胡吉成
即墨区住房和城乡建设局房产服务中心 山东省青岛市 266200
摘要：近些年，伴随着我国经济体制改革工作的不断深入，房地产的发展前景与规模成为影响城市总体稳定的关键指标。房地产经济与城市发展是一个密不可分的有机整体，虽然其侧重方向有着一定的差异，但是，其最终对人们生活所产生的影响却也是殊途同归。在本文中，笔者将会针对房地产经济与城市发展的相关性实施初步分析与探讨，希望借此可对相关从业人员起到一定借鉴价值。
关键词：房地产经济;城市发展;城市建设
引言：当今时代，城市化已经成为判断一个国家与地区经济实力及总体发展水平的重要指标，因此，城市化是社会经济发展的必然产物与趋势。城市的发展同样促进大量经济活动的产生，而这些经济活动也会给城市内部带来源源不断的发展动力，这就为房地产行业的发展提供了最为重要的人力与经济基础，房地产经济随之蓬勃向上。房地产行业是当前基础设施建设过程中的关键环节，其发展是无法脱离城市发展而独立存在，城市的发展为房地产行业的上升提供基础，而房地产行业的火爆，也同样为城市的发展创造良好的经济基础，两者之间相互促进、相互依存，同时两者之间也同样存在着必然的问题与矛盾。因此，如何正确看待房地产经济与城市发展之间的辩证关系，已经成为现代城市规划建设者的核心关注点。
1 房地产经济、房地产业与房地产市场之间的关系
房地产经济是城市发展的重要环节，而房地产市场又是稳定城市发展的根本，因此，分析房地产经济、房地产业以及房地产市场之间的关系，是找到房地产经济与城市发展的相关性的重要前提。房地产业有着极高的综合性，虽然其主体为土地与建筑，但是其自身的发展会带动众多其他行业同步上升，开发、建设、经营、管理、维修、装饰等各个环节都会对整个国民经济起到明显促进效果，不同行业与领域之间也会形成连带与相互影响，同时，这种因房地产业发展而形成的整体经济循环，其本身带有一定的安全风险。房地产业是指以房屋建筑为基点，围绕其所实施的一系列金融活动，而这些金融活动可有效提高市场经济的流通速度。从本质角度出发，房地产业归属于物质生产类范畴，其对整体经济体系的影响主要表现在交易层面，房地产商品的相互交换，可以建立一个以房地产商品为核心的市场交换网络，并不断满足人们以及社会的整体需求，为社会的和谐与稳定起到明显的保障效用。因此，从经济流通与经济发展角度分析，房地产业、房地产市场以及房地产经济三者之间相互影响、相互联系。
2 房地产经济指标的选择
经济指标在选择过程中需要同步考量多重因素，保证最终影响效果的全面性，同时，各项指标也要有着代表性与可行性，可精准反映出实际的经济发展现状。因此，在针对房地产经济要素与指标进行分析过程中，需要从以下三点入手。
(1)确定房地产销售与投资状况，分析其内部的各项开发成本与具体指标。在指标的确定过程中，需要把控实际投资成本以及开发商的投资数额、工程具体造价以及市场总体开放商数量等等。
(2)对年度具体投资额以及开发规模进行有效调查，确定单位时间段内的具体销售状况与实际产出、实际投资等等。
(3)要素选择过程中，需要同步考虑多个层次，如开发投资、房地产销售与价格、开发企业量、从业人员数量、利润额度、销售面积、销售均价、竣工面积等等，这些要素都可成为衡量房地产发展的关键指标。
3 房地产与城市发展之间的关系
3.1 房地产投资与城市经济之间的关系
投资活动可快速实现与房地产相关的各项屋子的实际社会价值，而在社会资本的聚集与流转过程中，城市经济也会伴随着投资行为的产生而出现连带反应，进而促使开发、经营、管理与服务等环节进入快速发展阶段。房地产投资行为也会带来大量的利润，这里利润的累计，同样会推动城市资本的成长，如此促进背景下，房地产投资与城市经济之间就会形成良好的相互影响与相互制约。
3.2 房地产业的需求效应
需求效应在房地产投资与发展过程中占据主导地位，来自房地产业的需求效应不仅可有效促进本行业自身的发展，也会因资本的流动而对其他产业产生直观影响，进而有效提升房地产业的整体价值。需求效应可以看做是城市发展的缩影，同时，也是提高房地产自身附加价值的关键要素，当劳务需求得到有效满足，城市经济发展所形成的人力资源将会迅速成长，进而形成对投资与经济增长的倍数关系。如果社会需求匮乏，促进城市发展的要点就要侧重于资金自身的循环性，通过各类手段提高投资率，让房地产业的库存向着资金层面转换。在资金的循环过程中，城市人口的实际收入也会伴随增长，当人们的收入水平超过投资水平，则表示城市的发展正在逐步走向快车道，反之，如果资金的循环过程中，投资率不断下滑，不仅会拖累整体经济的发展，甚至会出现经济衰退的现象。房地产业的需求效应可分为生产性需求、消费性需求以及投资性需求。其中生产性需求是指房地产业所形成的物质生产需求，并同步兼顾经营与管理等活动，生产性需求中，服务对象复杂多变，其生产要素是影响后续经营活动的主体。消费性需求是指房屋在使用过程中所形成的具体指标，而产生消费性需求的主体为城市居民，并且与城市居民自身利益息息相关，覆盖范围广，且可有效提高经济发展的流通性与驱动力。投资性需求的最终目的是实现财富的增长，其经济特征更为明显，也是资本不断形成与不断增加的过程。
3.3 供给效应
城市经济不断发展背景下，房地产投资会朝着资本转化，而这一转化过程又可分为两种不同表征的类型，分别为生产经营性房地产投资与非生产经营性投资，其中，前者可细分为工业与岗位两个层面，而后者的突出代表为住宅。当房地产投资经过一系列转换后，会逐渐变成固定资产，而这也同样是生产要素的特质，也是为生产经营活动提供源动力的根本。房地产实际产能的增加，将会不断形成累计效应，进而提高城市发展的长期性与稳定性。因此，生产经营性房地产投资可提高资本库存，增加资本总量，为后者的产出活动提供基本条件。不过，供给效应对城市经济增长的影响不会在短期内形成，需要一个时间去累计，有着一定的滞后性，如果在此阶段没有保证供给与需求体系保持平衡匹配，将会对房地产商品的流通性带来很大的影响，最终造成社会资源浪费，经济运行稳定性下滑，实际生产效率不断降低的局面。如果这一问题不能实施良好的手段予以解决，也还会对社会的总体稳定与和谐带来极大负面效果。
3.4 挤出效应
挤出效应是指当投资结构发生改变时，企业的具体投资行为也会出现变动，而对于房地产企业来讲，如果企业的投资有变动，也将会带动与房地产相关企业企业的同步联动。从整体角度出发，房地产投资的需求效应表现较为明显，而供给效应存在一定的滞后性，而挤出效应正是在供给与需求之间的变动中不断变化，直接影响房地产与其他行业投资的协调性，如果持续保持对其进行交互优化，同样会对城市经济的发展形成正面积极作用力。
4结束语
综上所述，在我国当前国民经济体系中，房地产经济是稳定城市经济，提高城市经济发展持久性与长期性的重要根本，而在房地产经济的发展过程中，需要确保社会经济的流通性以及各类资源的利用率，并精准把控房地产业所存在的需求效应与攻击效应，最终实现房地产经济与城市经济之间的和谐共处。
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