赵春妍
玉门油田方圆物业管理有限责任公司，甘肃 酒泉 735000
摘要：不容置疑,民用房屋建筑工程在它的生命周期内,由于环境侵蚀,材料老化,使用性能的改变不可避免的需要进行维修改造。尤其是上世纪左右建造的房屋受当时财力及政策标准的制约,安全,功能都越来越不能满足使用需求。拆除重建投资太大,改造性维修势在必行。
关键词：民用建筑；房屋建修；缮管理
1明确维修计划
如何确定民用房屋建筑工程的维修内容、施工方法、资金需要量及工期,需要从民用房屋的现状观察、可靠度鉴定、原始资料和施工资料档案调查入手,准确地对该工程的地基基础、结构主体、内外粉刷、屋面防水、水电线路、室外工程等进行全面鉴定,确定该工程安全可靠度是否有保证,否则,坚决予以报废。而对于结构主要构件安全可靠度有保证,次要构建安全度不足可以采取更换、改变受力条件、卸荷等维修方法提高安全度。
对于墙体粉刷层脱落、老化、开裂等,可以采取铲除旧粉刷层,结合城市美化要求和城市建筑风格、节能保温要求进行重新粉刷并适度进行装潢。对于屋面渗漏等久治不愈的顽疾,要查明渗漏点布置、屋面板开裂及裂缝分布、钢筋锈蚀、屋面板变形等情况后,确定屋面工程的维修时采取防水层更换、结构补强、裂缝封堵,还是拆除屋面结构层、翻新重做,或者结合平改坡完成防水与保温的综合要求。
对于水电气线(管)路老化,可以结合负荷量增加及功能的拓展,采取综合布线、加大线(管)径、更换材质,完善相应的建筑设备。
室外工程大多是由于年久失修或者是重载车辆行驶引起混凝土道路、散水开裂、下水管道、检查井、窨井破损及堵塞,结合环境美化,完善地面排水系统,更换下水管道和附属设施,必要时进行雨水和污水分流,设置雨水收集系统供绿化使用。
经常见到的一种维修是由于功能改变引起的。而功能改变的维修是一种对原有建筑物使用性质的改变,需要特别引起注意。除了对建筑物现状进行鉴定外,还要委托有资质的设计单位进行结构验算和设计。根据设计施工图进行维修。
2民用房屋建筑维修的精细管理
2.1充分认识维修工程的特殊性
维修工程无论是施工对象、施工方法、施工环境、还是施工队伍,施工机械的使用与新建工程有着很大的差别。从施工对象来讲,新建工程像是在一张白纸上做文章,可以随建设者尽情的发挥,而维修工程是对已有建筑物进行二次施工,一切只能围绕已有建筑物展开,施工场所局限在已有建筑物上；从施工方法上讲,新建工程可以充分运用现代化施工技术、施工工艺,而维修工程只能零打碎敲,效率低、速度慢；从施工队伍选择上讲,新建工程通过招投标选出具有总承包资格的队伍进行施工,总承包队伍具有健全的管理体系和制度,保障能力强,而维修工程一般标的较小,大部分是专业资质的小公司或者是劳务公司,管理力量较弱,资金和保障能力也差,存在着较大的质量、安全、进度风险；从施工环境来讲,新建工程是平地起高楼,可以对施工场地进行合理的规划设计,材料、机具、生活和施工的场所具备,而维修工程大多局限在已有建筑物内或者建筑群中,场地狭小,施工材料、机具及生活场所缺乏,物流和人流混杂,安全隐患较大,加上施工噪音、渣土、废弃物对周围环境影响大,扰民现象严重,很容易引起抱怨和投诉；从施工机械使用来讲,新建工程可以大量使用现代化的施工机械如挖土机、起重机、混凝土泵车,提高工作效率,利于控制质量和安全,而维修工程受到工作面的限制,大部分是手工劳作,只能使用使用一些手头工具,效率低,安全和质量控制难度大。
2.2根据工程特点,进行管理策划
工程开工前,在充分调查建筑物现状的基础上,明确维修内容、范围、标准,确定工程造价、施工方法、工期和验收办法,减少随意性和盲目性。合理选择施工队伍。不追求其资质高低,关键是相应的业绩和荣誉,一专多能；在招标时,不要一味地强调低价中标,因为维修工程本来标的不大且大部分是人工费,过多的强调低价中标势必招致滥竽充数,给工程管理带来麻烦。提供合适的施工环境。避免使用和维修同时进行,切断水、电、气源,减少安全隐患；合理划分人流和物流通道,避免交叉；封闭施工场所,减少对环境的影响。制定施工网络计划。将工程的拆除、改造、维修、验收等阶段内容按照流水作业原理划分标段,有利于控制质量、工期。
