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浅析疫情背后的REITS

发表时间：2020/12/29 来源：《文化研究》2020年11月下作者：龙映如、李钉苇、姜子越

[导读] 目前，中国乃至世界皆因一场来势凶猛的新冠肺炎疫情而遭受重创，在国民经济增速下滑明显的情况下，中国房地产市场同样受此影响。

四川成都西华大学龙映如、李钉苇、姜子越   610039

摘要：目前，中国乃至世界皆因一场来势凶猛的新冠肺炎疫情而遭受重创，在国民经济增速下滑明显的情况下，中国房地产市场同样受此影响。为了更加清晰认识疫情后的房地产投资情况，本文就相关情况进行较详细分析解说。首先总结了目前REITS的物业类型丰富，为后续出台金融政策埋下伏笔，再依次剖析了疫情下房地产科技投资、优质资产持有对资产管理的重要性，最后新出台的公募REITS政策为未来房地产投资指明了方向。
关键词：REITS；房地产科技投资；资产管理；产业地产
        一、REITS市场现状
        在全球22个有REITS市场的国家中，有17个是在经济低迷或者下行、服务业崛起的背景下推出REITS的更本原因在于REITS市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用。今年，面对新冠疫情的冲击，世界各国经济增速大幅下滑，我国启动了新基建，在过去数年，世界成熟国家的类REITS物业类型已经十分丰富。虽然国内公募REITS才刚刚推动试点，但是过去内地企业一方面在境外市场发行以内地资产为投资标的的REITS产品，另一方面在国内发行类REITS。物业类型也已经比较丰富。
        二、优质资产的持有提高抗风险能力
        对于尚未购房的群体来说，今年的心情可谓是坐过山车。1月和2月觉得房价肯定要跌，结果到了4月发现3月份一些核心城市的房价不仅没跌，还上涨了不少。无疑疫情对经济造成了冲击，各公司精简员工的新闻铺天盖地，更有中小型房地产企业资金链断裂而濒临破产，而也有很多房企稳中前进，成功挺过了这次风波。其中一个重要的原因是他们都持有一定比例的优质资产，所以说核心城市的资产具有避险功能。正所谓手中有粮，心中不慌。面对我国房地产由增量向存量转轨的趋势，目前很多房企都或多或少持有了各种类型的存量资产。相比国外，国内很多存量不动产的租金收益率都较低，但对拥有长期低成本资金的企业来说，依然有大量投资机会。因此最近几年，不少中小房企老板也表示：增量市场环境对中小房企越来越不友好，持有核心城市的一些优质资产运营，不失为一种全身而退的好策略。
        三、房地产科技投资崛起
        由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性，技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域，可以提高效率，降低成本，同时带来产品的溢价；在存量领域更是可以大展身手，催化新的商业模式。数据表明，2017至2019年，中国在房地产科技领域始终遥遥领先，是亚太区最大的投资目的地。未来行业是资本的竞争，更是科技的竞争。近些年来，各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技，增大行业的科技含量，拓展新业态。1.科技已贯穿开发产业链，提高效率降低成本，又提升产品溢价。
        实践证明，利用地产大数据帮助评估项目，可解决传统投资定位人为因素干扰，且有效降低评估时间成本。2.科技在房地产领域应用广泛。

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如果说在开发领域可以提高效率降低成本的话，那么在存量领域还能发展新的商业模式。有专业人士指出在商业地产领域，未来可以通过人工智能做分析，帮助客户判断标的估值是否合理，并通过科技手段提高楼宇价值。更多的应用，还有赖于运营商们积极的探索。3.地产科技已进入改革时代。未来五年科技将会对房企的收入产生重要影响，逐年上升。未来住宅地产、商业地产、产业地产，都将与智能化结合在一起。而随着5G的到来，新技术将带给人们更好的服务。如今，房地产大开发时代将逐步过渡到不动产时代，不动产时代服务为王，最好的服务应该是科技赋能的智慧服务。
        四、公募REITS发行的背后暗藏商机
        4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》，我国公募REITS试点正式启航。仔细阅读文件后发现这其中可能隐藏着房地产投资商机。首先，根据公募REITS对收益率的要求，目前物流地产和产业园区是最有条件发行公募REITS的；其次对新事物，我国向来是先试点后推广，拓展到写字楼、购物中心等，只是时间问题。1.物流地产和产业园区潜力大，最有希望发行REITS原因有2点：其一产业园区在发行RETIS的优势：数据显示，目前百强房企里面已经有一半以上涉足了产业地产。其二仓储物流投资回报率高，发行REITS的潜力大：一是线上购物的增长推动物流需求持续稳步增长；二是我国高标仓和相关物流用地供应不足，租金增长较快，未来发展的空间十分巨大。2.商办是实体经济的载体，被纳入REITS的可能性很大：公募REITS在我国毕竟属于新生事物，目前很多操作细节仍需完善，小步快走才最具中国的改革智慧，相信在特定领域试点的基础上，其他领域尤其是包括长租公寓、购物中心等商业不动产也一定会在不久的将来被逐步纳入其中。公募REITS 是为了拉动经济，而商办是实体经济的载体。
        五、结语
        总的来说，公募REITs试点，是我国金融制度改革史上一件具有里程碑意义的事件，由此将开辟中国基建融资方式的新纪元，也将深刻改变整个房地产行业，背后的逻辑，其实是整个国家宏观经济发展到这个阶段必然的转型要求。这次疫情又意识到只有持有优质资产的房企才有可能安全度过危机，提高自身抗风险能力。而房地产科技投资则是大势所趋，这将会使未来的房地产行业进入智能科技时代。
参考文献
[1]何展流;;房地产投资信托基金的研究进展及启示[J];市场经济与价格;2015年02期
[2]包朝鲁门;马丽佳;;中国房地产投资信托(REITs)发展研究[J];财经界(学术版);2014年13期
[3]范国刚.房地产企业如何加强固定资产实物管理[J].企业改革与管理. 2017，（16）：21-22.
[4]黄紫薇;;我国REITs发展环境浅析[J];时代金融;2019年21期
[5]李晶.中小房地产开发企业资产管理战略研究[J].企业改革与管理. 2016，（16）：18-19.
作者简介：
龙映如（1998-），女，汉，四川省内江市，本科，研究方向：房地产开发与管理
李钉苇（1998-），男，汉，四川省凉山州，本科，研究方向：房地产开发与管理
姜子越（1999-），女，汉，山西省长治市，本科，研究方向：房地产开发与管理