齐秀乔
西安中建投资开发有限公司 陕西西安 710000
摘要：随着我国人口的不断增加，对房屋的需求量不断增加。现阶段，房地产行业所占比例较大，为满足人们日益增长的住房需求，房地产企业对土建施工质量的要求也越来越高。对于房地产企业而言，尤其需要重视施工进度的控制，以此确保工程项目如期安全竣工，这需要房地产企业施工进度管控人员科学认识施工进度内容，采取有效的进度控制与管理对策。
关键词：房地产；土建工程；施工进度控制；管理分析
引言
近年来我国房地产行业的快速发展推动了建筑行业的繁荣，土建工程施工规模不断扩大，对工期的要求越来越严格。为了不降低工程施工质量，不增加过多的施工成本，如何合理的控制施工进度，实现对工程的有效管理，这是当前房地产土建工程施工与建设单位关注的重点，企业需要妥善解决资源消耗、施工工期与工作量之间的关系，从而按时完成工期要求。
1房地产土建施工进度控制管理的必要性
工程项目的物资损耗和资源分配效率状况，很大程度上取决于土建工程的整个施工进度状况。所谓施工进度，就是房地产工程施工情况以及交工周期的长短。进行实际的施工进度管理时，工程的具体施工需求、施工出现的状况，工程的进展实时动态都要及时汇报，并且回报内容要尽可能详细，这有利于管理部门掌控住工程建设的全局，以便领导部门在发现工程建设出现障碍时，及时调整施工策略，提高施工的有效性。要制定系统的施工进度表，来对房地产工程建设进行控制管理，先做好准备工作，安排好施工场地的布置和人员的分配。因为房地产土建的施工进度和企业的经济收益状况密切相连，进度一旦延后，由于超过策划进度的那一部分开支是未预估，临时产生的，因此就要做财务坏账处理，从而增加施工成本使企业遭受经济损失。
2房地产土建工程施工进度的影响因素
2.1资金因素
土建工程实际施工中，施工进度容易受到多方面因素的影响，比如自然因素、技术因素以及人为因素。土建工程本身属于巨资项目，资金因素是保障土建工程施工的前提条件。工程建设单位如果对工程投入了足够的资金，那么工程施工所需的材料、设备、人力资源才能得到保障，工程也会按计划或提前完成。目前，大多数企业在施工中面临的最大问题是施工进度被迫放缓，甚至暂停施工，这与企业资金链断裂有着必然联系。
2.2技术因素
房地产行业中，不同企业所承接的项目是不同的，建筑之间需要的施工技术有所差异。企业在设计土建工程施工进度时，应对工程施工难度、施工重点进行科学评估，以此作为掌控施工进度的重要参考依据。施工前的调查与评估环节必不可少，这将为土建工程的施工技术方面奠定基础，确保规划的施工进度不会受到技术的影响。
2.3管理人员专业能力有待提高
一般的土建工程，对于施工人员的专业要求都比较高，它的进度管理工作亦同。为了能够增强土建工程施工管理控制工作的效益，管理人员必须审视自身，增强自身的综合专业素养。从当前房地产土建施工工作人员的内部安排来看，有一部分关键管理人员缺乏强硬的专业知识基础，工作实施起来比较棘手，对于本身能力不强的管理人员来说，甚至可能存在无从下手的情况。大部分房地产土建开发企业也都存在管理人员专业能力参差不齐的状况，这会直接影响到管理的质量。
3土建工程施工进度控制措施
3.1确保施工资金使用合理
施工资金到位和资金的合理使用能确保房地产施工进度的正常进行。施工进度控制部门需要根据施工状况制定科学的施工资金使用与管理计划，将工程所需物资、人力等因素考虑在内，确保资金使用有理有据。与此同时，为确保资金调配与使用尽可能与施工进度保持一致，进度控制部门需要制定合理的资金供应计划。由于房地产土建工程涉及的建设项目内容较广，工程造价和工程施工使用的实际成本往往存在一定差异，因此需要不同部门人员之间的有效沟通来促使施工资金使用管理情况与计划更加契合。
