杜洪伟
鹤壁市房地产测绘队
鹤壁市房地产测绘队458030
摘要：随着近几年技术的蓬勃发展，房地产行业有了新气象，在多种技术的促使完善了市场环境，对于稳定房地产市场的起到积极的促进作用。但反观实际情况，仍然存在房产纠纷的问题，出现此种纠纷的原因是测绘面积与规划面积间存在差异，因此为管控此类事件发生的几率，要针对其中的问题予以分析，并设定合理的解决方案，以期满足住户的需求。
关键词：房屋测绘；测绘面积；规划面积；差异
引言：房屋测绘中所涉及的面积种类包括建筑面积和预测面积等，两者间在概念上有着一定的差别，其中建筑面积指的是涵盖阳台、地下室、公共走廊等共有空间的面积总和，其中住户需要公摊公共空间的面积，而预测面积与规划面积相同，数值与设计图纸上的具体值相等，要经过国家审批后方可生效。由此可见，由于施工和测绘过程等可能造成测绘面积与规划面积之间的差距，应当予以重视。
1 房屋测绘面积与规划面积差异问题产生的原因
1.1预售许可证办理阶段带来的误差
在预售许可证办理阶段，由于测量的主体、方法和测绘原则间存在差异，使得具体的测量结果不尽相同。面积测量要确定是否需要加入容积率，在城市规划的角度应当考量小区建设的质量，因此要准确计算容积率，而站在房屋产权登记的角度，需要精确到公摊面积和室内套内面积等，因而无需计算容积率，提升住户合法权益保护的力度[1]。规划部门与房产测绘部门属于两个不同的主体，其所给出图像数据信息分别基于设计人员和专业房产测绘人员的结果，所使用的软件也不甚相同，对于设计院来说，主要使用CAD，利用PLINE线，整体图像具有分层的特点，包含封闭区域的整体面积，符合概略性数据处理的要求。而专业的房产测绘人员使用专门的测绘软件，核算分层分户图，配以完善的数据分析报告。现阶段所流通的规划审批规范中所提出的面积计算规范与房产测绘中依照的房产测量规定间同样存在差异，例如在建筑面积的计算中，建筑工程建筑面积计算规范明确指出在建筑物要结合层高判断计入的面积，其中超过2.20m的需要全部计入，低于按照计入，而在房产测量规定中超过2.20m的需要全部计入，低于2.20m不计算面积等等。
1.2房产证办理阶段带来的误差
房产证办理阶段要利用GPS、全站仪等测量工具，交由专业的测量机构，确保验收阶段的精准化程度，采取设置外墙角点的办法，确定建筑物的具体情况，充分与施工建设图纸和规划许可证上的数据对比，给出规划认可书和测量结果。此过程在房屋竣工后完成，外立面装饰已基本完成，为测量外墙长度等带来了难度，因此要考虑限定性原因，例如外墙保温和其余装饰材料等，结合预售办理阶段的具体要求，提升验收工作的完善程度[2]。在房产证办理阶段要保证与房屋测绘机构间形成紧密的联系和沟通机制，针对设备和工艺的选定设置优化意见，精细化管理房屋面积测量工作，采取实地勘察和测量的办法，精细到每一层和每一户。
1.3图纸变更和数据采集带来的误差
施工单位在实际施工中要按照图纸进行作业，而公共面积数据的获取缺乏直观性的认知，房产规划中给出的数据不符合实际操作的要求，因此可能会出现图纸变更。而图纸变更会导致实际使用面积的变化，在多样性和特殊性的影响下，实际测量结果与规划面积存在误差，需要相关人员结合变更合同等确定最终数据结果。
1.4技术原因带来的误差
房屋测绘和规划中所使用的技术和主体有所不同，并且测绘单位人员素质难以管控，相关法律并未得以准确落实，导致实际测量结果的失真。
有些测绘单位使用老旧落后的设备和工艺，无法完全基于标准和规程展开相应的活动，一定程度上制约了真实结果的产生。现代社会科技发展的速度和技术应用的效果间出现落后的情况，技术的应用速度与其更新换代的速度间相对滞后，由此可见出现测绘结果与规划数据偏差的问题不足为奇[3]。
