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测量技术在不动产测量领域的具体运用

发表时间：2020/12/15 来源：《基层建设》2020年第24期作者：薛守玲

[导读] 摘要：社会经济的发展，我国的不动产行业有了很大进展，不动产测量是城市建设与规划的首要工作，不但会影响整个社会的稳定，更会影响人们正常的生活秩序，还会对整个城市未来的经济走向起关键的辅助作用。

        湖北中地资产评估咨询有限公司湖北省麻城市 438300
        摘要：社会经济的发展，我国的不动产行业有了很大进展，不动产测量是城市建设与规划的首要工作，不但会影响整个社会的稳定，更会影响人们正常的生活秩序，还会对整个城市未来的经济走向起关键的辅助作用。测量技术是建筑行业的关键应用技术，不仅需要具备较强的专业知识，同时对测量数据的精准程度也有严格的要求。鉴于测量技术对不动产测量工作的重要价值，文章以工程测量技术特征为出发点，介绍了不动产测量技术概念、不动产测量工作开展期间存在的主要问题，明确了测量技术在不动产测量工作中的主要应用，以期为社会建设工作的顺利开展贡献力量。
        关键词：城市建设；不动产测量；测量技术
        引言
        在房地产测量过程中，测绘技术发挥着重要的作用。特别是在社会发展的新趋势下，对不动产测量的要求越来越高，因此不动产测绘技术也在不断革新。为达成不动产测量工作目标，我们有必要针对不动产测绘技术的概念、各项新技术的应用要点以及技术应用注意事项展开分析，与行业同仁共同思考技术应用的重点。
        1房屋测绘的概念及用途
        房屋测绘技术主要用于房屋面积确定及房屋产权信息确定方面，在推动房地产交易的便利化、房产开发的科学化、产权登记管理的信息化方面有着重要作用。同时，房屋测量技术还广泛应用于城乡规划方面。从某种程度上来说，房产测绘是运用形象化的数字语言对房屋信息进行阐述和表达。随着房地产行业的不断发展及信息化手段的不断更新，房产测绘技术在减少房地产产权纠纷及维护产权人合法权益方面取得了不错的成绩。在进行房屋测绘的过程中，根据房屋相关信息对房屋测绘技术手段进行选择，以提升测绘技术的科学性。严格遵守相关测绘标准及相关制度，是收集房屋信息及测量房屋数据的重要前提。在进行房产、地产测绘的时候，通过测绘技术所获得的大量房屋信息，是具有极高参考价值的一手资料。另外，房屋测绘还能够利用测量手段判断房屋是否存在渗水情况，能够为买家购买房地产提供一定依据，减少房屋居住隐患。随着房屋测量技术的不断发展，房屋测量技术能够将房屋占地面积及房屋其他有效信息进行精准确定，能够更加有效地维护房屋所有者的权益。
        2不动产测量技术概述
        不动产测量主要指针对林木、土地、房屋等地面上固定的建筑或构筑物开展的测量工作，其主要目的是实现房产、地籍权益归属登记。国家相关部门将行政规划、房产、土地确权定为规范性测量，一旦测量数据以记录的形式进行登记，便具备了法律的效能。例如，当房产行政管理、国土、民政等部门出现房产争议时，可以利用相关部门给定的不动产测量结果予以确权，不仅提升了房产登记的权威性，而且保证了房屋产权的真正权益，对促进社会和谐、保障居民权益起到了重要作用。在申请登记时，当事人应当提供相应的登记信息及凭证，如面积、界址、相关证明材料等。与此同时，国家相关部门在统一进行不动产登记工作前，需要按照规范的作业流程登记承包地块、海域、房屋等相关的土地信息，从而为不动产登记工作奠定强大的数据基础。
        3测量技术在不动产测量工作中的主要应用
        3.1GPS测量技术的应用
        GPS是工程测量仪器进步的必然产物，也是现代测量技术实施的必要条件，在社会各领域得到了具体的应用。将GPS技术广泛应用于不动产测量工作中，能广泛提升测量数值的精确性及测量工作的整体效能。利用GPS技术中的CASS技术，能对各层的平面开展自动绘制，使层高问题迎刃而解。与此同时，可以利用数字化技术对图形进行分析、绘制，及时进行数据更新，使CASS功能得到拓展。除此之外，在进行不动产测量工作时，还会应用RTK技术，不但大幅度提高了测量精度，而且操作也更加便捷，提升了测量的整体效率。