3.2严格把控施工材料质量，重视技术交底工作
房地产土建工程施工中，施工材料的质量掌控至关重要，这将直接影响工程质量水平和施工进度，要求施工单位严格掌控材料质量，确保工程项目在预计时间内完成。采购选购阶段，应根据施工现场的地质条件与天气变化情况选择质量保证且性价比较高的材料，材料的使用应符合当地地理条件，且施工材料应与机械设备相匹配，材料投入使用后不能出现任何问题。材料进场之前需要进行抽样检测，一旦检测结果不合格，所有材料必须立即停止进场，并将责任落实到个人，确保施工材料的品质优良。材料入场后需做好仓库管理工作，确保材料拥有良好的存储条件，杜绝材料晒伤、变形、受潮、污染。项目投入施工前就要进行技术交底活动，设计方与施工方通过技术交底找出问题，及时解决问题，避免施工时再出现项目整改的情况。在项目招投标阶段，应规范各项制度，对承包商资质提出要求，以明确的规定选出市场信誉高且实力强的承包单位。
3.3完善施工进度计划与进度控制细则
大型土建工程建设项目中，项目工期持续时间较长，项目内包含众多单项工程，需要一个总承包单位负责对项目的整体把控，再将整个项目划分为多个部分，交给各专业分包和劳务分包单位施工。各批次、各单位项目负责人将自身负责的部分制定施工进度计划，随后将计划交给总承包单位的技术负责人确认后上报监理单位总监理工程师审核，要求进度计划必须满足施工质量要求，在合理确定施工时间的同时，预留出处理突发情况的时间和返工时间。各方单位应结合自身实际情况，按照施工进度计划制定进度控制细则，将该项工作交给进度控制部门编制，建立单位构建进度控制部门，在监理工程师的指导下制定进度控制细则。监理文件必须具有实操性，进度控制细则的制定可以从土建工程项目建设流程与建设时间两方面入手，进度控制的目标主体为施工人员的职责分工，制定的具体措施中包含技术实施、组织构建、成本控制等。在施工进度控制细则内，还应包含施工进度技术保障措施。为了确保在预定工期范围内完成全部工作量，施工单位需要做到以下工作：①施工前做好准备工作，比如图纸审核、组织人员、材料管理，做好现场勘查，提前安排运输路线，搭建施工临时设施，安排好材料仓库与办公区域。②按照合同规定的承包范围编制施工组织设计，根据总工期要求编制总进度计划表。③结合该土建工程的特点制定工期保证措施，根据图纸内容促使各项工程同时施工。比如施工用材备料方面，可以按照施工进度减少总备料的次数，合理调整工种配置，实现各个施工段的流水施工与交叉施工。④做好计划进度与实际施工进度的纠偏。根据施工总进度计划，在实施过程中，按节点部位绘制实际计划完成情况横道图，对照总计划和完成情况，分析出偏差的项目，在下节点部位进度计划安排中进行调整。做好作业人员、机械设备的合理调配，针对夜间人员与机械流水作业做好提前规划与调整，当关键线路的实际进度比计划进度落后时，在未完成关键线路中选择资源强度小或费用率低的关键工作，缩短其持续时间，并把计划的未完部分作为一个新计划，按工期优化方法对它进行调整。
结语
房地产土建工程施工进度的控制与管理相当重要，只有对房地产土建工程项目施工进度采取有效措施，才能实现对项目的动态把控。此外，还要加强管理者的统筹规划能力，这样从进度控制与管理两方面，逐步推进房地产行业发展，实现建筑行业质的飞越。
参考文献
[1]张春琦.房地产土建工程施工进度控制及管理措施探讨[J].住宅与房地产，2016(09)：6.
[2]王高.房地产土建工程施工进度的控制及管理措施探究[J].居舍，2018（23）：153-154.