张林锋，王君柏[]
江南大学 江苏无锡 214122
摘要：随着工业化和城镇化的快速推进，大量农业劳动力流向城市二、三产业，我国农业过密化的人口压力已经得到缓解，目前急需解决土地细碎化问题，促进土地流转，发展适度规模经营，然而目前我国农地流转增速持续下降，耕地资源和劳动力资源出现错配，阻碍农业现代化发展。为了更好地保障农民的切身利益,建立完善的农地流转市场,提高农地使用率, 本文从农村流转价格内涵、影响因素、定价机制三个方面进行系统分析，旨在为我国农地流转交易价格的形成提供整合性理论分析，建立合理的农地流转交易价格评估体系，实现土地资源优化配置。
关键词：农地流转；交易价格；评估方法
中图分类号：F301.3 文献标志号:A
随着工业化和城镇化的推进，中国劳动力供给已经从“无限供给”转为“有条件剩余”，刘易斯拐点在中国出现，农业由内卷化向反内卷化转型，解决我国农地零碎化问题的条件已经成熟，进行土地流转实现适度规模经营和土地资源优化配置是解决土地零碎化问题的关键所在。2019 年中央一号文件强调要“健全土地流转规范管理制度，发展多种形式农业适度规模经营”，政府也出台一系列补贴政策促进农村承包地有序流转，2004年我国耕地流转面积为0.58亿亩， 到2018年达到了5.3亿亩，耕地流转面积年均增长33.7%。但近年来农地流转的增速明显放缓。同时目前的农地流转市场交易价格，在我国宏观经济环境由高速增长转向中高速增长的背景下，已经是处于高位运行。但是根据叶剑平等整理的农业部农村固定观察点数据，我国依旧普遍存在非正式的低价甚至无偿转包，在这种土地流转方式下，土地经营使用权很不稳定，无法实现农地适度规模经营解决农地零碎化问题[1]。土地流转的初衷是充分优化农村地区劳动力分工结构，拓展农民的收入来源，从而提高农民整体收入水平，缩小城乡差距，而低价和无偿转包却导致土地经营使用权不稳定，农村依旧采用小农生产，不利于我国农业现代化发展。当前众多学者对农地流转的研究，大多集中在驱动力、特征、存在问题等方面，对农地流转价格的研究相对较少。本文从农村流转价格内涵、影响因素、定价机制三个方面进行系统分析，旨在为我国农地流转交易价格的形成提供整合性理论分析，促进我国农地流转，发展适度规模经营。
1.农地流转价格内涵
根据价值规律，农地价格的高低取决于农地价值，因此农地价值也是农地流转价格研究的基础。随着经济学理论的不断丰富，农地价值评估是一个动态发展的过程。学者们逐渐由经济价值扩展到社会价值、生态价值等综合价值评估，近期越来越多的学者开始关注农地的发展权价值。
在古典经济学、新古典经济学和新制度经济学阶段，尽管经济学家研究土地价值问题的思路、方法不尽一致，但大都遵循威廉·配第提出“地租是一种剩余”这一基本理论。在这一理论影响下，经济学家大多单单从经济角度来进行土地价值的评估。
随着生态经济学、资源环境经济学兴起，土地价值研究更加多元化，内涵不断被丰富。学者们肯定了土地价值不同于一般商品价值，有其自身独特性的，主要表现在历史累积性、外部性、增长性和空间差异性四方面[2]。同时在评估农地流转价值时，社会价值应该予以显化和量化，社会价值主要包含社会保障价值和社会稳定价值[3]。还有学者从我国农地权属视角进行分析，提出农地价值还要考虑生态价值[4]。目前，农地流转价值主要由经济价值、社会价值、生态价值三部分构成这一观点得到学者们普遍认可。
近年来，我国学者在结合我国实际情况的基础上，借鉴美国、英国和法国土地发展权估价的经验，探讨如何将土地发展权理论引入农地价值评估中。祝平衡等认为土地发展权价格应该包括土地用途转变、土地利用强度改变以及宏观经济政策变化后所带来的价值增值，并进一步叙述了土地发展权价值的影响因素[5]。张仕超等提出目前在价值评估过程中，往往只考虑经济价值、社会价值、生态价值和国家粮食战略安全价值，而轻视土地发展权价值，造成耕地过度流失，建议农村土地价值评估中应显化土地发展权价值[6]。土地发展权研究最大的创新在于充分考虑土地产能和产权价值，将变更土地使用性质的权利进行量化，在农地流转交易价格中显化量化后的价值，从而充分保证农户合法权益。
