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物流地产项目财务评价研究

发表时间：2020/12/18 来源：《基层建设》2020年第24期作者：韦博

[导读] 摘要：物流地产开发项目具有投资规模大、决策因素多等特点。

        中国联合工程有限公司浙江杭州 310051
        摘要：物流地产开发项目具有投资规模大、决策因素多等特点。作为项目开发商，确定项目功能定位、建筑配比、经营模式等因素将直接影响项目投资回报，在决策过程中不可避免会出现一些问题。对此本文讨论了项目前期决策过程中会出现的问题以及解决方法，对物流地产开发项目提出一些建议。
        关键词：物流地产；财务评价；解决方法
        一、物流地产项目的现状及问题
        物流地产行业是在物流行业整体兴旺发展过程中出现的一个新兴产业，该产业的龙头企业主要有普洛斯、嘉民、宝湾、平安物流等。目前物流地产的定义主要指开发商大量获取物流用地，投资建设以高标仓库、冷库等功能建筑为主的物流园区，建成后以物业出租获取收益的一类项目开发运营模式。通过多年的物流行业规划设计经验进行总结，除了普洛斯等一众企业，传化公路港、菜鸟电商产业园，乃至顺丰等物流企业的园区开发，仍然存在大量以开发—建设—出租为模式来运作的项目。所以，本文把物流地产做广义化的拓展，定义为泛物流地产，凡是投资建设物流功能建筑并通过出租（或资产证券化/出售）获取收益的项目均属于此。它包括了更多的物业类型：高标仓（单层仓、多层仓、坡道仓），冷库（单层库、多层库、坡道库），零担仓（钢棚式、多层式），办公楼，商业门面，停车场等。
        二、物流地产项目的问题
        作为开发商（特别是新进入物流地产行业的开发商或投资企业），面对众多的选择，如何确定项目功能定位，怎么组合各类建筑配比，将成为其在项目规划阶段最重要的决策。正确的决策，明确的需求，则后续设计进展顺利，投资方投资回报可以得到保障；否则，没有决策，需求不定、反复变化，则后续设计也将不断变更，停停改改，工作量极大增加，设计周期无限延长，投资方也承担回收风险。
        但是，影响投资回收能力的因素很多，如何进行功能定位，即确定各类建筑的规模和配比，是一项NP难题，解决方案有无穷种，要在无穷种答案中得到最优解，仅凭人工分析，无异议大海捞针。目前，咨询行业大多通过各种方法（例如宏观政策分析、市场分析、竞争情况分析、业务量预测、投资测算、财务分析），对项目的功能定位和建筑规模进行评估分析，但以上方法多为定性分析，较少定量分析，只能进行模糊定位，且缺少足够令人信服的、科学的数据和逻辑支撑。此外，财务评价也是基于方案成形后进行分析，如果因为财务分析结果不佳再去调整方案，则会浪费大量精力做无用功，而且也只能在限的方案中比较，并不能在无穷的可能中寻到最优方案。
        三、解决思路
        基于以上问题，本文提出运用算法来解决来解决这一难题。
        对于泛物流地产类项目的规划设计，通过将投资预算、土地价格、宏观经济情况、市场情况、规划指标等做参数化处理后作为输入条件导入，以投资回报最大化为目标函数，通过本软件的算法对无穷种建筑组合方案进行测算筛选，直至寻找出一个或若干个最优解（各类型建筑的面积配比），即投资回报率最高或回收期最短的方案，并反馈输出。具体研究路线如下：
        1.建立营收数据、造价成本样本库。选取目标城市，大量收集其中泛物流地产类项目的各类建筑的租金、出租率数据，形成大数据样本库。搜集各类物流建筑（单层库、多层库、零担库、冷库等）的造价情况，结合不同地区的取费标准，建立类物流建筑的单平米造价样本库，作为建设成本计算的基础资料。
        2.建立各项指标对不同物业租金、出租率影响的数学函数。每个物流地产项目的租金、出租率（空置率），受所在城市经济产业情况、区位交通情况、竞争情况等客观条件的影响。研究以上因素是如何影响租金和出租率，特别是如何将客观条件进行数学化的描述，并将其影响定量的映射到租金和出租率上。
        3.建立财务分析函数，编制算法，通过循环测算寻找最优解。将传统投资估算和财务评价的分析方法编制成算法，确定各项输入参数，以财务评价输出结果为评价依据进行比较，不断生成新方案并循环测算，直至达到终止条件，寻找到最优方案。
        四、案例分析
        浙江省某市物流地产项目总用地面积67863.2m2。该项目的财务评价相关参数根据行业情况、项目周边市场分析得出（见表1），计算期为20年（其中建设期1年），采取全部出租的运营模式，租金单价价格按照市场调研确定。
        表1 财务评价参数

        通过财务评价算法进行计算分析后得出，单层仓库建设规模上升有助于提升盈利水平，二层及以上仓库建设规模需要谨慎控制（见图1）。根据地块条件，预估建筑密度能达到50%，除去办公配套用房，一层仓库面积做足能达到约37000m2，把二层以及三层面积作为自变量，建立函数关系，代入财务模型。结果显示：二层、三层仓库面积为4500m2时（见图2），项目净现值最大。

        图1 单层仓库与多层仓库建设规模分析

        图2 二层仓库与三层仓库建设规模分析
        五、总结
        物流地产市场政策变化较大，决策需考虑因素复杂，在项目前期决策阶段，财务数据的准确性直接影响投资决策。结合新时期特点设计财务评价算法，综合分析多重影响因素，计算完整的财务指标，可为物流地产项目前期规划和方案设计提供科学依据。
        参考文献：
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