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        3.2测绘数字化制图技术
        测绘数字化制图技术是房产测绘技术中最为重要的技术之一。数字测绘实际上就是通过计算机技术进行数据的生成与处理，对生成的数据进行加工，对形成的图形进一步的编辑，进而获得数字化的房地产地图。再者，利用数控绘图机及其他可适用的设备对房地产地图进行绘制。测绘数字化制图技术不仅广泛应用于房地产地形图测绘中，同时在地籍测绘领域也有着广泛的应用。数字地图的优势有速度快、地图信息收集效率高、劳动强度低、信息获取难度低等。因此，在未来的发展过程中，测绘数字化制图技术将是房产测绘技术发展的重要方向。
        3.3GIS技术
        GIS技术即是地理信息系统技术，这项技术在当前的不动产测量测绘中同样是利用率很高的实用性技术，同时也是城市基建的常用技术。在实际的测绘过程中，GIS技术在实际应用中最主要的优势是基础数据库的完善度高，所以能够保证测绘的精准度。GIS技术的主要适用范围是对于城市市区不动产的测量测绘，能够保证测绘的整体质量。反之对于较为偏远的地区，因区域地理信息不足，所以无法体现出GIS技术的应用优势，反而会出现诸多问题。为了体现技术价值，GIS技术应当与其他具有辅助作用的测绘技术协同作用，进而提升测绘的准确性，保证测绘结果的参考价值。
        3.4坐标解析法技术的应用
        不动产测量工作不仅涉及较多公摊、使用面积等相关数据的核算，也涉及较多产权问题，而相关的信息汇总及数据采集工作并不能在较短的时间内完成。例如，在进行土地使用面积测量工作时，需要针对封闭的地块开展测量工作，一旦房产界限出现争议，便需要利用一定的估算形式进行处置，进而为面积测量的准确提供保障。在实际测量工作开展期间，经常会应用坐标解析的形式进行相关的测算工作，测算界址坐标的边长，再依据相关的规范对误差的范围进行合理的把控，在应用坐标解析法技术时，需要严格遵循相关的规范开展测量活动，从而确保数据的客观真实性。
        3.5像片控制及空三加密与优化
        像控点布设采用在航飞前预制地面控制点标志，像控点密度平均边长200～250m，共布设96个点，像控点坐标和高程利用GDCOＲS采用ＲTK方式测量获取。在空三结果基础上加入控制点联合平差，优化精度至1/3个像素，以满足后续自动化建模作业的要求。通过检查外方位元素标准偏差能够全面反映精度表现，因此空三运算时需重点关注的质量指标有：是否丢片，丢得是否合理；连接点是否正确，是否存在分层、断层、错位；检查的误差、像控点残差、连接点误差是否满足限差要求。
        3.6无人机技术
        无人机技术，是利用无人机设备去开展测绘的技术，在实际测量过程中，无人机需要搭载测绘相关的专用技术，才能开始测量工作。近年来，随着无人机技术的迅猛发展，在不动产实际测绘过程中对于无人机技术的普及也愈发广泛。因无人机本身不具备测绘功能，所以要根据实际的测绘需求，利用无人机搭载雷达技术、激光扫描技术等专业技术，完成对于测绘区域的测绘作业。
        结语
        综上所述，不动产测量工作是一项对专业技术要求较高的测量工作，涉及较多不确定性因素，对测量精度具有较高的要求，为了保障不动产测量工作的顺利开展，针对工程测量技术特点及问题进行分析，找到合理的应对途径极为必要。
        参考文献：
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        [2]武君，任杰.不动产测量中测绘新技术的应用研究[J].建材与装饰，2019（06）：221-222.
        [3]马燕.不动产测量中测绘新技术的应用研究[J].农业开发与装备，2017（05）：51.
        [4]冯家政.不动产实地调查系统外业测量技术研究与实现[D].南京：东南大学，2017.