配备专业工具和机械。尽管维修工程不适合使用大型机械,但是必要的提升和水平运输机械还是需要的,它有利于加快进度,降低劳动强度。根据现场条件,选择小型的物料提升机和机动翻斗车作为运输机械。在拆除中选择吊车、装载机配合,使用电动开槽机、钻孔机进行砌体及楼板的槽、孔的施工。
2.3坚持过程跟踪,严格控制质量安全
维修工程的先行工序是拆除,有的工程年代久远,原管理人员大都离开工作岗位,现在的管理人员对建筑物施工情况不清楚,只有加大跟踪力度,对建筑物现状掌握第一手资料,才能把维修工程管理好。拆除是对现有建筑物隐蔽的揭露,有的工程外表看起来状况很好,一旦将粉刷层铲除后,可能出现的情况就不是原设计要求的那么回事了。一方面是设计有变更,另一方面是原建筑物已进行过改造,还有可能就是建筑物施工时控制把关不严,存在偷工减料。施工管理人员在拆除阶段进行随时的跟踪,能够及时发现问题,研究对策,甚至改变原定的维修计划。如果在进行屋面维修时,在拆除表面防水层时发现下面还有防水层,说明此工程一进行过屋面防水维修,只是维修时采取加铺方法,这时就要全面探明旧防水层的厚度、防水材料种类、荷重大小,防止因防水层叠加引起屋面超载,进一步影响结构安全问题发生；又如在进行电线更换时,尽管开关盒处有埋管,但是旧电线拉不出来,原来工程施工时发生了偷工减料,是电线直埋,只在露头处埋一节管；还有拆除门窗后,发现洞口处没有过梁,洞口上的砌体是直接砌在立樘上。等等,诸如此类问题实在不少。只有加强跟踪,及时发现,才能避免盲目施工,否则,不但达不到目的,还引起结构破坏。
不仅是拆除过程要跟踪,在维修工程施工时也是如此。根据维修内容,列出难点、关键点作为质量控制点。对隐蔽工程要列出停止点、见证点、旁站点:对于施工材料,半成品、配件,要进行验收和必要的抽样检测:对于装饰材料特别要注意对人体有害物质的检测。在实施过程中,对于确定的控制点要控制到位。如屋面防水施工时,对屋面找平层的坡度、干燥度进行检测；砌体粉刷前,要对浮灰进行清除、砌体湿润进行检查；更换线路时,防止对整片墙体开水平槽:上下水管改造时,要监督施工单位采取机械钻孔,防止野蛮施工引起楼板开裂；对于有防水要求的房间,需要进行墙身试水检查；对于室外管道更换,要进行管道基础、管口抹带,坡向、垃圾清理进行检查:所有上下水管在隐蔽前要进行强度试验和严密性试验,下水管道要进行通球和闭水试验:更换门窗时,要进行门窗与砌体的连接检查,还要注意门窗后塞口缝隙的分层施工,特别注意外门窗涉及防水要求时避免使用内粉刷砂浆一次性填满,往往此处是质量通病的高发区。对于地面铺装,要将原地面清洗干净,保持湿润,不积水,注意扫浆和养护。
安全施工,预防为主。屋面施工前,要搭好临边防护。室外粉刷前要搭设双排脚手架,特别注意连墙件设置可靠。室内粉刷时采用工具式脚手架,禁止采用二个油桶一块跳板就进行登高作业。临时用电,要分层配置配电箱,一机一闸,防止用护套线代替电缆、电线乱拉乱接、用电器功率大于电线容许负荷等不符合安全用电的情况发生。在密闭的空间进行涂装施工时,要注意通风,防止发生窒息、中毒。设置必要的消防器材和安全通道,进行紧急情况的预案预练。细节决定成败,过程产生结果。只有周密详实的调查,精心细致的策划,过程紧密跟踪、实时严格控制,才能保证民用房屋维修工程的功能、质量、安全目标的实现。
参考文献
[1]宋德,柴楠.老旧房屋维修加固处理施工方法分析探讨[J].居舍,2020(28):40-41+39.