贾来林 唐生波
泰州市文旅置业有限公司 225300
摘要: 本人结合自己多年的房地产开发建设管理工作经验，就成本控制和管理在房地产开发建设中的作用做了一些阐述和介绍。
关键词: 房地产；成本控制；管理；作用
1 前言
“安全控制、质量控制、进度控制、投资控制”是工程建设四大控制重点和要点，尤其在竞争日渐激烈的商品房开发和销售领域，成本控制和精细化管理对项目的销售定价和利润具有直接的影响。
2 成本控制与管理在拍地阶段的作用
每一块土地上市均需要经过招拍挂程序，招拍挂是一轮非常残酷的竞争，有的地块甚至几百轮方能摘得，堪称“你死我活”。参与招拍挂的各企业或个人在事前会充分调研地块周边市场环境，做出详细经济测算，以便在拍地时决策。调研成果涉及到周边的房价情况、商业配套情况、生活配套情况、交通出行情况以及本地建材价格情况、劳务用工成本情况、造价定额水平等等。
经济测算成果里的成本测算直接关联到项目的利润多少，关联到拍地价格水平。经济测算里的成本严格来说是目标成本，即一旦拍地后拟控制的成本目标。目标成本不是拍脑袋决定的空穴来风的数据，一般而言是通过整理和分析前期数据，结合新项目的品质等特征而总结得到科学数据，前期数据既可结合本企业的历史数据进行分析，亦可横向借鉴同类企业的总结性数据进行分析和提炼。
既定目标成本是否科学可行，直接决定后期开发的利润。目标成本过高一般有两种结果，第一种结果就是后期开发建设过程中各链条上的管理者压力偏小甚至没有压力，导致管理懈怠甚至不作为；第二种结果就是项目利润受损。而目标成本过低的两种结果则是，第一种结果后续开发建设过程中各链条各环节会想方设法降低品质，有的项目负责人甚至暗示设计和施工人员违规偷工减料，会带来一系列不良后果，尤其像我们国企类的项目引发的不良舆情和带来的负面社会影响，其后果更加可怕。
3 成本控制与管理在设计阶段的作用
方案设计成果和施工图设计成果的质量高低对项目成本的影响程度非常之大，一般而言可高达70%。说得通俗一点，施工图的质量好坏就类似于先天性基因的好坏，后期只能对一些可塑性的地方进行弥补，根本改不了大的框架，就类似于亚洲人平均身高很难超过欧洲人一般。
房地产开发公司与设计单位签署设计合同时，建议采用合理的限额指标来约束设计人员的行为，避免无效设计和超标设计。
设计人员能力水平不够或责任心不强往往会设计出超标成果。我曾经看到过一个私营饭店老板委托设计的带地下室的3层酒楼施工图，其地下室墙体的竖向配筋φ20@150，远大于常规高层地下室的承重剪力墙竖向配筋，严重超标设计。又譬如有的设计人员将基础混凝土垫层厚度设计200mm厚，属于典型的超标设计，基础垫层主要作用是为基础钢筋模板混凝土施工创造隔离层和创造工作面为主，常规设计厚度100～150mm即可。如果建设单位没有人把关和管理的话，类似的超标设计现象还是很多的。
无效设计在现实中也是普遍存在的现象。譬如如果需要在混凝土硬基上做防水层，有的设计人员会在混凝土硬基上设计一道水泥砂浆找平层，有的设计人员就是直接混凝土硬基原浆找平压光。原浆找平压光既能节约工序时间，又能节约造价，同时还能提高施工质量，可谓“一石三鸟”，而增加找平层既浪费了时间，又增加了成本，其施工质量也没有混凝土硬基原浆找平压光好。
限额设计主要是合理控制钢筋和混凝土的含量指标，包括机动车车位所分摊的地下室面积指标。
举例，钢筋混凝土梁的箍筋在梁身的不同部位其作用和要求也不一样，其规格型号和间距也应有所区别，有些部位只需要构造箍筋而已，精细化计算的设计图纸会有箍筋间距@170@130等等非整数，但纵观目前大部分设计图纸，基本都是机械套用设计软件，其箍筋间距一般都是@100@150@200等整数。再比如地库顶板覆土后其上面一般是绿化和道路，各区域的使用荷载有所差别，尤其是消防道路荷载远高于一般道路和绿化荷载（较高堆坡除外），设计人员应区别对待，精细化计算不同区域结构荷载，不能一概而论笼统对待。绿化堆坡较高区域甚至可以考虑轻质材料衬填后覆土绿化，以降低结构荷载。
在满足规划和使用要求的前提下如何优化和节约地下空间，对项目开发成本的影响也是很大的。
4 成本控制与管理在招投标阶段的作用
招投标是造价管控的重要环节。做好建筑招投标阶段的造价管理是一项复杂的系统工程，只有在招投标活动的拟标、开标、定标的各个阶段采用科学的计价控制方法和切合实际的计价依据，合理确定工程量清单和招标控制价，才能获得较好的招标成果。
招标文件的编制最好由具备技术和造价双重资质的复合型的专业人员撰写，招标文件涉及到的所有计价和索赔类的条款务必字字斟酌，工程量清单须全面准确，清单的子目特征务必描述全面具体，相关技术和验收标准等要求均需在特征描述时表述全面清楚，避免日后施工单位的索赔，如果工程量清单缺失或技术要求标注不够明确，投标人可能会采取不平衡报价。
5 成本控制与管理在施工阶段的作用?
施工阶段是项目参与各方成本控制的重点，若在施工阶成本失控，将对项目利润造成大的损失。
目前一般项目都是低价中标，为了获得最大的利益，施工单位会在施工过程中想方设法多变更、多签证、多索赔。作为房产开发公司的建设单位现场管理人员要熟悉合同，坚守原则，严格按照规划和设计施工。
施工单位在实际施工过程中往往会在一些措施工作中偷工减料，如井点降水、基坑围护、混凝土养护等等。在不影响安全前提下对于一些诸如基坑围护的护坡混凝土厚度往往不足，这时可会同监理和驻场审计共同做好影像资料留证，结算时扣除。对于工地硬化全覆盖等文明施工措施不到位的现象也可以同样处理。有些施工单位平时施工管理不到位，混凝土养护达不到要求，可以对标定额含量里的工作内容寻找未做的工作，如养护所需的草袋或薄膜覆盖工序没有做的话，结算时均可以予以扣除，当然还得需要监理和驻场审计共同留存好相关影像资料等证据。
6 成本控制与管理在竣工结算阶段的作用
工程竣工结算阶段的成本把控是最后一道关口，结算程序是否合理和结算人员是否尽心尽职至关重要。
结算程序建议先让工程部相关专业人员对结算书的所有项目进行一一过目，将未发生或发生不全面的子目逐一梳理统计说明后汇总至造价审计人员调整相关费用。
（1）核对施工方提交的结算资料是否齐全，查看是否与实际一致。
（2）核对合同条款，检查竣工工程内容是否符合合同要求，检查工程是否验收合格，只有按照合同要求完成全部工程并经验收合格后方可竣工结算。
（3）检查隐蔽验收记录的签字手续是否符合要求。
（4）检查设计变更和各类签证的手续是否符合要求。
竣工结算建议初审后进行二次复审，避免初审审计人员由于能力或廉政等各类因素导致审计质量不达标。
7 结语
总之，成本控制与管理是一个动态的、复杂的系统工程，只有做好项目各个阶段成本控制与管理，才能使房地产的总成本得到有效控制。