田友峰
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摘要：现如今，我国所推行的土地储备机制不仅是城市土地管理工作的机制革新，同时还是各地政府落实保障土地供应、土地一级垄断以及调控土地市场的关键措施。然而我国部分学者并未分清土地储备和土地一级开发之间存在的差异，对二者之间的了解与认识都存在较强的片面性。事实上，二者之间存有一定的关联，但是在本质层面还存有许多不同。基于此，本文主要针对土地储备与土地一级开发比较进行探讨与分析，希望可以为相关工作活动的开展提供帮助。
关键词：土地储备；土地一级开发；比较；分析
引言
在城市化建设新时期，区域之间土地资源利用矛盾突出，有效处理二者的矛盾，能实现土地资源的合理配置，加快城市化发展进程。城市规划与土地资源利用矛盾并不是不能有效控制的，要制定针对性的协调措施，高效化利用区域土地资源，加速现代化城市发展建设。
1 土地储备与土地一级开发之间的关联与差异
土地资源不同地区性特点，再随着国家对于国有土地颁发的土地多层次的不同分层委托管理的产 权政策与按照等级制度进行土地管理的制度，这就对土地一级市场出现了地方垄断的情况，导致立法上的国家对土地一级市场的垄断实际上成为了地区政府对土地一级市场的垄断，地方政府作为土地一级市场当中的唯一土地卖方，也承担着土地的制度管管理，这也就导致地方政府不仅成为了土地的卖家，同时也对土地有着绝对的管理，形成了较差的市场情况。与此同时，政府颁发政策，禁止集体土地进入土地一级市场，土地只能被征收，将其作为国有土地，改变土地的性质之后，将土地作为满足城镇的公共建筑的需要。在这种大的背景环境下，政府开始逐渐出现了经营城市的情况，在这种情况的持续影响下，土地储备制度逐渐的开始出现偏离作为一开始为社会的公共利益进行盈利这一根本目的，反而土地储存成为了一项垄断政策，制度成为了协助地方政府对地区的土地一级市场进行垄断与绝对控制的政策，地区出现利用制度对地区进行土地的财政营收管理的手段。在这种大的背景之下，土地储备制度也就成为了统一供应地区土地的仓库。从全国各个地方的土地储备制度的实际应用来看，用来政府用来收回的土地基本均为容易买卖的经营性土地，而绝大多数利润较小的公益性用地出现了搁置现象。这也就导致农村的集体土地征收制度所存在的部分漏洞直接成为了低价收地的情况，在部分的土地财政的作用下，地方政府大面积的出现低价收地和政府的大规模土地堆积垄断，土地储备实际上也就成为地方政府获得利润的手段。
2 土地储备与土地一级开发难点
2.1土地利用规划与城市规划的编制及操作环节缺乏协调性
近年来我国各区域城市发展规划编制与过去相比，具有更丰富的规划实践经验，针对土地利用规划也提出了相应的措施。在土地利用规划与城市规划编制中仍旧存有较多矛盾，二者在发展中缺乏良好的协调，将会导致城乡难以稳定发展。当前只有将城市整体规划编制全面落实，才能有效处理各项问题。例如，目前多数项目建设可行性研究中，相关人员要做好项目建设意见书以及预审报告审核，在具体操作中，由于二者在选址上可能存有不同意见，将导致二者有时难以同步发展，应加强沟通协调，充分发挥二者互相补充、互相促进的作用。
2.2集约化管理意识较低
新形势下，土地资源在利用和分配方面仍然存在缺乏集约化管理问题。其根本原因在于部分地区的群众没有充分认识到土地资源管理工作的重要性，导致其管理意识十分薄弱。具体体现在农村地区为了能够获得更大的住宅面积，没有严格按照国家相关规范和标准展开建筑工程施工，导致住房面积超出国家限定标准。而部分城市地区为了获取最大化经济效益，过度开发和利用土地资源，严重影响了土地资源管理工作的顺利展开。除此之外，近年来我国城市地区建设规模逐渐扩大，但是由于缺乏合理规划，导致各项工程在建设方面存在盲目性，使得大量农耕资源被侵占。
3 土地储备与土地一级开发策略
3.1加大政府对土地市场的宏观调控力度
土地资源的利用需要护理，符合宏观调控范围需求，不同的政策方式对土地交易进行控制，让土地的市场能够保持有序的局面，土地资源的划分要求合理，一级市场应该进行垄断政策，将自己的土地资产进行划分。二、三级土地市场可以适当地将政策放宽，鼓励推动市场发展，让土地市场保持高度的灵活性。使用不同的发展计划，通过地税和规划等方式让土地的所有权在宏观控制范围内，让土地利用更加高效。政府需要根据不同的情况来制定不同的策略，房价上升，政府需要推出政策来避免房价过度的上涨，房价下跌需要对土地使用进行控制，避免过度下跌。政府要对土地市场情况进行观察，寻找存在的问题，对土地市场发展进行控制，让土地市场保持稳定和谐。
3.2加强我国土地资源执法力度
健全的法律体系不仅能够规范土资源的利用和开发，还能够为社会稳定发展提供保障。因此，想要有效提高我国土地资源的效率和水平，管理部门需要在管理工作中做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。首先向需要结合现行法律体系进行分析，针对其中存在的漏洞之处和不足之处进行分析，进一步完善和优化土地资源管理条例。其次，对滥用土地资源以及违法违章等现象，管理人员需要合理对其进行制裁和处罚。充分发挥法律条例的强制性和威严性特点。最后，管理部门需要加强员工培训工作，并组织相关管理人员参与其中，使管理人员能够充分掌握土地资源的法律法规，从而提高法律意识。避免在土地资源管理过程中出现暴力执法、以权谋私等现象，进一步维护法律体系威严、庄重的形象。
3.3优化土地规划方案，明确规划分工与内容
在土地资源利用规划中要注重制定较为完善的土地资源利用规划方案，各个部门在各项工作开展中要注重强化沟通协作。通过统一化指导完成土地利用规划，集中解决资源利用的问题。因此，当前要注重完善土地利用规划方案以及城市规划方案，相关部门全面协作配合。明晰土地利用规划纲领，对城市人口总量、用地规模、用地标准题的重视。在构建质量监督体系时，应当为质量监督体系的完整性、完善性和系统性提供有力保障，且必须严格贯彻落实责任追究制度。有关管理部门必须按照市政设施的实际情况来制定并明确专业技术标准。在对市政设施进行养护管理时，需将这些技术标准作为重点参考依据，从而指导工作人员高质量地工作。
3.4技术研发与质量管理
由于在土地资源管理过程中，有关土地资源的测量数据需极其准确，所以这也就要求工作人员需具备极高的技术水平和管理能力。所以，为了有效的提高土地资源管理工作水平，我国需加强对管理人才的培养，依据当前土地资源管理工作对人才水平的要求，帮助管理人员理解和掌握新型管理技术，并通过让其进行不断的实际操作，从而使其能够具备熟练操作新技术的能力。并且，我国还需加强对土地资源管理专业人才的引入和培养，创设土地资源管理科目。
结束语
总而言之，土地储备与土地一级开发之间虽然存在着许多关联，但是也存在着一定的差异，因此，必须对土地储备与土地一级开发比较进行深入的分析与研究，明确二者之间存在的差异，才可以为土地储备以及土地一级开发工作的顺利开展奠定良好的基础。
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