杜洪伟 鹤壁市房地产测绘队
鹤壁市房地产测绘队458030
摘要：随着技术的不断提升，各行业在信息化技术的支撑下逐渐走向高效能建设的道路，房地产行业同样得以精准提升，尤其是房屋测绘环节，在多种现代技术的支持下获得了不小的进步。但反观现阶段房屋面积测绘的具体情况，出现实测面积与预测面积间存在偏差的情况，影响了房地产行业的稳定发展，因此在房屋测绘环节要重点研究房屋面积实测出现偏差的原因，结合可能原因给出针对性的建议。
关键词：房屋测绘；房屋面积；预测；实测；差异
引言：房屋面积预测指的是在尚未验收前，结合设计图纸和施工现场的情况，得出的预测性结果，而实测面积指的是在验收后，联合测绘机构进行实地测量得到的真实结果，而二者往往存在一定的差异，此种差异的出现会制约房地产业的发展，影响人们的切身利益，由此可见，要深度分析产生此种差异的原因，结合原因给出相应的优化意见。
1 房产测绘中房屋面积预测与实测间存在偏差的可能原因
1.1方法间存在差异
在房屋面积预测和实测两个环节可能涉及到不同的测绘单位，测绘数据的采集方法也不同，一个是实地测量，一个是依据设计图纸测算。由于主体间存在差异，人员素质参差不齐，在选用所使用的测量方法上自然可能选择不同的方式和测绘方法。测绘单位结合单位中设备和技术的方便程度，选择使用按照长宽高和房屋轴线的方式开展相应的测量活动，而预测部门充分基于设计图纸中的要求，确定预测数据信息[1]。测绘单位采用实地测量的方式，在施工环节和人员行为的影响下很容易出现面积间存在差异的问题，并且因为选用的测绘方法间所产生的误差，使得最终得到的结果与设计标准产生偏差，说明房屋测绘单位要切实保证深化多种测量方法的使用要求与标准，针对可能出现误差的阶段设定解决方案，提升测绘的精准程度。
1.2施工中出现设计变更
实际房屋建设主要是基于原有的设计图纸开展相关活动，但实际建设中部分数据或者标准并不适用于实际场地和技术的要求，产生房屋功能和尺寸的变更，因此按照原有设计图纸中的数据和信息比对实测结果自然会出现偏差。房屋设计变更主要指的是功能和尺寸的更改，尺寸的更改直接影响总体和局部使用面积，通过原有测量方式不足以满足使用上的需求，从而产生功能上的变更。功能变更的作用位置集中在公共空间面积上，房屋使用若公用面积变大，则实际使用面积会降低，分户面积自然与原有计划产生偏离。而因为房屋使用面积的变更带来纠纷的现象频发，不仅影响了使用感，而且对于住户的权益同样起到反面的作用，开发商和住户在面对此种问题时，要严格按照法律要求进行处理[2]。
1.3施工过程不符合图纸要求
某些建筑单位和个人在管理施工作业的过程中，缺乏科学的管理机制和办法，造成施工人员不按照图纸计划准确施工的问题，施工作业的内容与效果与原计划中的图纸要求产生偏离，自然导致房屋面积的更改。施工单位不注重放样环节，放样人员缺乏责任感，工作草草了事，但结合大量的资料来看，由于施工过程造成实测与预测面积差异的影响程度不高，即使如此也应当严格管控施工阶段，控制施工导致的误差值。
1.4公用空间的影响
公共空间的建设是为了更好的提供安全和生活服务，一般包括车库、仓库和消防室等，此类空间建设同样要在原有规划的要求下开展。但有些施工单位出于提升公共空间的舒适度的原因，增加了空间的面积，此种行为的出现会造成实测面积减小的问题，实测与预测间产生差距。
2解决房产测绘中房屋面积预测与实测偏差的对策
2.1运用相同的测量办法与技术
