张学文
山东华都置业有限公司 山东 烟台 264000
摘要：做好精装修的设计管理，不仅能够降低开发商的成本压力，还能够增强业主的满意度，对于房地产的住宅精装修具有十分重要的意义。为此，本文从精装修设计管理不同时期的关键内容入手，对房地产住宅精装修项目设计管理进行分析。
关键词：房地产；住宅；精装修设计；管理
引言
随着建筑行业的崛起，我国住宅项目中的精装修工程也得到了较大的发展，相关从业人员在进行工作的时候，按照国家对房地产做出的规划进行工作，从最近几年住宅项目，在精装修交付比率上面的表现，可以了解到这个行业的良好发展态势，另外从数据中还可以推断出精装修工程的交付比率在未来会稳步增长。
1房地产住宅项目精装修的优势及重要性
与传统装修相比，住宅精装修包含的内容要更为丰富，所以在工作中一定要做好管理工作，这样才能使设计意图凸显出来，另外在精装修过程中，会涉及到及排水以及建筑电气等方面内容，所以在进行精装修工作时，需要全面考量工作的影响因素要全方位的监管各项工作的执行。为了可以完善工作细节，从而提高工作质量，需要对工作进行全面监管。在监管过程中，需要注重施工措施以及手段，这样才能提高房地产的精装修质量。这是为居民提供优质住宅体验的重要手段。另外，在设计中需要重视健全的管理工作，在工作中需要将安全管理意识贯穿于工作的每一个阶段。
2精装修设计管理各阶段工作重点
2.1设计工作开展前的准备时期
要想使整个住宅的设计管理更加合理，需要选择优秀的设计团队，对住宅的设计进行合理的构思，选择至少两个以上的优秀团队的设计方案，并将每个团队的优势进行科学的分析、归纳。将多个设计方案进行比较，从住宅使用面积展现、功能性应用、美观程度的角度，进行综合的对比，同时还要对各个设计团队所擅长的风格进行总结。聘请有丰富造价管理经验的人员，对各个团队的设计方案进行预算，从材料的使用、空间的合理应用、实用性等角度进行衡量，还要充分考虑到设计团队的创新思维应用，有些知名的设计团队虽然创新能力突出，但设计费用相对也较高，只有从全局的角度对设计管理团队进行考虑，才能从中选择出更符合于本项目的设计队伍。
2.2精装修设计的管控及审定阶段
（1）合理控制设计进度。在房地产住宅的精装修设计中需要在土建作业时就予以明确，使土建作业能够满足精装修的要求，预防因为装修而使土建规模出现大的改变。通常来讲，精装修图纸的设计进度无法赶上总体的计划，其中虽然有设计院的因素，但是绝大部分的原因还是房地产自身多次改变图纸设计。（2）确定标准。通过展开市场研究，按照装修的流行趋势，明确销售目标与装修层次及其相关的标准，一定要满足购房者所需要的精装修项目规定。在展开室内设计时，设计人员要根据项目的现实情况，联合营销、策划、成本等部门一起展开市场精装修项目成本控制与需求调查，满足对工程装饰规定的要求，明确项目是进行低端装修还是中高端装修，为材料设备的挑选与室内设计任务书的编写提供根据。（3）设计图纸需要适应多种法规设计，从而达到相关要求，例如装饰设计、设计规范等，通过对原有建筑图的布局进行划分，构成多个空间。这对原有建筑设计的改变较强，建设部门需要把装饰设计的图纸送达相关建筑设计院进行审核，使结构、建筑的设计、设备安装的改变、平面布置的明确等没有冲突，一定要得到规划、消防等部门的检查，让设计满足验收要求，符合规定。
2.3样板房审核阶段
在设计目标完成之后，开发商要用户型作为样板，从而达到宣传销售的目的。
通过对实景样板进行审核，保证精装修作业的效果与设计的契合度，如果可行性与设计效果达标，需要对样板房进行多种审核，既要考虑到消费者的经济水平，更要对限额要求进行仔细的分析，将精准修价格定在一个合理的范围，适时对材料及房价进行科学的优化，并能够符合装修过程的优化，从而使装修的品质与作业的成本控制得到更好的保证。
3房地产住宅精装修设计管理策略
3.1加强对准备工作的控制
在进行设计工作之前，需要进行一些准备工作。首先，相关房地产机构需要对工程材料的规格、样式以及质量等方面，做出明确的要求；其次，装修设计人员必须要对实际工作环境进行勘察，在勘查过程中必须要注意厨房设备、卫生资源空间等部分，这样在后续工作中，才能顺利开展装修工作。避免在后期因为房子空间与家具尺寸大小的原因再次施工。在前期，需要与土建单位针对工作内容做好确认工作，防止在后续工作因改变要求而影响工作进度。
3.2确认土建图纸与装修作业图纸的数据
众所周知，图纸是进行工程建设的重要依据，在精装修工作开展的过程中，要及时对土建图纸及装修作业图纸进行数据确认。由于处于不同的建设阶段，同时由不同的设计公司进行图纸的绘制，相关主体构件可能会有一定的差别，一旦在装修过程中发现做法不符的现象，再进行更改，不但会产生大量的成本，同时也会影响整个建筑的美观性。因此，墙面、地面及顶棚做法要及时的进行标注，不仅土建作业人员在作业时会有具体实施的依据，装修单位也能够根据准确的数据进行方案的制定。
3.3加强对材料的质量控制
在进行精装修施工管理时，需要做好材料质量管理工作。材料质量以及装修质量是有直接影响装修项目质量的。在工作中需要对施工中的材料以及设备进行管理工作。在施工过程中需要对这些材料以及设备做好保护，防止在施工过程中材料以及设备遭到破坏，这样会严重影响工程进度，另外也会增加施工方成本预算。所以在工作时，需要做好监管工作，防止工作中出现偷工减料的情况，这样才能有效保证装修质量。
3.4明确项目的设计管控内容
通过数据分析能够发现，不管是哪一种项目，如果要满足科学管理项目的要求，一定要注重对住宅的管理设计。例如在设计精装修项目时，如果重要的设计内容都做完后，就一定要着手进行装修设计机构的设计管理，不仅可以对总的住宅套中的所有平面布局进行优化，还可以对房屋中全部的水电末端予以科学的处理。装修设计机构还可以对精装修对应内容进行科学的优化，房地产开发者还可以通过不同设计队伍来对设计方案进行补充优化，通过互相发现对方的不足来使得设计内容更加科学。以该内容为基础并通过装修图纸的明确内容来进行规划，进而对房屋中的如开关插座区域、排水点位、给水点位等展开进一步的明确。特别是对于不同作业过程的衔接问题，必须对其展开重点的关注，让整个精装修项目作业装修过程不会出现装修、土建相互脱节的问题，从而使得整个精装修项目中全部的空间布局更加合理。
结语
随着国民经济水平的提高，人们对物质方面的重视程度会越来越大，所以住宅精装修设计是未来建筑行业发展的重要内容。为此相关行业的从业者，必须在现阶段，不断深化工作内容。在工作中重视精装修的设计管理工作，这是项目质量的重要保证。另外，还需要不断学习专业知识，完善装修设计方案，这样才能为人们提供舒适的休息环境。
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