宋颖
柳州工学院
成本控制在房地产开发过程中是极为重要的一环，直接决定了企业最关心的利润。而规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，设计阶段对工程造价的影响可达75%以上，它关系着利润的大小，盈利的多少，是一切工作的根本所在。正所谓凡事预则立，不预则废。所以对于房地产项目来说，设计阶段的成本控制起决定性的作用，因此项目前期设计阶段的成本控制具有十分重要的意义。通过设计管理的优化和技术的优化，来达到成本的最优化。只有成本控 制了才能达到利润最大化，从而最大程度地提高房地产项目的最终利润。现就房地产公司成本控制方面的基本概念、原则及相关理论进行介绍，为后续的优化研究打下基础。
1.房地产成本的概念
所谓的房地产成本指的是企业在维持正常生产经营活动的情况下，将核算对象设定为房地产开发产品，并依据实际价格和消耗量得出产品开发的实际成本。按照资金进入企业的形态对房地产成本进行分类，主要可分为采购、开发和经营成本。
2.房地产成本的构成
（1）土地成本
指企业购买土地需要支付的费用，从而获得土地的开发权，主要包括土地收购价、土地使用费等。土地取得成本约占总成本20%-50%，并且有逐步上升的趋势。
（2）前期工程费
指房地产开发项目的前期费用，包括勘察设计、建筑施工及扩建开发土地时产生的费用。该指标在整个房地产成本中占比较小，通常约为10%左右。
（3）建安成本
建安成本主要包括建筑和安装成本两部分，指企业在开发房地产产品过程中所承担的建筑和安装费用以及竣工后期的维修成本。建安成本约占总成本40%。
（4）基础设施费
基础设施费指的是配套基础设施过程中产生的费用，主要来自照明、通信、供气、交通、绿化及环境建设等各类设备设施的维护，此部分在整个房地产成本中所占比重约为10-20%。
（5）管理费用
房地产成本中的管理费用特指房地产企业在进行生产、运行的管理过程中产生的费用，如工资、保险、差旅费等。此部分约占房地产总成本的2%。
综上所述，要控制成本就要从这五个环节一一抓起，土地成本由于其特殊性，只能在竞标过程控制，但是由于竞争的激烈性和不可预测性，使得这项管控存在很多的未知性。而且其占比很大，这对前期的预算工作考验很大。前期工程费占比较小，但是也有一定的弹性空间。而建筑安装成本和基础设施费能控制的空间也是微乎其微的，因为这些直接决定了企业的形象、口碑及市场占有率。最能控制的管理费用反而是占比最少的，所以房地产企业的成本控制要五个方面齐抓，不能放过任何一个微小的细节。
3.房地产公司成本控制的概念
房地产公司成本控制指的是企业采取一系列管理措施，以确保将成本限定在一定范围内的工作；这个工作需要房地产公司提前设定计划，采用合理的手段和调节措施，降低各项成本，确保实现企业成本控制的目标，有效控制企业的经济活动。在进行成本控制时，房地产公司需要全面综合各类费用的支出情况，并依据项目目标设定成本控制的范围，通过比较实际成本和目标成本之间的差额，来降低公司的现有成本金额，进一步提高企业的经营收益。
4.房地产公司成本控制的原则
成本控制的基本原则主要有经济利益原则、全面性原则和例外管理原则。此外还包括以下三种原则：
（1）权责利相结合原则
该原则是指在成本控制过程中，综合考虑责任、权利和利益进行管理。房地产项目在建设过程中所发生的事情极具偶然性和复杂性，房地产公司成本控制有效的方法在于权责利相结合，这就要求房地产公司各部门加强成本管理的积极性，评价考核成本控制的实施情况，促使房地产公司有效实施成本控制。
（2）整体性原则
房地产开发要经历一个很长的过程，所以要求房地产公司进行成本控制过程中，需要从全局考虑，基于企业的经营管理和组织现状，即遵循整体性原则，协调其他管理体系相互配合公司整体运营。
（3）过程控制原则
房地产公司的成本是由建设环节中消耗的资源所构成的，所以，成本控制环节需要对过程进行控制，在综合考虑各个过程性成本要素的基础上，规划和制定行之有效的方案措施，对企业运营各个环节的成本都进行合理控制。
5、成本控制的主要理论
（1）目标成本管理理论
目标成本指的是在一定时期内企业为员工设定的目标成本，进而达到提高利润的目的。设定目标成本时，需要依据企业的经营现状和发展目标，进行成本分析、管理和评估。因此，目标成本的核心价值在于管理，通常以核算作为手段；其中，对成本管理主要可采用事前计量、事中监督和事后评估三种方式，从而实现核算成本管理。依据上述分析可知，目标成本的意义在于为企业所有部门提供更加明确的成本管理与控制方案，为企业建立一套科学完备、行之有效的成本控制框架。
尽管目标成本是一种较为传统的经营策略，但其地位和作用极其重要。究其原因是由于当前全球市场经济环境的发展背景，要求企业不断改进成本控制策略，以快速适应新环境；而以先进技术为基础的高质量产品不再能够为企业提供竞争优势。此外，竞争对手之间的产品差异化正在逐渐减少，这使得基于质量差异化的竞争战略难以实施。
（2）动态成本管理理论
动态成本是指项目开发过程中核算项目成本发生的真实信息，以便及时适应动态成本情况的成本管理策略，以确保项目管理目标的实现。动态成本=合同性成本+非合同性成本+仍待承担成本。
房地产动态成本管理是将房地产的开发成本从项目开始到项目实施结束进行分析。成本管理人员根据分析项目总成本，并围绕目标成本评估在建筑过程中所发生的成本，通过比较实际成本与目标成本，确保公司管理者能够掌握控制在开发过程中最真实的动态成本，从而进行调整。
（3）标准成本管理理论
标准成本是一种对企业产品或服务成本的预期值，其值并不一定等于实际成本。这是对产品未来成本的合理预期。对该指标进行管理和协调，就是要通过制定成本管理计划、实施计划、分析成本现状并调整成本金额来实现成本管理。对标准成本和实际成本进行比较和分析，从中发现引起成本变化的指标因素和活动规律，并据此制定成本控制和管理方法，进而在企业进行经营活动中有效应用。而在成本控制的应用过程中，要结合目标成本管理理论、动态成本管理理论及标准成本管理理论三种理论的优劣势进行相关的分析，取长补短中做到扬长避短，使得企业的成本得到最有效最科学的控制。
综上所述，成本控制是项目管理核心工作之一，而初始预算阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权，是成本控制的关键。房地产公司成本控制以及其优化研究都需要从最开始就打好基础。