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论我国房地产税基评估技术与实施策略

发表时间：2020/12/15 来源：《基层建设》2020年第24期作者：姜福杰

[导读] 摘要：房地产评估行业要发展，有赖于房地产业的支撑。

        哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司黑龙江省哈尔滨市 150000
        摘要：房地产评估行业要发展，有赖于房地产业的支撑。房地产评估越来越受到重视，是因为当前的房地产市场火爆，不仅是新房，二手房也成为人们关注的焦点。房地产评估是通过对房地产量化分析，用数字的形式对固定资产进行评估，其中的技术性是很强的，如果没有采取有效的技术工具，评估的结果就会出现失误，导致相关当事人利益受损，所以评估工作需要高度重视。从当前的房地产评估情况看，依然存在问题，导致其发展的进程无法跟上房地产业的发展步伐。所以房地产评估问题需要引起重视并研究其解决措施，以使得房地产评估行业更好地发展。
        关键词：房地产税基；评估技术；实施策略
        引言
        近年来，随着中小城市经济不断发展及城镇化进程不断推进，城镇商业经济体量不断增大，商业房地产不断增多，商业房地产评估业务数量不断增加。在日常评估工作中，如何合理评估委估商业房地产的价值，使我们的评估工作更好地服务于社会主义经济建设，是值得每一个评估人员深思的问题。为此，我根据自己日常评估工作实践经验，特总结以下体会与同行共同探讨，以资共同提高评估业务水平。
        1我国房地产税基评估方法选择
        从国际领域来看，房地产税基评估方法应用主要经历了个案估价到批量性评估发展转变，其中批量评估方法主要从20世纪末期开始发展，受到计算机技术应用等快速发展，个案评估估价受多项约束限制，开始逐步被淘汰。我国现有的房地产税基评估实践活动主要是为交易环节税收征管服务，在实际评估方法选取中主要将个案、批量评估联合应用，多数一线城市各项大数据整合基础较好，能有效应用批量评估方法，但是诸多经济条件以及专业技术发展相对落后区域受到诸多客观要素影响，还保留在个案估价发展层面中。从整体发展角度来看，我国房地产税基评估在今后会逐步朝着国际领域发展趋势逐步靠近。为了全面提升评估效率，适度降低评估成本，在房地产税基评估中要合理选取批量评估方式。但是目前各区域多领域发展不平衡问题突出，各地区域估价技术应用水平差异性较大，房地产税基评估方法选取中不能全面舍弃个案估价方式[1]。
        2房地产税基评估所存在的问题
        2.1房地产评估技术不够先进
        在当前的高度发达的信息时代，社会各个领域都已经实现了信息化。各行各业都在发挥信息技术的作用解决问题，提高工作效率。特别是计算机技术、网络技术的应用，使得工作质量也明显提高。房地产评估行业虽然也应用了信息技术，但是，没有将高端技术充分利用起来，诸如大数据技术、云计算技术等，而该相关技术对于房地产评估行业都非常有利。房地产评估中采用相对落后的技术，不仅信息无法实现共享，导致评估工作不能实现客观、公平，而且计算的准确性也容易遭到质疑。信息技术软件功能的欠缺，使得评估人员在开展评估工作的时候需要消耗大量的人力和物力，工作成本高，而且评估的结果不够理想。特别是在收集相关信息数据的时候，需要浪费很多的时间，在开展实际工作的时候，以经验为主，不能有效地使用先进的评估软件，工作效果不好。
        2.2税务信息沟通不畅
        在任何一个企业中，信息沟通都是非常重要的环节，企业的税务信息也不例外，一旦信息沟通出现不协调情况，则会使各部门所收到的税务信息出现不对等现象，这不利于企业的日常运作。随着科学技术的不断进步，通信技术也越来越发达，对企业的日常运作产生了较为深远的影响，在提高企业作业效率的同时，也让企业的各个环节对信息沟通的依赖性越来越强。信息沟通在房地产企业税务方面同样发挥着重要作用，然而，就目前来看，房地产企业的税务信息沟通比较薄弱，这在一定程度上，限制了企业的发展。
        2.3不当竞争所导致的风险
        不当竞争所导致的风险又叫道德风险，其本质指的是相关的评估人员没有遵守职业道德要求，为了利益放弃评估的科学性和合理性，提供不符合实际的虚假评估报告，并对其他科学的评估报告进行诋毁抹黑的行为。这种风险是房地产评估风险中最为恶劣的。

