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摘要：近年来，现代社会经济发展中房地产行业发挥着越来越重要的作用。根据我国房地产目前发展情况来看，由于房产测绘中房屋面积预测与房屋面积实测有较大的差异，严重影响用户权益，导致纠纷频现。为了改变这一现状，必须要厘清房产测绘中房屋面积预测与房屋面积实测二者的概念，并对通过采取有效的策略来控制与缩减房产测绘中房屋的预测面积与实测面积差。本文重点分析房产测绘中房屋预测面积与房屋实测面积的概念，为明确分析房产测绘中房屋面积的预测与实测的差异，对某房产项目的实际工作中房屋面积预测和实测进行比较，并提出控制房产测绘中房屋的预测面积与实测面积差异的具体策略。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测；对比
大量的实践表明，房产测绘中房屋面积预测和实测存在的差别会产生重要的影响，不仅会影响用户的切身利益，还会影响房地产企业的企业形象。本文阐述了房产测绘中房屋预测面积与房屋实测面积的概念，分析某项目房产测绘中房屋面积的预测与实测二者的差异，并在此基础上提出控制房产测绘中房房屋的预测面积与实测面积差异的具体策略。
一、房产测绘中房屋面积预测与实测的概念
所谓房产测绘中的房屋面积预测指的就是商品房尚未验收完工之前由专业的房屋测量机构根据相关的数据材料所预测的房屋面积。在房屋面积预测这一环节，需要相关的测绘人员根据对房产项目施工的图纸实地的考察情况，国家房屋面积预测的相关规定来对该房产项目的面积进行预测计算。房产测绘中的房屋预测面积可以被房地产企业用作是房屋销售时向客户提供房屋面积的重要依据。
所谓房产测绘中的房屋面积实测指的是房产项目完工验收后，工程规划主管部门工作人员对房产项目完工情况进行审核后，房地产项目开发企业根据相关规定与规范委托相关房屋测绘机构对房产项目进行测绘所获得的测量面积。在房产测绘中的房屋面积实测工作中要求相关的测绘人员以建筑图纸、预测的房屋面积数据以及相关规定为依据对实地测量该房屋面积计算的各类数据，并计算最终获得的房屋面积数据。
房产测绘中的房屋面积预测与实测之所以会存在面积差，主要是因为在房屋面积预测过程中所获取的数据不够客观、全面，在进行房屋面积实测的时候所选用的测绘技术层次相对比较落后。最常见的原因是房屋项目在规划设计时发生变更但是未及时进行交底；在房屋面积测绘中存在一定的误差；在房屋建筑项目施工结束后期公用面积发生变更；房屋建筑项目施工结束后期服务范围发生变更等。其中对房屋面积的预测与实测影响最大的是房屋面积测绘中存在的误差。导致房屋面积的预测与实测面积差的因素有些是无法避免的，只能通过采取有效的策略，不断提升技术水平来尽可能地减少房屋预测面积与实测面积差。
二、某项目房产测绘中房屋面积的预测与实测对比
相关工作人员对某房产项目竣工验收阶段的房屋面积的预测与实测相关数据进行比较，发现二者存在较大的差异，具体如表1所示。
表1房产测绘中房屋面积预测和实测面积比较
三、控制房产测绘中房房屋的预测面积与实测面积差异的具体策略
为了尽可能地控制与减少产测绘中房房屋的预测面积与实测面积差，相关的工作人员就必须要采取合理的措施进行优化，根据工作经验提出几点控制产测绘中房屋预测面积与房屋实测面积差的具体策略。
（一）全面提升测绘技术人员专业技术素养
房产测绘工作的技术性较强，要求凡是参与房产测绘的工作人员必须具备较好的专业技术素养，测绘工作人员不仅要具备建筑设计知识还要对实际施工的建筑图纸有较为深入的了解，并掌握建筑建设项目审批、房屋产权管理等相关知识。可以说，房产测绘要求工作人员是一个了解与房屋建筑知识的“百科全书式”员工，这也就要求参与房产测绘的工作人员具备较高的专业素养。测绘单位要针对房产测绘制定详细、全面、规范的测绘细则，从而使测绘人员的各项测绘、计算工作更加科学与规范。在实际房产测绘工作中工作人员需要严格按照相关规定与规范进行测绘，并逐渐形成房产测绘的统一技术标准。测绘单位还要定期组织测绘人员参与培训，提升测绘技术人员的专业素养。
（二）做好房屋面积实测前期准备工作
