山东济南山东管理学院经贸学院 田宇 王桂玲（通讯作者） 250357
摘要:近年来，我国房地产市场呈现出一副欣欣向荣的景象，不仅为我国经济增长做出巨大贡献，还带动了与房地产行业相关产业的迅速发展，但也对以制造业为代表的实体经济造成了巨大的冲击,许多资源都流入了高利润的地产行业，制造业发展遭遇瓶颈，社会发展“脱实向虚”，因此研究房地产行业发展对制造业发展如何产生冲击具有重要的现实意义。本文通过查阅参考文献、描述性研究和图表分析的方法，根据房地产和制造业发展现状，分析出房地产对制造业产生挤出效应的路径。为减少房地产对制造业的挤出效应，促进房地产和制造业健康持续发展，提出了一些政策建议。
关键词：房地产；制造业；挤出效应
近十几年来，我国房地产市场发展迅速，房价上涨幅度增加，根据统计局数据显示，十年间，我国房价增速将近个人可支配收入增速的2倍。然而以制造业为代表的实体行业发展却面临着各种问题，商业地产持续高速发展，大量资本和优质资源流向房地产领域，使实体经济面临“空心化”格局，制造业发展遭遇瓶颈，融资难，利润空间小，中国实体产业对经济支撑作用减弱，社会资本“脱实向虚”趋势显著。为促使中国经济走出新常态，我们必须正视房价上涨带来的危害，特别是对制造业发展的带来的冲击。
一、房地产和制造业发展现状分析
（一）房地产发展现状
1.房地产市场规模增大，房价上涨
我国城镇化建设步伐的加速实际上也带动了我国房地产的发展。大量人口向城市涌进，在一定程度上也增加了房地产市场需求。根据统计局每年发布的数据我们可以看出，十几年间我国房地产规模不断扩大，房地产企业数量、行业平均从业人数、完成投资额、商品房销售面积以及开发企业施工房屋面积大致都是呈现持续增长状态。
与此同时，我国住宅商品房的平均销售价格却未下降，根据数据整理，除2008年受金融危机影响房价略微下降外，房价整体是呈现上涨的，从2005年到2019年，整整15年中，房价上涨了3.35倍。且这些数据只是全国的商品房销售价格，在我国的一线城市北上广地区，房价更是一路飙升，只看北京2018年商品房的平均销售价格就是全国的商品房平均销售价格的4.3倍。
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2.房地产金融化进程加快
房地产行业本质上是属于资金密集型产业，这也决定了房地产业与金融行业之间存在着紧密相关的关系，房地产业对资金需求旺盛。从房地产公司购买土地到建筑公司施工，再到客户办理贷款进行按揭买房等，都不能离开金融行业和金融产品的支持，根据中央银行发布的数据统计来看，从2011到2019年间我国房地产贷款都是占社会贷款的20%左右，而2019年的占比更是达到了29%，这充分证明了，房地产行业对金融业具有非常高的依赖性。
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图 2 房地产贷款
3.房地产行业投资收益高
房地产行业高利润是众所周知的事实，根据Wind数据库的数据显示，2000到2016年间房地产上市公司销售净利润率为12%，但工业部门上市公司的销售净利润率只有3.9%，未到房地产行业的1/4。2019年7月22日，美国《财富》杂志发布的2019年世界500强排行榜，中国上榜129个企业，值得关注的是，上榜的所有房地产企业均来自中国，所有上榜的房地产企业，2019年排名都比2018年排名靠前，例如恒大集团，2019年排名上升了92名，其营业收入也十分的可观，地产行业巨大的收入和利润额是许多制造企业不能相比的。
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4.房地产投机行为普遍
许多房地产上市公司的利润率连续都超过了15%，一些非上市公司的利润额还可能更高，然而，我国制造业发展却遭遇艰难，与房地产相比，制造业的低利润率，使得许多企业和个人将部分或全部资金投入到地产行业中，例如众所周知的“温州炒房团”，这些富商们将手中的钱用来购买大量的房产，造成房产价格出现非理性的上涨。当然，在投资产品缺乏，股票市场又不景气的情况下，会有更多人将资本投进高利润的房地产行业，房产价格持续被炒高，房产泡沫也逐渐凸显。
（二）制造业发展现状
1.产能过剩，投资能力减弱
