郭佳
吉宝湖畔（无锡）房地产开发有限公司 江苏无锡 214131
摘 要：房地产开发项目招投标工作对于整个项目的建设效益会产生很大影响，招投标环节是整个工程建设进程中承上启下的纽带，对成本控制效果会产生决定性影响。本研究重点分析房地产开发项目招投标阶段的成本控制对策，旨在提升工程造价管理水平。
关键词：房地产开发；项目招投标；成本控制；措施分析
引 言：
在我国经济发展水平不断提升的背景下，房地产行业进入了“快车道”，无论是行业发展规模还是集中发展程度上，都有较大突破。就房地产企业来说，项目价格与品质关系着项目开发的实施效益水平，投资效益最大化是我们建设与开发项目的终极目标。招投标阶段的成本控制非常关键，要具体结合项目招投标需求，依照市场发规律和行业形势，合理控制招投标阶段的项目开发成本。
1 .招标阶段
1.1 确定招标形式
房地产项目招标形式主要两种：公开招标与邀请招标。在具体的招标环节选择招标方式应该结合招标的内容灵活进行。第一，公开招标，这种招标方式的优势在于招标方选择承包商的范围更加宽泛。对于招标方来说，这种方式下，由于不可限定投标单位的数量，只要满足招标文件要求的投标单位均可参与投标，招标过程竞争更加充分，有利于获得有竞争力的价格。但是这种情况下，招标方对投标单位的综合考察更多的是依照对方提供的标书，在实力评估方面可能比较片面。第二，邀请招标，这种招标方式是招标方主动给承包单位发送邀请书，邀请企业规模较大、工程质量控制良好、具有较高合作意向的单位组织投标。该招标形式的应用建立在招标方对投标单位的实力、经验和资质都有所了解的基础上，因此一般可以与实力比较好的投标单位合作。并且招标方可以提前说明投标的特殊需求，预先达成共识，避免后续工作中产生纠纷，保证了招投标报价的竞争优势，也为工期、工程质量和工程安全提供了较为稳定保障。
1.2 投标者资质审查
招投标项目在建设需求上各有不同，潜在的投标者需要提供相应的文件证明投标资质，招标方需要依据项目建设需求审查投标者资质，包括投标者的行业资质、信誉水平、资金实力、从业经验等，不符合要求的投标者及时淘汰，以减少招标单位在招标工作中的时间与资金损耗，提升招标效率[1]。
1.3 招标文件编制
招标文件是投标单位编制投标文件的参考，招标单位需要编制招标文件，并以文件内容作为基础和中标单位签订合同。招标文件内容应该涉及对招投标双方具有同等约束力的条款，包括工程概况、承包方式、投标报价、材料供应以及工程款制度和结算等系列内容。此外，基于项目开发实际情况考虑同期市场波动要素，对成本控制相关的条款进行约束。
（1）明确投标报价的依据和要求：招标报价以定额的计价费率招标、工程量清单计价招标是两种方式为主，多数企业在选择投标方式的时候都会参考总承包单位招标计价方式，分部分项的计价规则或者是单价计取均套用定额。投标单位一般会在费率报价方面提出优惠条款，该种报价方式能够使工程招投标活动提前开始，总承包单位的选择时间更超前，即使出现工程设计变更，定额计价费率招标的调整也有了可靠依据。对比来说，工程量清量计价方式，应用更加简便，竞争集中在总价和单价两方面，企业结合自身的企业定额和市场价格水平给出报价，在工期短、图纸较为完善的工程项目招投标中，这类方法比较常用。
（2）明确材料与人工等价格波动调整：人工成本调整和项目建设时间与施工地点直接相关。项目建设材料的定价和来源也是成本控制的影响要素。材料和设备成本一般占据工程建设总成本的60% [2]。基于此，招标文件应该在这方面明确划分发包方与承包方的风险承担要求。
2 评标阶段
2.1评标工作
评标是招投标工作的核心，以“公平、公正、科学与择优”为基本原则，房地产开发项目评标的两种常见方式包括：“经评审的最低投标价法”、“综合打分评估法”两种，在法律法规允许的范围内也可以选择其它方法。选择评标方式的过程中，需要参考招标文件，其中，“经评审的最低投标价法”在性能和技术标准通用以及招标方没有特殊要求的项目中比较适用。中标方参考招标文件，保证投标文件的技术与招标标准具有一致性，评审投标价格一般处于最低水平。
应用“综合打分评估法”评标时，更加重视对中标单位满足招标需求的综合能力的考察。中标单位在中标之前要接受投标方严格的审查和评价，这一阶段和评标方法选择关系不大。确认投标文件内容真实、可靠，且针对其中存在的遗漏要及时补充说明，最大限度避免履行合同过程中双方出现争议。
2.2询标工作
组织询标会议其实就是对招投标工作中一些尚未明确和界定不明的事项进行最后确认，了解投标方的整体实力以及项目经理的业绩水平。如果投标文件中尚有不明确的问题、矛盾点或者错误，投标方需要及时解释和更正，反复确认投标报价。
2.3签订合同
确认选择中标单位之后，投标方要给中标单位发放中标通知书，和中标单位签订工程合同。常见的工程合同主要包括三类：单价合同、总价合同、成本加酬金合同[3]。合同类型选择是招投标过程中结合项目特点与招投标具体要求来确定的。发包方把握合同类型选择的主动权，需要综合考量项目建设成本影响要素以及承包人实力，综合考量从自身利益出发实现工程成本控制目标。
合同的起草和编订过程中，对于风险与责任有关的界定条款要尤其重视，最大限度量化风险，明确合同签订双方的责任范围，共同维护双方利益。在合同条款中约定好的内容要与招标文件一致。此外，招标文件、询标记录作为招标阶段的关键资料，其中的条款和约定应该包含在合同中，合同一经签订，这些文件规定都具有法律效力。注意前期的造价文件需要和合同中的相应条款保持一致。
结束语：
综上所述，房地产开发项目招投标阶段的成本控制工作需求比较大，为了全面满足项目成本管理要求，招投标阶段工程项目造价控制过程中，我们应该树立科学的成本控制理念，细化成本控制工作，在每一个环节都积极落实成本控制策略，在合理范围内降低工程造价，保障企业经济效益。当前，房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施应用还不到位，很多因素干扰成本控制目标落实，基于此，上文中具体探讨了房地产开发项目招投标阶段的成本控制方法，以期保障招标方和投标方的共同利益。
参考文献：
[1]张翱.房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施探讨[J].中国集体经济,2020,21(06):144-145.
[2]王美燕.房地产开发项目招投标阶段的成本控制研究[J].中国市场,2018,11(12):100-102.
[3]向远,贾珺.关于房地产项目成本控制的探讨[J].绿色环保建材, 2018,25(03):157-158.