湖南省岳阳市平江县住房和城乡建设局 414500
摘要：随着经济发展与社会进步，我国人民生活质量不断提高，住房水平也得到显著提升，因此，房屋建筑业得到了迅速发展。房产测绘是房屋建筑中的关键步骤，且直接决定后期的建筑实施工作。房产测绘主要指房屋预测和房屋实际用地测量，但是二者之间往往存在较大差异，这对房产测绘工作有较大影响。因此，本文主要分析房屋预测和实测面积之间存在的差异及差异出现的原因，并针对原因提出了减小房屋预测和实测面积差异的解决措施。
关键词：房产测绘；房屋预测；实测面积
房屋建筑业是由于人们的生活需求而衍生出的行业，与人们的日常生活息息相关。由于房屋预测与实测面积之间存在比较大的差异，可能会损害人们的利益。因此，为了切实保障人们的利益，降低房屋预测和实测面积之间的差异，提高房屋建筑质量和建筑施工人员的工作效率，需要了解房屋预测与实测面积的差异现状，分析房屋预测与实测面积出现差异的原因，并根据原因做出相应的解决措施。具体研究如下：
1.房屋预测与实测概述
房屋测绘工作中房屋预测发生在实测之前，房屋预测一般于房屋建筑未竣工时通过图纸对房屋面积进行预测，在此过程中测量人员无法进行实地测量[1]。实测则是在房屋建筑工作完成后，由专业的工作人员进入待测房屋进行实地测量，此过程需与预测结果进行对比，若对比差异较明显，则需进行重新测量及核对。
2.房屋预测与实测面积对比差异的影响
2.1增加测绘工作量
若房屋预测与实测面积间存在较大差异，则需进行重新测量与校对，一般房屋预测和实测需由专门人员进行测量，重新测量会加大测量人员工作量，不仅影响工作进度，也会增加相关薪资预算，造成不必要损失。
2.2延迟交房日期，损害消费者权益
房屋建筑施工前需明确大概施工时间，完工时间，交房时间等，目的其一是为了确定施工团队的施工进度，节省施工预算。其二，由于房地产开发建设周期比较长，在取得房屋预售资格后即可向消费者出售期房并确定交房日期，若由于重测而延迟交房日期，在一定程度上损害了消费者合法权益，也会影响房地产开发商和施工团队的业界口碑。
3.房屋预测与实测面积的差异原因
3.1房屋规划设计方案调整
房地产开发和房屋建筑工作开展需要以设计图纸为依据，设计图纸应在施工前出稿[2]。但是，现代房屋建筑的周期比较长，工程量巨大，在整个施工过程中会做出许多调整，这就导致房屋预测与实测出现一定差异。由于不同开发地的经济发展、地质条件、人文环境等因素存在差异性，因此，施工工作可能会在最初设计图纸的基础上做出相应调整和改变，这也是房屋预测与实测间存在差异的原因。
3.2测绘方式不同
由于房屋预测与实测的时间间隔比较长，且二者分别由不同的测绘团队进行测绘。首先，在进行测绘时不同团队的测绘人员可能会采用不同测绘方式，根据房屋内外部长宽高等数据计算得出的房屋面积会与测量房屋轴线所得的房屋面积有一定区别[3]。其次，若测绘方式相同，但某些测绘人员习惯将每一间的房屋面积相加得出总面积，而某些测绘人员则习惯先计算总面积而后分别计算每间房屋的面积，这也会造成预测与实测间的差异。因此，房屋预测与实测必然会存在一定差异。
3.3施工方式的进步
由于我国社会经济发展迅速，各种新型技术和新型产品被广泛应用于生活中各个环节，房屋建筑也需要做到与时俱进。施工时会以满足和方便人们的生活需求为目的，在施工用料、施工方法、社区建设、环境等方面做出相应调整。使用新型环保材料可能会影响房屋面积，公共区域的建设也可能会影响房屋公摊面积，从而导致实测的房屋面积发生变化。因此，施工方式的优化与进步也是造成房屋预测与实测存在较大差异的原因。
4.减小房屋预测与实测面积差异的措施
4.1保证设计图纸的时效性