衡量一个行业是否产能过剩可用指标是产能利用率，数值越高，资源利用越完全，单位产品成本越低。根据2019年1月统计局发布的2018年行业产能利用率数据整理，我们可以看出，我国制造业产能利用率大多都在70%左右，鲜有行业产能利用率能达到80%，90%的更是没有，说明我国制造业依然产能过剩严重，单位产品的固定成本较高。再加之2008年出现全球金融危机，政府为稳定经济运行，投资四万亿元进行铁路机场的基础建设，拉动了钢铁水泥等行业需求，同时也造成了这些行业的盲目投资，实施计划后，制造业的固定资产投资比上年多了27%，这也使这些行业产能过剩更严重，行业复苏之路漫长。
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2.附加值偏低，盈利能力弱化
衡量一个产业附加值的标准可以用增加值率来体现，统计表明，美国与德国的增加值率达到40%以上，全球平均水平大于35%，而我国制造业只有26.5%，跟发达国家相比，相差了大概14%，跟世界平均水平比，也相差了10%左右。制造业生产成本升高，也导致盈利能力弱化。早期我国劳动力多，劳动力成本低，单位商品成本低，但伴随着我国人口老龄化以及其他行业的蓬勃发展,使得现在劳动力成本上升，再加上现在土地以及原材料价格的不断上涨，制造业的生产成本持续上升。附加值低，技术含量低，这样的产品竞争力不强，利润更不大，且我国制造业产能又过剩，这更压低了制造业的利润水平，盈利水平就难以提高。
3.技术创新落后，核心竞争力低
实施改革开放后 ，制造业大大带动了国民经济的发展，吸收了大量的就业岗位，为人们提供了充足的物质基础。然而，虽然我国被称为制造业大国，但离制造业强国还有一定距离，长久以来，我国制造业还是以劳动力优势及较低成本为主，主要以吸收发达国家低端产业转移的机会，因此，大部分的制造业都是劳动密集型产业，产品附加值和利润率不高，同时资源耗费大。伴随社会经济不断前进发展，我国制造业仅靠吸收国外生产技术已经不能满足产业升级和技术创新的要求。我国制造企业自主创新和自主研发能力也还不足，因而缺乏具有自主知识产权的高端产品和先进技术，这也使得我国的制造产品核心竞争力低。近几年，制造行业劳动力成本不断升高，使得制造业利润更低，因而想要制造业稳定持续发展，提高企业创新能力和产品竞争力是急需解决的问题。
二、房地产对制造业挤出效应路径分析
（一）提高要素价格，增加生产成本
与制造业密切相关的几个生产要素：土地、劳动力、原材料等，伴随着房价的不断升高，也提高了这几个生产要素的价格，从而，增加了制造业的生产成本。从土地来看，房地产市场需求大，因而对土地需求增加，而我国土地主要由政府提供，政府为了增加当地财政收入，就会推动土地市场发展，部分政府对土地供给缺乏计划，使土地市场供给缺乏秩序，房地产商就会花高价囤地，这也在一定程度上推动了土地价格上涨，如图所示。地价上涨，制造企业投入在厂房租赁和购买的成本就会上升，从而降低制造业利润。
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同时，高昂的房价会加重无房工人的生活压力，从而增加对工资的需求，而制造企业为避免劳动力流失，不得不提高员工工资待遇，就以制造业城镇单位就业人员平均工资举例，2009-2018年间，平均工资增长了将近3倍。在经济不景气，土地价格上涨，各种生产原材料价格也上升的情况下，劳动力成本的上升，会使商品的成本升高，企业为保持收益，不得不提高价格，我国制造业就会逐渐失去价格的优势，使得我国制造企业竞争力下降。
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（二）资金挤出，增加制造业融资难度
资本是具有逐利性的，房地产行业需求大、收益高，因而各金融机构和银行甚至是个人投资都更愿意将钱投入房地产业。房地产行业的高收益不仅吸引金融机构和个人资本，也吸引制造企业发展房地产业务。这里面，包含了电器行业的杰出代表美的、海尔、海信，服装业的红豆，酒业的水井坊、郎酒等。统计表明，到2019年6月底，A股上市公司中达1800多家企业涉及房地产,占所有A股上市公司的比例将近1/2。当大量的资本投入房地产行业，不但容易使房地产出现过度繁荣，同时也会挤出对其他行业的资金，最重要的就是会增加制造业的融资难度和融资成本。