2.农地流转价格的影响因素
目前主要从供给需求、农户个人因素、自然因素以及社会经济因素这四个方面研究农地流转价格的影响因素。
供给需求方面：农地流转价格是供求均衡最终的结果与表现，供给和需求是影响流转价格最为直接的两个因素，其他因素都是通过供给和需求来间接实现对农地流转价格的影响[7]。由于当前农地供大于求，农地承租方的垄断力量使得其在价格谈判中拥有主导地位，而农地出租方只能作为既定价格的被动接受者，同时由于农业投资回报率低，从而导致承租方愿意给出的流转价格较低[8]。
农户个人因素方面：农地流转价格的形成主要取决于农民获取非农收入的概率和非农收入的高低，非农收入获取概率越大、非农收入比重越高，土地流转价格就相对低。[9]。同时农村土地流转中的预期租金与被调查者居住地与市镇的距离成正相关关系，与被调查者的家庭人均年农作物经济收入成正相关关系，与被调查者家庭的在校学生数成负相关关系[10]。农地租金和交易对象的信任度两者表现为明显的负相关关系，当交易信任度越高时，农地租金越低，反之则越高[11]。
自然因素方面：农地的土壤特征、地形特征、气候条件、水文状况在农地的经济收益中举足轻重，影响着农地的开发经营成本和农地经营方式，是影响农地流转价格的主要因素[12]。同时耕地质量与流转价格显著正相关。土地的自然质量越好, 增加农作物的产量和收益的机会越大, 因而对流转价格的要求也越高。区位情况与流转价格显著正相关。即区位情况越好, 距镇中心越近, 农地流转价格越高[13]。
社会经济因素方面：土地流转制度、流转市场体系、基础设施是影响土地流转效率的关键因素，若这些必要条件得不到满足，流转价格就会难以控制，出现异常[14]。同时若价格机制不健全，土地资源不能遵循价格机制进行流转，土地的配置效率将大幅降低[15]，而惠农政策实施有利于农地流转价格的上涨[16]。
3.农地流转价格的评估方法
上文提到农地价值是形成农地流转价格的基础，目前农地价值主要包括三类：经济价值、社会价值、生态价值，因此，本文基于这三类价值分别探讨农地流转价格评估方法。
3.1农地流转经济价值评估方法
目前农地流转经济价值评估主要有三种基本方法，分别是收益现值法、机会成本法、市场比较法。
收益现值法即估算农地的未来预期收益并折算成现值，借以确定土地价值的一种资产评估方法。具体评估公式为：土地流转价格＝未来预期土地收益估算值/还原率。
机会成本法即在无法根据市场价格进行估算的情况下,以农户自己耕种可以获得收益为基础进行评估，即根据准备流出的农地的替代用途可以带来的收益来估算。具体评估公式为：土地流转价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益+税费。
市场比较法即指将被评估的农地与最近成交的条件类似的农地进行比较，分析评估农地与参照农地的区位因素、个别因素、交易日期等方面的异同，并进行合理调整，从而确定被评估农地的流转价格。具体评估公式为：土地流转价格=参考对象的市场交易价格×修正系数。
我国农村土地流转市场尚未发育成熟。而市场比较法和机会成本法均要求被评估对象具备发展成熟的交易市场，所以市场比较法和机会成本法不适用于我国当前农村土地流转价值的评估，应将收益现值法作为估算农地价值的主要评估方法[17]。
同时在运用收益还原法测算出流转价格后，若经营者改变了原有的经营项目，转向经营新的农业项目，此时应该采用因素修正法对土地经营权流转价格进行相关修正[18]。
3.2农地流转社会价值评估方法
我国农村有其独特的乡土色彩，农民对其长期经营的土地会产生一定的情感并且依赖于土地。因此农地流转价格必须考虑到农地的社会价值，目前学界普遍认为农地的社会价值包括社会保障价值和社会稳定价值两部分。社会保障价格一般可以通过各个地区劳动保障部门制定的社会保障费用标准进行确定。保险费法、平均生活费法、最低社会保障金法、安置补偿费法是评估社会保障价值的四种方法，其中，保险费法是常用方法，增加了教育费用的计算。另两种方法平均生活费法、最低社会保障金法的提出是有益的补充，可根据各地的实际情况选择使用。