房屋预测需要根据设计图纸进行预测，若设计图纸不能保证时效性则会影响房屋预测的准确性。因此，在图纸完稿后，还需及时根据开发团队的要求、施工进度调整等条件的改变做出相应调整，以保证在房屋预测时所用的图纸符合当时的施工目标[4]。此外，开发商、消费者、施工团队、测绘团队之间需要进行定期的交流和沟通，开发商和施工团队根据消费者意愿对房屋做出调整后需及时告知测绘团队调整的细节，若出现较大的调整必要时可请测绘团队进行重新预测，以降低预测与实测的差异。
4.2提高测绘团队的工作素养
测绘工作需要注意大量细节问题，并且对测绘人员专业性要求比较大，为避免由于测绘人员专业性不达标造成预测与实测的差异，测绘单位应注意人才选拔的严格性。对测绘人员进行定期培训和考核，规范统一的测绘标准，构建系统的奖罚措施，从而提高测绘团队的工作素养[5]。加强测绘团队与开发商的联系，必要时可安排专门人员常驻施工地，以便于及时了解施工进度。
4.3完善系统的管理措施
房地产开发商应构建完善的管理系统，建立针对性的管理部门。开发商每开发一处房地产则需建立相应的管理部门，人数3-8人，管理部门工作人员的主要工作是搭建施工团队与开发商的沟通桥梁，并对施工现场的工作作出管理和监督，从而避免在施工时存在不合理现象。
此外，为了不损害消费者和开发商的合法权益，减小房屋预测与实测的差异，开发商应与消费者协商有关预测与实测差异的责任问题。若实测面积明显小于预测面积，且公摊面积与预测面积存在差异，则开发商应向消费者阐明原因并作出相应赔偿；若实测面积明显大于预测面积，则经开发商与消费者的协商后作出解决措施，消费者可选择补交差异面积的费用，也可选择其余合适的房型，或选择退款；若实测面积与预测面积的差异不明显，则不需任何一方做出赔偿或补交费用。
4.4规范测绘工作的科学性
测绘工作的专业性较强，测绘方式和计算方法也比较多样性，因此，减小预测与实测的差异，则需从测绘和计算方式上进行统一。开发商可邀请同一测绘团队的工作人员对房屋进行预测与实测。同一测绘团队其测绘方式与计算方法相同，从技术层面避免了差异的存在。同时，加大法制层面对测绘工作的约束力，制定相应的法律法规，避免出现有违法律的现象发生。因此，在开发商与测绘团队签订合同时应明确对测绘工作的要求，包括测绘方式和计算方式的选择、法律法规的遵守等，目的不仅是为了减小房屋预测与实测的对比差异，还是为保障双方的合法权益[6]。
结语：
总之，房屋预测与实测面积存在差异是不可避免的，但是可以通过努力减小差异。由于设计图纸、现场施工、测绘方式等都是造成预测与实测差异的关键因素，因此，减小差异应从以上几个方面入手做出相应调整与优化。同时，为保障消费者的合法权益，最大限度满足消费者的需求，开发商、施工队、消费者、测绘团队四者之间应进行定期的交流与沟通，保障施工细节的透明化，既能减小预测面积与实测面积的误差，还能相互监督，实现利益最大化。
参考文献：
[1]李逊.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2019(07):195-196.
[2]李强,王佩贤.房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究[J].住宅与房地产,2019(18):187.
[3]曾繁漳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].四川建材,2018,44(05):45-46+57.
[4]赵元芳.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].住宅与房地产,2018(11):6.
[5]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新,2017(27):186-187.
[6]戴德师,傅健.试论房产测绘中房屋面积预测和实测对比问题及解决措施[J].江西建材,2017(01):206-207.