要想尽可能的控制与减少房屋面积的预测与实测之间的差距，就要求相关的房产测绘技术人员做好房屋面积实测前期准备工作。房产测绘技术人员需要掌握使用CAD图纸的技能，这是因为在房屋建筑设计中通常会应用到大量的CAD图纸，如果相关的测绘技术人员尚未掌握CAD技术，则很有可能对导致对房屋建筑的设计图纸理解不到位，后续的房屋面积测量工作无法展开。房屋测绘技术人员善于利用CAD文件，不仅可以有效的提升房屋面积测绘的效率，还能使房屋面积实测的测绘精度有效提升。
房屋测绘技术人员还需要在房屋面积实测之前对于该房屋建筑项目的业执照、房屋产权证、总平面图、房屋共有部位使用说明、施工平面图以及房产项目规划许可证等，实测前整理好相关资料可以帮助测绘技术人员精准地计算出房屋面积。在房屋面积预测时，相关的房屋测绘技术人员需要对反复将本次房产项目的建筑施工图纸和规划图纸之间的差异进行比较与核准，如果发现二者之间存在不同，还要向房屋建筑项目开发商提供不同之处的记录文件，测绘技术人员所提供的房产项目核准图应该作为房屋面积的预测与实测的标准。
（三）房屋面积实测与预测资料对照
在房屋面积实测的过程中，相关的测绘技术人员可以将房屋面积预测的资料作为对照资料，将核准图纸作为实测标准然后再进行实地测绘，将房屋面积实测与房屋面积预测对照资料中不同的地方进行记录，通过该方式也可以较好的检测房屋测绘技术人员的专业水平，看房屋面积实测与预测对照资料图形之间差异大小，由此确定房屋面积预测数据与房屋实测数据之间的差异。根据大量的房屋面积预测和实测经验来看，通常会存在房屋的套内尺寸的变化、共有共用部位的变化两种差异。在房屋面积实测过程中，相关的测绘技术人员要对其中的变化部分进行记录，不管是哪一层发生变化，都要将与之对应的数据信息进行及时的变更，未发生变化的部分则要使房屋面积的预测和实测数据保持一致。
（四）将房屋面积测绘的局部与整体相结合
在进行房屋面积实测之前，要求相关的测绘技术人员先对整个房屋的布局进行整体观察，看房屋的各个外立面之间的异同处，尤其需要关注阳台处外立面的异同。将外围尺寸的核准图纸作为依据进行实测核准，然后对该房产项目各个楼层的房屋内部面积进行测绘与计算。为提升房屋面积实测的工作效率，无需对每个单元进行实测，只要测绘技术人员对阳台尺寸、整套房屋建筑的轴线总尺寸进行测量，然后进行记录。在测绘房屋面积的过程中需要相关的测绘技术人员保证外墙尺寸测量数据的准确性。这是为了解决实测无法准确测量墙体中轴线位置数据信息问题，通过测量外墙尺寸，准确的计算房屋实测面积。
（五）做好房产测绘中的细节
在房产测绘中做好其中的细节处理工作，要重点对房屋内部上空、阳台实测尺寸、墙面粉刷厚度等作出科学、合理的处理。就目前房产测绘相关规定来看，尚未形成明确的技术规定，因此在测绘的时候大多会根据测绘人员的工作经验来计算，计算方法存在一定的差异。针对这一现实，就需要相关的测绘技术人员在测绘房屋内部上空的时候看是否存在内部与外墙面积重复的情况。为避免房屋内部上空与外墙面积重复导致的房屋的面积预测和实测差距，如果测绘房屋的外墙是上空为一面支撑，则将其计算为复式下层的建筑面积。
在测绘墙面的粉刷厚度时，则需要测绘技术人员根据建筑设计说明，了解该测量房屋建筑的外立面材料厚度，尽可能避免由于设计变化导致的建筑外墙体厚度变化带来的误差，还需要根据具体变化情况来选择合理的测算方式。
在测算阳台实测尺寸的时候，为了避免直接将底板的水平投影面积测量进行计算的问题，测绘技术人员可以根据围护结构的外围水平投影来测量阳台尺寸。如果阳台上设置有空调机位，则需要根据具体情况来对空调机位、空调机位在阳台上的设置等进行明确的标准。根据大量的工作经验，房屋面积预测与实测中，阳台面积通常会存在一定的差异，这就需要测绘技术人员能针对不同层次的阳台尺寸进行反复测量，并将所获得的阳台测算数据做平差。
四、结束语
总而言之，在当前房地产行业发展过程中，如何采取有效的措施来控制与减少房产测绘中的房屋预测面积和实测面积二者之间的差距受到广泛的关注，这不仅能可以树立诚信的房地产企业形象，更能保障用户的权益。只有明确房产测绘中房屋面积的预测和实测概念，并在实际房产测绘作业中采取行之有效的控制与减少房产测绘中的房屋预测面积、房屋实测面积策略，从而尽可能降低房屋面积预测和实测二者之间的差距，使用户的合法权益得到保障，促进建筑行业健康持续发展。
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