预测面积大，但在面积的测绘中也会将这部分占用的面积划分到实测面积中去，因而对于业主而言，形成了较大的利益损害。由于承重占据的大部分面积是为整栋建筑服务，确保整栋建筑的稳定性和安全性，因而相关政策规定底层的承重面积需要全体业主分摊。
3房产测绘中测绘面积的质量控制
3.1对前期收件资料及图纸的审查
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸;在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单;委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。
例如阳台外围护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.2m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.2m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。
3.2准确调查各个房产要素
房产测绘工作离不开房产要素的调查，为了保证房产要素调查结果的真实性、有效性，在预测阶段需要基于建筑项目规划许可证、平面图中的文字标以及地名登记表等文件性资料，和房屋坐落、室号以及结构等房产要素进行相互对比；之后在实测阶段需要把房屋竣工图内容、实地情况和预测成果相互对比分析，除了需要对房屋建筑的尺寸大小、部位以及套型等要素进行实地核对之外，同时还应当根据《规范》内容来检查房屋坐落、室号编写以及结构等要素，确保其和房屋产权发证规定以及设计图纸内容相一致，如果存在差异则测绘人员需及时要求委托方提供相应的文字说明、变更图纸或者是联系单据，若是实地出现不符情况，则房产开发商需要及时进行整改，保证实地因素和产权登记发证内容、房产测绘结果相一致。
3.3面积计算部位的认定应当准确具体
在开展房产测绘时，有必要现明确房屋建筑的面积不计算区域、全面积计算区域以及半面积计算范围，如果确定失误则会造成总面积计算出现较大偏差。基于此，计算面积部位确定过程中，应严格依据《房产测量规范》之规定，进行房屋面积计算部位确定。在对公用位置进行界定时需要根据以下原则进行：若是公用位置已经被密封，处于封闭状态，测绘人员则需要计算公用区域的全面积若是公用区域处于时敞开状态，则测绘人员应当根据实际情况加以计算测定；若是公用区域处于房屋内的主体结构，测绘人员可将其认定为柱走廊形式，然后计算其全面积；若是悬挑的部分区域建设在房屋主体结构之外，测绘人员需要使用无柱外走廊论，按照悬挑一半的面积进行计算。总之由于不同建筑的使用情况不同，其结构构造也就不同，测绘人员在对房产面积展开测算时，一定要考虑到建筑房屋的实际情况，并在必要的情况下要求委托方提供一份尽可能完善、详细的说明书，同时设计方也需要提供一份设计说明，以详细的说明建筑各个区域的功能设计。最后测绘人员需要统一用语，并计算明确房屋建筑的有效面积。
3.4科学计算确定公用分摊面积
公用分摊面积也是众多房产开发商以及购房者所关注的焦点所在，所以一定要科学开展面积分摊计算，保证计算结果的准确性。一般公用分摊面积的计算需要在房屋总面积计算结束之后开展。通常需根据《规范》和各个地区所出台的《实施细则》来计算明确公用分摊面积。若个别公用区域不能够通过《规范》加以划分，则应当组织委托人、测绘人员、技术负责人以及质检员等共同就图纸展开讨论。在确定好公用面积分摊情况之后，还需要将分摊前以及分摊之后的分摊面积、总面积以及套内面积进行对比分析，保证其一致性。
4结语
房产面积测绘的精准度与购房者的切身合法利益息息相关，虽然房产面积测绘工作的难度较小，看似简单，但是其对购房者的影响是巨大的，所以一定要不断的优化以及创新房产面积测绘技术，提升测绘的精准度，另外还需要进一步的优化以及完善法律制度，通过法律的制度来规范房产面积测绘人员的行为，提升测绘的精准度。
参考文献
[1]房产测绘中测绘面积的质量控制探析[J].速云中,姚群清.门窗.2019(21)
[2]房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制对策[J].蒋超.现代物业(中旬刊).2019(11)