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当前，由于房地产行业的快速发展，我国的房地产评估机构数量也在前所未有地增加，在印证房地产行业迅猛发展的同时，还说明我国的房地产评估市场的准入门槛较低，最终导致了当前房地产评估质量参差不齐。一些不法房地产评估机构为了短期的利益常常恶意竞争，扰乱了房地产交易的公平性，也导致政府税收流失，金融贷款风险抬高。
        3房地产评估行业问题的解决策略
        3.1信息系统建设
        为了保障批量评估信息化发展成效全面提升，对房地产税基评估进行规范化管理，要注重积极整合国内外发展经验。再对我国发展现状进行分析，拟定信息系统建设目标，综合分析全面推行批量评估基本要求，对现有的国家惯例进行分析。强化基础数据模块建设，补充数据统计、查询应用、管理作用。在应用模块中，要注重做好个案评估、结果检验、空间信息划分等。在辅助管理模块中，要注重争议处理、系统维护、系统管理等。在确定各个区域建设目标之后，要注重对区域发展现状集中分析，遵循循序渐进基本原则，开展CAMA系统建设。
        3.2采用先进的房地产评估技术
        房地产评估中采用先进的技术，最具有代表性的是大数据技术和云计算技术。应用的这些技术中，云计算处理对大数据技术起到辅助作用，云计算为大数据提供了弹性技术设备，而且数据还具有可扩展性，所以，云计算是生成大数据的一个重要平台。将大数据技术结合到云计算技术当中进行房地产评估，两者相辅相成，为评估工作服务。数据信息采集能力提高了，运算能力增强了，信息处理效率提高了。结合物联网、移动互联网等新兴计算形式的应用，提高评估结果的准确率。
        3.3重视人才培养
        对于税务内部控制而言，拥有良好的税务人才队伍非常重要。在房地产企业实际经营过程中，牵涉的费用、税务比较多，而且许多税务归地方税务局控制，因此，工作人员不仅要了解国家有关税务的法律法规，还要熟悉当地的各项税费及相关制度，这对税务工作人员的专业技能提出了较高要求。所以，房地产企业应当重视人才的培养，采用适当的措施吸引优秀人才，同时定期组织专业知识培训，以提高他们的知识水平和专项技能。
        3.4强化监督
        为了确保房地产评估的科学性和合理性还需要加强对房地产评估的监督力度。房地产估价师协会和房地产估价行政主管部门，应合理、充分地行使行政处罚权，对违反房地产评估相关法律的行为进行处罚，加大自身的执法力度。一方面，可以定期对房地产评估机构和估价师进行抽查，从而及时地发现房地产评估的违规行为并依法处罚；另一方面，进一步加强房地产估价行业信用体系建设，以维护房地产评估业的整体信誉，营造良好的房地产评估环境。
        结束语
        在我国房地产税基评估活动开展中要注重明晰技术路径以及框架构建，房地产税基评估属于复杂程度较高的系统化建设工程，要注重集中克服各项问题。目前要注重在已有技术应用基础上，做好整体设计，遵循全新的发展思路，整合区域发展现状，做好技术路径与实施框架有效细化。最大程度提升我国房地产税基评估技术，促进房地产税改革稳定实施。
        参考文献
        [1]李兰,文梅.房地产企业所得税纳税评估分析[J].农村经济与科技,2018, 29(24):84+86.
        [2]胡警卫.房地产价格评估管理的规范化策略探讨[J].住宅与房地产, 2018(36):10.
        [3]任志伟.房地产公司内部控制有效性对财务风险的影响探究[J].纳税, 2018,12(35):133-134.
        [4]潘世炳,文云波,张小莉.房地产估价机构如何在发展中防范风险[J].中国房地产,2018(35):62-65.
        [5]王晶淼.试论环境因素对房地产估价的影响[J].环渤海经济瞭望,2018 (12):60-61.