在农地的社会稳定价值方面，非农就业家庭农户的就业状态存在着较大的不稳定性，而且在市场经济不发达地区，农户的信任还停留在家庭圈层，导致出现亲友间低价甚至无偿的农地转租现象，不利于土地集中[20]。陈常优依据替代原理提出用耕地开垦费间接衡量社会稳定价值。耕地开垦费是对占用耕地的一种价值补偿，依据替代原理，这个补偿价格可以作为社会稳定价格的量化指标。 耕地开垦费标准的确定,应考虑平均质量水平耕地的土地资本投入量,如农田基本设施费、土壤改良费等。具体评估公式为：社会稳定价格=耕地开垦费=土地平整费+农田设施费+土壤改良费。穆松林提出用粮食量法来衡量社会稳定价值，直接将现在和未来可以提供的，能够弥补社会粮食缺口，起到粮食安全作用的价值量作为农地的社会稳定价格。
3.3农地流转生态价值评估方法
随着生态环境破坏的日益加剧，人们对生态价值的认识加深，生态价值的概念深入人心。关于生态价值，尽管目前学者已有一些对这方面的研究和探索，但就农用流转生态价值测算来说，目前国内没有比较成型的评估方法。张天祥认为农地生态系统的主要生态功能是固碳制氧。农地主要的生态价值就可以利用制造的氧气价值和固定二氧化碳价值之和来测算，以此作为农地生态环境价格[21]。黄海棠等认为农村土地生态功能众多，因而农地生态价值包含多种价值，但是生态价值大多难以定量和准确评估，因此主要选取土壤肥力保持价值、土地水源涵养价值和空气净化系统价值三者为主要判断指标[22]。
4.研究总结与展望
4.1研究总结
目前，关于农地流转交易价格的研究一方面厘清了我国农地流转交易现状及存在的问题，为我国农地流转、农地市场的完善、政府决策等提供了必要的理论和技术依据。另一方面，相关研究尚存在许多有待解决的问题,主要体现在以下几个方面：
4.1.1农地价格评估理论体系不完善
现有对农用土地估价理论基础的研究,主要集中在土地外部经济理论、地租地价理论及产权价格理论,对其他与农地价格密切相关的理论,如规模经济理论、供求理论等的研究很少,没有形成系统的理论体系。同时，研究大多从单一理论角度对农地价格进行分析，缺乏整合性的理论分析。
4.1.2.农地价值构成不明确
目前，虽然从不同的角度探讨了农地的价值构成,但从已有研究成果看,对农用土地的价值构成的涵义理解差异很大，没有形成一个科学、合理的界定,导致在实践中缺乏统一的标准，价格确定具有较大的随意性，同一块农地在不同的价值构成体系下价格估算结果差异大。
4.1.3.农地价格评估方法不健全
在流转价格评估方法方面，当前研究大多集中于农地经济价格的评估，对不同类型的经济价格评估方法的适用性也展开了深入研究，在经济价格的量化衡量取得了一定的研究成果。但是,目前关于如何评估农地社会价值、生态价值的研究成果还较为缺乏，尚未形成具体的评估方法和量化标准。
4.2未来研究展望
农业生产周期长，前期投入大，对于农地转入者而言，要想开展长期的农业投资、生产和经营，获得一个稳定可靠的经营环境是至关重要的。然而，考虑到农业生产的开放性、分散性及农村特殊的人文环境，农业经营者必须与周边农户建立起相互依赖相互信任的社会关系，这一关系的形成必然首先体现在农地的流转交易行为中。那么，经济因素和非经济因素在农地流转中所起的作用有多大，它们各自对农地流转价格产生何种影响，这需要进一步的分析和探讨。
另外，农户流转意愿是决定农地流转能否顺利进行的关键因素，而农地流转价格则是决定农户流转意愿的关键因素。近年来，我国农地流转增速持续下降的一个重要原因就是农地转出方的意愿价格高于农地转入方的意愿价格。因此，如何协调转出户和转入户的意愿价格，提高农民的农地流转意愿，进而促进农地流转也是我们今后要努力研究的重要课题。
参考文献
［1］叶剑平,丰雷,蒋妍,等.2008 年中国农村土地使用权调查研究——17省份调查结果及政策建议[J].管理世界,2010(1):64－73．
［2］段正梁,张维然,叶振飞.论土地价值的内涵、来源及其特殊性[J].同济大学学报( 社会科学版),2004(1):31-35.