上文提到房屋测绘单位所选用的方法和技术均会影响到具体的数据结果，而有些单位所使用的方法并不适用于现有房屋结构和具体情况，因此要求测绘单位结合房屋周围环境和具体测量要求，选定合理且科学的测量方式[3]。结合上述要求，需要强化房屋测绘单位的准入检验力度，在实际测量前，相关单位需要提供国家准入证书和测绘资格证书，切实确保测量人员的自身素养与实际测量要求相匹配。为达到准确测量效果，测绘人员要充分收集关于被测房屋的资料，包括设计图纸等，结合具体的要求和标准进行测量。结合施工前后的具体数值，比对其中的面积，发现问题后要及时与开发商取得联系，要求其针对存在偏差的部分作出合理化解释，并准确记录产生变更的原因，采用局部与整体测量相结合的方式，实现科学测量房屋面积的目标。积极选用合适的核算与计算方案，计算出局部和整体的面积。
2.2开发商要准确签订变更合同
开发商为提升产品销售的效益，采用预售的方式，在预售阶段根据住户的基本需求，更改施工计划，提升房屋使用的合理性。而在变更环节需要住户、开发商和监管单位签订协议，针对其中产生变化的内容予以确认，并严格按照合同内容施行，出现纠纷走法律程序，合理解决。客户在收房时发现实际使用面积与合同内容存在差异有权选择拒绝交款或者要求开发商补贴减少的面积，其中要严格按照《商品房销售管理办法》中的要求解决，实际面积与合同面积间误差绝对值控制在3%以内的部分要原价返还，超出的部分双倍返还，避免出现争端。若实际差异较大的情况中，开发商要履行告知责任，针对房屋面积的具体应用予以说明，征得同意后方可展开施工，未告知的情况买受人有权利拒绝补齐房款。而测绘单位的薪酬要根据具体的测量值决定出资的主体，若实测面积超过合同中的要求，则由开发商承担，反之由购房者负责[4]。
2.3强化施工过程管理的效果
为降低施工过程中产生差异的几率，需要严格管控使施工过程，对于不同的管理主体要认真做好分内工作，提升监管的效果。首先，施工单位要结合设计图纸的要求，设定阶段性施工计划，确保在工期内完成施工作业任务，对于设计图纸与实际建设环境间存在矛盾的问题要及时反馈给开发商，共同协定处理办法，准确记录变更的内容，制定出全新的施工方案。监理部门要针对施工中可能带来质量问题的要素设定解决意见，检查施工材料和设备是否符合建设要求，考核施工内容中的线路和管线铺设的效果，避开电力系统，保证人员和后续使用的安全性。开发商基于自身规划的任务，与监理和施工单位形成交互的沟通机制，定期开展建设内容质量管理会议，确定施工进度以及在施工中面临的问题，并实地考察，积极与设计和施工单位沟通，提升管理的透明化程度。
2.4提升房屋管理部门的监督力度
房屋管理部门要针对公摊面积作出详细的规定，结合商品房的具体功能，转变自身管理观念，设置科学的测量计划和方法，对于房屋建设中的具体责任予以细化，并准确告知其需要履行的责任和拥有的权利，保证房地产行业朝着健康的方向发展。其中结合测绘实际数据，确定好应当负责和赔偿的主体，落实国家对于公共空间面积使用上的政策，严格要求测绘工作，使其在科学监管的状态下施行，避免出现由于测绘单位工作的失职带来实测与预测面积差异的问题。
结束语
综上所述，为提升房屋面积的实测精准度，降低预测与实测间的误差，开发商、施工单位以及房屋管理部门均要参与其中，发挥作用，切实保证住户的利益，同时严格按照国家具体政策制定管理和解决方案。
参考文献
[1]戴德师,傅健.试论房产测绘中房屋面积预测和实测对比问题及解决措施[J].江西建材,2017,01:206-207.
[2]聂庆斌.房产测绘监理制度探索与创新[D].山东大学,2019.
[3]苏伟.地理信息系统GIS技术在房产测绘中应用分析[J].四川建筑,2019,3901:174-175.
[4]黄晓伟.房产测量测绘工程的过程及要点分析[J].建材与装饰,2019,36:239-240.