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房地产评估中工程造价的运用耿志勤

发表时间：2020/12/25 来源：《基层建设》2020年第24期作者：耿志勤

[导读] 摘要在我国现代社会经济发展的过程当中，整体城市化建设进程逐步加快，这对于房地产工程项目的评估行业来说，提出了很多新的要求和挑战。

        广东中拓正泰资产评估土地房地产估价有限公司
        摘要在我国现代社会经济发展的过程当中，整体城市化建设进程逐步加快，这对于房地产工程项目的评估行业来说，提出了很多新的要求和挑战。在实际房地产评估工作开展的过程当中，做好对于工程造价方面工作的落实，提升其相关工作的开展水平，这样能够更好的提升房地产评估的准确性。本文就分析和探讨了工程造价在房地产评估中应用的相关问题，希望能够为实际评估工作的开展提供一些可行的借鉴经验。
        关键词：房地产评估；工程造价；运用思考
        1引言
        房地产评估工作贯穿了房地产的交易、征收、抵押、处置以及纳税等环节，是对于交易风险进行有效降低和规避的重要的手段。而在实际房地产评估的过程当中，很多关键因素都会对评估的准确性产生很大的影响，如果其中出现相关的问题，那么就会导致出现评估结果不准确，造成一系列的问题和风险。而在实际房地产评估的过程当中，通过对于工程造价进行合理的运用，其能够更好的提升整体评估的准确性，解决和规避评估当中的一些具体的问题，具有良好的应用价值。
        2工程造价工作的基本分析
        工程造价工作开展过程当中，其通过采取利用多种不同的方法和手段，在对工程项目建设质量和需求进行满足的前提下，实现对工程经济管理方面的有效管控提升，对于工程施工成本费用方面的管理效果是整个工程项目投资建设当中的一个重要的管理组成部分。工程造价工作开展水平和质量，对整体工程项目的成本费用和控制效果产生着直接的影响。提升工程造价管理水平，其能够更好的控制项目投资不超过批准的造价限额，并且对工程项目建设当中的各方面资源，进行更好的优化配置，提升利用效率，减少成本费用，降低投资风险，让整体资产的投资效益得到最大限度的提升。在房地产评估的过程当中，其需要对于房地产整个评估过程当中的各方面费用进行全面的计算。房地产评估上，工程造价方面工作具有差异性、层次性、复杂性、高成本的特点。相对于其他类型的工程来说，房地产工程项目其本身的差异性体现在材料和工艺应用上所出现的差异是隐性差异。在具体工程项目施工当中施工，参与组部门较多，施工环节多，并且也涉及到了分部项目的管理和整体工程管理方面的问题。在房地产工程项目建设的过程当中，很多的生产要素都是在不断变化的。例如，房地产工程项目建设周期相对较长，在这一段周期内，市场外界环境的变化对工程项目建设当中的材料、人工与设备方面的成本价格都会产生很大的影响，这也导致了在筹划阶段和结算阶段产生很大的差异，提升了造价方面管理工作的开展难度。在具体评估的过程当中，其工程造价的管控上，也涉及到了很多投入和资源上面的管理，这相对于其他的行业来说，具有更高的成本性的特点。
        3工作造价的应用的切入点
        第一，利用工程造价对成本法进行替代。在当前房地产评估的工作当中，很多评估人员都在采取成本法来进行相应的房地产的评估。而工程造价其和成本法的一些具体的工作内容和流程具有一定的相似度和共同点。在具体对于房地产项目评估的过程当中，成本法的应用需要结合当年的社会客观环境成本情况来做好相应的评估。而在此基础上，工程造价方面，工作开展的过程当中，其也同样考虑到了其相应的内容，并且也增加到了工程项目建设当中的其他特殊方面的情况，更好的符合了实际情况。另外，对成本法来说，工程造价工作的应用，其能够更加及时的对工程项目施工建设当中各方面资源的应用价格情况进行了解，具备更强的实时性特点。
        第二，利用清单计价方式来进行评估。工程造价管理应用上，其能够对于工程项目施工建设当中的各方面费用情况进行更好的体现，相关的造价管理人员可以结合综合单价表来对相关的信息进行体现。

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整个清单对工程项目建设的施工准备阶段，到后续工程施工当中的一些内容都进行了充分的体现，这样能够更好的改变以往传统单价的管控劣势，并且也能够让承包单位在具体参与工程项目建设的过程当中具备一定自主的发挥空间，提升了整个工程项目建设的管理水平和效果，让房地产工程项目评估当中的工作效率得以进一步的提升。
        第三，提升对于开发成本的估价管控效果。在对于房地产开发成本进行估价的过程当中，我们也应该提升整体估价的规范性，结合工程造价管理工作的特点采取和利用单位比较、工程测量或者是指数调整等不同的方式进行操作。而为更好的提升整体估价的科学性，我们应该结合具体情况做好相应的调整。在市场竞争的影响下，房地产评估当中的一些预算价格相对于一些施工合同来说其会出现一定的变化。在当前我国建筑行业，市场竞争日趋激烈的形势下，很多工程项目在参与施工建设上，其预算价格都会出现一定变化，和市场上的竞标价格存在一定的差异。在实际房地产评估的过程当中，我们应该对这些市场竞争等方面的影响进行充分的考虑，增加一些对于造价、利润水平和管理费用等方面的考量，提升对于当前市场具体情况的适应效果。例如，部分工程项目工期相对较短，施工计划较为紧张，在实际施工建设的过程当中，赶工措施费等是非常常见的，对这类工程项目造价成本在实际评估的过程当中，应该从造价管理的角度对其进行相应的考虑。而部分工程项目建设当中，其技术要求相对较高，这就需要一些具备较高资质水平的施工队伍来进行参与，这对于技术措施费来说也会造成一定的增加，在实际评估的过程当中，也需要从造价管理的角度对其进行相应的考量。
        第四，提升管理人员的专业素质。房地产评估工作专业性强，做好队伍的构建是十分必要和关键的。在具体造价管理应用上，工程施工中，房地产评估方面工作的开展需要做好队伍的建设工作，打造高水平的工作队伍，让其能够具备更强的房地产评估工作执行能力和水准。定期组织专项培训学习，让房地产评估人员积极进行参与，提升他们的专业能力和素养。与此同时，培训当中也应该注重实效性，增加一系列房地产工程评估管理案例方面的学习，丰富他们的经验，让其能够在实际评估当中，能够结合本工程项目的情况，对先进的造价管理经验和手段进行迁移，提升整体管理水准和效果。另外，随着时代的不断发展，房地产评估活动开展的过程当中，一些工程造价工作的应用，也需要考虑到更多的内容，需要增加一系列新的技术手段和工作方式。对此，房地产评估工作人员其也应该积极的参与学习，不断的提升自身的专业能力和素养，能够更好的对于房地产评估当中的一系列问题进行解决，对于工程造价的方法进行更加科学的应用，体现出工程造价方面工作的价值和作用，更好的提升房地产评估的质量和准确性。
        4结束语
        总的来说，在房地产评估的过程当中，工程造价的应用，其能够更好的提升评估工作的开展效果，并且提升整个评估活动的经济性，这对于整个评估质量和效果的人来说是具有积极意义和效果的，有助于更好的维护当前的房地产市场环境的秩序，让房地产行业的发展获得更加良好的助力。
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