［3］穆松林,张义丰,高建华,等.村域土地承包经营权流转价格研究[J].资源科学，2011(5):923－928．
［4］朱天龙,吕君.土地利用变化及生态系统服务价值响应[J].财经理论研究，2014(2):28-33．
［5］祝平衡,伍新木.土地发展权价值研究[J].生态经济，2009(3):57-60．
［6］张仕超,李治猛,魏朝富.论农村土地价值体系[J].中国农学通报，2014(8)：100－107．
［7］穆松林.区域土地承包经营权流转价格研究——以沁阳市西万村为例[D].郑州：河南大学，2010．
［8］申云,石成玉,姜元,朱述斌.农地流转农户协商定价机制的经济学分析[J].华南农业大学学报（社会科学版）,2011（04）:100-107．
［9］贺振华.农村土地流转的效率分析[J].改革,2003.(4):87-92.
［10］骆东奇,任海钰.我国农村土地流转预期价格影响因素分析[J].西部论坛，2011（03）:12-17+41．
［11］洪名勇，钱龙．声誉机制、契约选择与农地流转口头契约自我履约研究[J].吉首大学学报（社会科学版）,2015,01（36）:35-43
［12］彭洁流.农地流转价格影响因素分析[J].合作经济与科技，2017，14( 109):50-51.
［13］张晓娟.农村土地流转价格影响因素实证分析[J].财经理论研究，2018(05):9-17.
［14］曹建华,平红英,黄小梅.农村土地流转的供求意愿及其流转效率的评价研究[J]. 中国土地科学, 2007(10):66-68.
［15］朱奇云.农地流转价格的新动向及研究——以江苏南通为例[J].中国集体经济, 2008(22):12-13.
［16］江淑斌，苏群. 农地流转“租金分层”现象及其根源[J].农业经济问题, 2013，04（007）:42-48+110-111
［17］张振华．基于收益现值法的农村±地流转价格研究[J].中央财经大学学报，2013，（12）:58-62．
［18］喻瑶,段建南,金萍.影响农村土地流转价格因素分祈[J].农村经济，2009,(100）:9-11．
［19］刘芬华．究竟是什么因素阻碍了中国农地流转——基于农地控制权偏好的制度解析及政策含义[J].经济社会体制比较，2011（02）:26-34．
［20］张天祥.农村土地承包经营权价格评估研究[D].首都经济贸易大学，2016
［21］黄海棠,滕剑仑,蔡创能.基于生态补偿的农村土地流转价值评估体系研究[J].新余学院学报，2018,02（23）:51-55.
［22］安海燕，洪名勇．农地流转研究综述与展望[J].中国农业资源与区划，2014（03）:21-25．
作者简介：张林锋（1996—），女，汉族，江苏南通人，江南大学2019级在读研究生，主要研究方向为农用地利用规划；王君柏（1972—），男，汉族，湖南人，江南大学法学院教授，中国人民大学博士生，主要研究方向为社会心理学、社会变迁以及中国社会思想。