浅谈住宅项目总承包工程总价合同清单编制注意要点--中国期刊网

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浅谈住宅项目总承包工程总价合同清单编制注意要点

发表时间：2020/12/18 来源：《基层建设》2020年第24期作者：郭林

[导读] 摘要：总价合同清单编制的重点及难点，研究对策及避免合约风险。

        江苏东方华星工程造价咨询有限公司 215123
        摘要：总价合同清单编制的重点及难点，研究对策及避免合约风险。
        关键词：总价合同；合约风险
        现阶段地产开发商为达到项目成本可控的目的。因目前住宅项目图纸内容及各项指标数据都已成熟，在招标时间允许的情况下，总承包工程比较优先采取总价包干模式定标，就总承包工程总价包干模式的重点及难点，并结合**住宅项目，浅谈总价合同清单编制应采取的相应措施，以避免后期转的合约纠纷。
        **住宅项目为本地块的第二期工程，总建筑面积约12万平方米，其中地上9万平方米（8栋高层），地下3万平方米（其中人防8千平方米，非人防2.2万平方米），为常规住宅项目，较有代表性。
        本项目总价合同清单编制重点及难点如下：
        1、项目交付标准还未确定，可能毛坯交付，可能考虑精装交付，若为精装交付则，精装工程内容再另行招标确定施工单位，不在本次招标范围内，总包户内交付标注地面则为结构面交付，墙面为抹灰面交付，顶棚结构面交付，后期由户内精装修单位做后续施工；若为毛坯交付，则本次总包户内交付标准为地面水泥砂浆地面及保温隔热层完成，墙面抹灰交付，顶棚腻子面交付，卫生间、厨房防水施工完成；项目配电房户内电缆沟因未有最终供电公司深化的图纸，其相应清单项目不满足总价包干合同条件，存在总价包干合约风险；
        2、因本此招标范围为本地块的二期，本地块共三期项目：一期已在施工，三期还未施工，为此本项目涉及与一期交界处的界面划分，主要为地库后浇带位置的包干范围；本期施工完成后，后续还有三期进场施工，与三期交汇处的预留情况及相应费用也需在本次界面中明确；
        3、构造柱平面布置图常规施工图纸未有明确，因本项目为总价包干合同，需与设计及工程根据图纸规范及《江苏省质量通病防治》要求提供全套的构造柱平面布置图及配筋图；
        4、本项目条件及周边环境情况：①现场无法提供项目生活区场地，需施工单位自行考虑场地及租赁费用；②现场进出场地大门及部分临时道路需与一期公用，需考虑与一期施工单位的道路保洁分摊及临时大门的安保防护；
        5、工程量清单编制项目的准确性及工程量的准确性；
        6、工程量清单综合单价的准确性及控制价的准确性。
        针对上述的重点及难点，我清单编制小组采取以下措施：
        1、组织设计、工程、营销共同讨论，最终交付标准的可能性及相应的交付界面，将本合同清单分为：一、精装交付总价（总价包干），二、精装转毛坯总价（暂定价），三、配电房电缆沟造价（工程量暂定、综合单价包干）；合同中约定如下：
        A、如若后期因精装修改为毛坯，则直接将暂定价（精装转毛坯总价）直接计入图纸总价包干范围。
        B、如后期仍按精装修界面施工的，则将合同价扣除暂定价（精装转毛坯总价），相应分部分项、措施费、规费、税金一并扣除。
        C、配电房电缆沟单位工程量清单为暂定工程量清单，后期根据实际图纸调整。
        2、本招标范围涉及与一期三期交界，主要为地库后浇带位置，为此现采取图示方式准确区分分界包干范围，以避免不需要的纠纷，如下：
        一期与本期分界线说明
        1期与本期后浇带计算分界线如下图：
        （1）底板混凝土，蓝色线左侧为一期，右侧为本期施工；左侧钢板止水带、外贴式止水带一期预埋；左侧钢板网一期施工；底板后浇带下侧基坑清土一期已考虑。

（2）外墙混凝土，蓝色线左侧为一期，右侧为本期施工；左侧钢板止水带、外贴式止水带一期预埋；左侧钢板网一期施工。

（3）顶板混凝土，蓝色线左侧为一期，右侧为本期施工；左侧钢板止水带、外贴式止水带一期预埋；左侧钢板网一期施工；附加一道防水（同建筑做法）一期未计，列入本期。

        本期与三期分界线说明
        本期与三期后浇带计算分界线如下图：
        （1）底板沉降后浇带混凝土，蓝色线左侧为本期已施工内容，右侧为三期施工；左侧钢板止水带、外贴式止水带、下沉砼及垫层等为本期施工；左侧钢板网本期施工；另外，最右侧蓝线处垫层往三期多做1.5m。

        （2）外墙沉降后浇带混凝土，蓝色线左侧为本期已施工范围，右侧为三期施工；左侧钢板止水带、外贴式止水带、本期预埋；左侧钢板网本期施工。另外，交界处的嵌缝在不在本次招标范围内，由三期总包施工。
        1、组织工程、设计提供构造柱平面布置图，作为本次招标构造柱工程量计算依据；
        2、依据现场实际情况，经周边实际考察及询价，确定周边可提供临时生活区用地位置及租赁费用情况，结合工期在控制价费用中综合考虑生活区用地租赁费用及与一期公用路面大门的增加费用情况，以避免后期发生合约纠纷；
        3、针对总价合同对清单项目及工程量准确性的要求，需依据招标文件承包范围约定、甲方指定分包甲供材的相关约定、图纸、图纸答疑文件、工程量计算采取模型算量，建模及设置采取标注化方式，并将清单主要含量对比分析，确保工程量计算的准确性；
        4、清单控制价的编制：市场人工材料机械价格询价，完成合理控制价，为后期清标判断不平衡报价提供有效依据。
        5、开标后，对中标单位中标文件的清标工作，主要目的：①、不平衡报价的调整；②、原招标文件中相关风险项目再次与施工单位以承诺函的性质确认。
        6、形成最终总价形式的合同文件，并对相关资料整理归档。
        总结
        固定总价合同工程量清单编制，涉及招标范围图纸范围合同总金额的总价包干，合同内约定好主材价格涨幅的风险承担范围，对地产开发商及施工单位来说都是一个成本可控的合同方式，但需设计单位提供的图纸较完备，并已经过审图，且后期预计不会有功能性的变更。
        参考文献：
        [1]《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）
        [2]《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014年）
        [3]《江苏省工程建设标准住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32／J 16-2014）
        作者简介：
        郭林（1986年2月3日），男；籍贯：安徽；毕业学校：扬州大学；职称：工程师；现任单位：江苏东方华星工程造价咨询有限公司。