（三）引发投机行为，违背市场发展规律
房地产行业的高收益以及高回报，吸引越来越多的人将资金投进房地产，其中一部分资金进入市场就是为了投机，将房产作为商品低入高出赚取差价，造成房地产泡沫，投机的资本越多，房价就越涨越高，比如近十年来，我国的住房价格就呈现只增不减的现象，房价涨高，又会吸引更多投机者进入市场，由此形成一个恶性循环圈，导致房地产行业的泡沫越来越大。而投机者的增多，除了导致房地产泡沫加大，更会影响整个国家经济市场发展的规律，人们将资金都投入到房地产行业，房地产利润越来越高，就没人愿意投资制造业。房地产变得越来越暴利，制造企业发展越来越低迷，整个经济市场就会朝着不健康的方向发展
（四）妨碍技术创新
首先，从房地产行业属于资金密集型企业，技术门槛与要求并不高，且经过二十年发展，房地产行业的技术水平是可以满足市场需求的，使得房地产行业创新动力不足。再者，房地产的高利润和高回报吸引大批优秀人才进入，制造业对人才的吸引力不足，创新需要人才，然而我国制造业中，70%以上都为初中及以下文化，大专及以上文化的比例不到10%，这大大的妨碍了制造行业的技术创新和产品升级。最重要的一点，房地产行业的高收益会挤出制造行业对创新研发的投入资金，企业研发是一项高投资，高风险的项目，如果房地产投资能够快速稳定的得到收益，那么理性的企业自然会选择投资房地产而减少研发资金，这也会在一定程度上阻碍制造业的技术创新。如图所示，我国规模以上工业企业从2010年以后，研究与试验发展（R&D）经费同比增速逐步下降。
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三、推动我国房地产行业健康发展的对策建议
（一）调整产业发展结构，明确制造业的主导地位
我国各地房地产与制造业的发展状况不一，国家与地方性政府要结合自身情况，优化产业结构，制造业作为我国的支柱产业，在经济发展中，要保持其主导地位，房地产业发挥协助作用。一方面，要始终保持我国制造业在国民经济中的重要地位，根据当地情况，发展优势产业及高新技术产业，同时在发展房地产行业时更要加大对制造业等实体经济行业的扶持，积极引导和帮助企业进行创新研发和产业改革，早日实现中国制造向中国创造的转变，对制造业和房地产的产业布局和配置进行合理调整优化，避免制造业资本大量投入到房地产业。另一方面，房地产行业的适当发展对于经济运行具有贡献性，但也要结合当地的实际产业情况，制定科学合理的规划政策，促进当地经济健康稳定增长。
（二）科学管理房地产市场，避免房子成为投机品
首先要落实和实施好房地产税和不动产登记制度，要合理合法，目的是抑制房地产市场的投资行为和挤出房地产市场投机者，再者，要制定差异化的房贷政策，对房产企业加强风险管控，严厉查处不良贷款，防止银行资金过度进入房地产业，为切实需要购房的居民提供利率优惠，为想在房地产业投机者提供利率阻碍。最后，要加强我国投资产品研发，丰富投资产品种类，为人们进行理财投资提供更多产品选择。
（三）合理配置生产要素资源
我国制造业存在过度依赖劳动力低、附加值低,主创新能力缺乏等问题,利润率更是无法与房地产行业相比。而进行产品创新和技术升级，人才具有极其重要的作用，企业之间的较量，归根到底其实就是人才之间的较量，地方政府要加大科技投入和人才引进力度，优化制造行业人力资本存量资源，要对先进的制造业重要的核心基础技术项目给与极大支持。立足于地方高端制造业技术需求，要将吸引与争夺优秀人才作为地方人才政策实施的重点。同时，要落实好土地供给侧改革，加快农村集体建设用地和宅基地改革。
（四）增强政府调控能力，引导金融资源回归实体经济
具体建议有如下几点：首先，为大力支持中小制造企业发展，金融机构要制定惠普金融政策，简化中小企业贷款审批流程，创新金融产品和发展模式，扶持互联网金融的发展，引导民间资本参与其中，从而降低中小企业的贷款成本。同时，针对有些中小企业贷款后因为经营不善而违约，逃债等问题，可以建立多层次的金融担保体系，比如搭建金融贷款机构和中小企业信用信息共享平台等，减少金融机构与企业之间的信息不对称问题。
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