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新经济形势下的房地产成本管理分析

发表时间：2020/12/15 来源：《基层建设》2020年第24期作者：李宝臣

[导读] 摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动国民经济增长的重要因素。

        中梁地产集团
        摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动国民经济增长的重要因素。随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产业愈来愈趋向于理性化与规范化，同时市场竞争也日益加剧。如何更好地控制房地产企业的成本，提高企业的经济效益，获得较大的利润空间，成为房地产企业管理中需要重点关注的问题。在当前房地产业竞争日益激烈的大形势下，企业必须在管理制度和流程方面进行优化和改进，从而提高企业运行效率，降低企业成本，提高企业效益。文章从房地产企业成本管理的重要性出发，对当前房地产企业成本管理中存在的问题进行了分析，并提出解决问题的相关对策，以期为房地产企业成本核算与控制提供有效的方法与参考。
        关键词：房地产企业；成本管理；措施
        引言
        房地产作为我国的一项支柱性产业，对推动经济的发展具有重要作用。由于房产属于一类特殊商品，买房是人们精神的归宿及奋斗的目标。房地产行业在很长的一段发展期间均属于朝阳产业，但是房地产行业在我国运营的时间较短，如恒大、万达及绿地等知名的房产企业其发展历史也仅能追溯到20世纪80年代。由于发展时间短，并且在发展规划及管理理念上也存在诸多的不足之处，受行业竞争及较高的市场利润影响，一些人在房产项目投资上存在盲目性，进而引发财务风险事件的产生。因此，房产企业为了能够在激烈的市场竞争中取得良好的发展效果，加强全过程成本管理具有必要性。
        1房地产成本管控概念
        房地产项目运行期间通过全过程成本管理，可以确保项目各环节成本投入控制在预期的范围内，防止因受到外在因素或人为因素的干扰，使成本管理超出预算。房地产成本管理可部门通过收集市场信息、询价、对比等，了解当前市场行情，通过一定干扰措施，做到事前预警，尽可能减少或避免因外在风险而导致的成本大幅增加。成本管理贯穿于项目各阶段，首先在项目策划阶段，通过对项目属性及周边情况的深入了解分析，结合市场部门的分析报告，确定项目定位，制定项目的建设标准，以指导设计阶段的工作，通过详细的可行性研究报告，制定完成项目标和利润目标。其次，在设计阶段，通过各专业协同设计，精细化及标准化设计等手段减少后期施工变更，优化施工图纸，从而达到成本管控的目标。在施工阶段，通过了解各工序作业内容，设定成本管控目标，严控不必要的设计变更、签证及工期调整，掌握该阶段成本投入与前期设定的成本目标是否一致。最后，竣工验收阶段，对各工序支出的成本进行综合核算，完成施工后期工程结算。在新时期房地产企业必须要关注成本管理，重视项目招标工作及开发全过程招投标工作和成本管理的重要性，掌握各类费用市场标准，熟悉各环节费用收支并进行科学管控，同时还需在工程运行期间，加强成本管控力度，保证各项工作按照目标要求开展。从而使企业在项目中取得预期效益，保证企业在竞争激烈的市场环境中长久发展。
        2新经济形势下的房地产成本管理措施
        2.1要建立完善成本控制管理体制
        建立完善成本管控管理体制主要表现在以下方面：一是根据项目实际情况，制定适合自己成本管控制度。要求以实现项目精细化管理为目标，明确确定成本控制的标准及其有效办法；二是设立成本管控部门，该部门最好招收或者培养既懂工程设计和预决算又懂财务成本管理等专业性人才，这样可以实时监控项目开发成本，可以及时发现问题，这样可以让完成目标成本得到有效保障；三是成本管控人才队伍建设及其参加有效的培训。企业要对项目管理人员灌输成本管控的重要性，成本管制不是成本管控部门的事情，是全项目人员共同完成的事情，同时要对人才每年进行教育培训。

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同时成本管控计入绩效考核管理制度，充分调动其参与成本控制的积极性，提升其项目控制水平，可作为企业的发展的理念，将成本管控理念渗透到企业每个管理人员中去。
        2.2建立动态成本和激励机制相协调成本管理机制
        动态成本作为新经济形势下房地产全过程成本管理中的一项重要内容，能够将目标成本与动态成本之间存在的差异直观的反映出来，为房地产部门及时发现问题和解决问题提供依据，提升成本控制效果及质量。需要将实时性作为动态成本制度中的一项重要内容，确保监控成本各项工作能够及时进行。随着房地产项目的不断发展，需要结合房地产行业现阶段的实际发展情况，调整成本计划，防止成本出现异动而导致房地产企业的利益遭受到严重的损害。另外，在进行动态成本机制建立期间，应树立整体意识，将企业全体员工作为成本管理制度中的主体，并且在企业经营发展的每一环节中均渗透成本思维，以此来打造出一条完整的成本管理链条，确保企业成本经营循环链能够实现良性循环。需要将房地产企业的激励机制与动态成本机制相结合，要求全员参与到房地产企业全过程成本管理中来，各个成员之间相互约束及相互监督，在内审人员的辅助下，监管资金流通、合同制作及企业招投标工作，将考核手册发放到各个部门的员工手中，将企业的成本控制效果与员工自身的利益相挂钩，确保房地产企业中的员工成本控制意识能够与企业的成本控制意识相契合，提升员工对企业的凝聚力及归属感。
        2.3建立成本信息化管理系统
        面对日益激烈的市场竞争环境，房地产开发企业要想保持自身在市场中占据的稳定地位，就需要把传统的成本核算模式积极摒弃，同时对新时期更为先进的成本信息化管理系统进行积极应用，基于成本信息化管理系统的积极建设，以动态化的方式全面管理建筑项目开发、运营、进度、资源、质量、成本等多方面内容，同时这一过程还应该针对严谨的成本控制体系进行积极设计，并对目标成本参数进行自动积累和优化，最终保障成本管理体系得以健全建立，并以此这些数据内容为基础，为其他开发项目制定目标成本及管控项目成本等提供参考意见，使得管理层进行成本评估及分析的过程中，能够从多方面开展，保障房地产企业管理层最关注的企业宏观发展问题得到良好解决。
        2.4采用科学的成本管理和控制方式
        （1）动态管理方式的重点在于动态控制。管理人员用动态管理方式进行成本管理工作时，需要将房地产项目的各个环节进行模块化，然后分析各个模块在具体运行过程中对成本控制产生的影响以及相互之间的影响，在此基础上计算房地产项目的成本。动态管理方式的应用特点是：模块之间的相互影响作用较大，不管是哪一个模块出现变化，都会影响房地产项目的成本。（2）静态管理方式，这种管理方式和动态管理方式的主要区别在于：静态管理需要工作人员对每一个模块的成本范围进行估算，以此实现成本管理。
        结语
        在房地产企业的营运过程中，成本管理工作已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要维持一定的利润，并持续生存下去，成本核算与控制工作就一定要做好。并且，企业一定要结合自身能力和发展目标，因地制宜的选择适合企业的成本管理工具方法或综合应用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理体系，从而加强房地产企业对各个开发环节的成本控制，提高自身的成本管理水平，以适应市场发展的需要，以更好地实现成本管理的目标。在现代商业环境下，加强房地产开发企业的成本管理已成为房地产企业的重点关注内容。
        参考文献：
        [1]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济，2017（02）：108-109.
        [2]李小敏.全成本管理体系在房地产企业开发项目中的应用[J].财会通讯，2016（08）：55-57.