2房屋测绘面积与规划面积差异消除的具体办法
2.1优化预售许可证办理阶段
首先，要结合整个阶段出现偏差的原因提出解决方案，其中要联系不同单位的测绘方式，将面积测量所使用的方法管控为同样的层面上，设定相同的依据，消除房产和规划部门建筑面积测量的差异。其次，要细化产权认定环节，认真核定开发商的需求，充分满足住户基本权益保障的相关办法，阶段工作要遵循公正、公平和公开的原则，设置的测量办法要精细到每层每户中，提升专业机构测绘人员的专业化程度。通过大量资料可以看出，现阶段房产测绘机构所使用的分摊面积的计算办法更为先进，因此规划部门要尽可能靠近此种方式方法，设定国家标准，避免出现纠纷，维护社会的公平正义。最后，预售许可证办理部门要优化房产面积测量办法，采取实地考察的办法，提升测量和规划数据的可操作性，认真履行国家政策要求，控制测量误差的产生。
2.2完善房产证办理阶段
房产证办理阶段分为两大情况考虑，包括规划面积小于测量面积和规划面积大于测量面积两种情况，其中当小于测绘面积时，需要判定建设单位是否存在违规行为，由于国家在用地准许的文件上已经明确指出建设用地的具体数值和范围，开发商没能在规定范围内开展施工活动属于不符合规定的行为，因此要复核测量的最终数值，若不存在测量上的问题要及时联系开发商，要求其在限定的工作日内与规划部门商讨解决的方案，不得私自买卖商品房[4]。出现规划面积大于房产测绘面积的情况时，开发商会因为实际可销售面积的降低产生疑问，此时规划部门可为开发商出具法律条款，证明当实际测量面积小于规划面积时符合政策的要求，并及时疏导，细心解释其中存有的疑虑。由于政策和法律文书的支持，此类纠纷一般可妥善解决，开发商对此持有理解的态度。
2.3提升测绘人员的素质
为解决图纸变更和建设问题，要做到合理合法，不影响住户的利益。在出现建设作业与图纸要求不相符的情况时，施工单位负责人要与开发商联系，准确说明情况，并提出完善施工任务所需要变更的建筑面积，在征得住户的同意后，签订公摊面积的协议，若在交房后，住户发现个人使用面积与合同中签订的面积存在差异，可申请补偿和要求其返还房款，切实保障住户的个人权益。同时，测量阶段有些测绘人员所使用的工艺和技术不足以应对现阶段房产测量的要求，没能准确操作设备，因此专业的房产测绘机构要加强员工素质培训力度，将设备使用和技术运用作为日常考核的基准，加入绩效考核制度和奖惩条例，促使测绘人员基于测量的具体要求，完善个人能力。
2.4引入新型测绘技术
新型测绘技术的引入需要先进人才的加入，不仅仅包括测绘单位，而且涵盖规划部门，提升人才引进的资金投入力度，为专业人士的发展提供场所和空间，深度研究当前各个国家所使用的测绘技术和工艺。采用可持续发展的办法，不间断的深入到技术革新和引进上，解决因技术桎梏造成的测量差异问题。
结束语
综上所述，在房产测量中要针对可能造成实际测量与规划数据结果差异的原因细致解读，从多个角度分析解决以上问题的办法，设定统一的测绘标准，使用先进的测绘技术，积极引入先进的设备和工艺，提升作业的精准化程度。
参考文献
[1]郑春苗,卢炫羽.房屋建筑面积有关问题的探讨[J].测绘与空间地理信息,2018,4112:229-231.
[2]聂庆斌.房产测绘监理制度探索与创新[D].山东大学,2019.
[3]何华,陈善华.因面积计算规范不同引起的建筑面积计算差异分析[J].测绘与空间地理信息,2017,4009:187-190.
[4]杨红梅.商品房预测绘与实测绘产生面积差异的原因及解决措施[D].青岛理工大学,2018.