山东菏泽市东明县自然资源和规划局 李素云 274500

摘要：不动产登记抵押登记在日常经济活动中占据重要的地位，不动产抵押登记，具有“定纷止争”的物权作用，但由于涉及金额较大，很多登记人员在业务办理时存在一些认识误区。基于此，本文针对相关问题进行分析以供参考。
关键词：不动产；登记；错误
        1.不动产登记常见错误分析
        1.1申请人骗取登记导致的不动产登记错误。由于不动产的巨大价值，不少人会设法投机取巧通过伪造文书、骗取证明、买通见证人等欺骗手段，骗取不动产登记.这在继承、夫妻共有及买卖领域的不动产转移登记中发生尤多。原本，这类错误还可以通过强制公证程序来避免。但2016年原国土资源部出台的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条，明确规定公证或生效的法律文书不是必备件。2016年7月5日，司法部发布的《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》，亦废止了常年来因继承、受遗赠申请不动产登记前须办理公证的强制程序。
       更何况，在以欺骗手段办理不动产登记后，相关不动产很可能被善意第三人合法取得，根据民法相关规定，届时权利人将无法取回不动产。气愤之余，他们往往会起诉，自然资源部门极易败诉。此后，除政府系统的败诉考核、追责外，更严重的后果在于不动产登记机构（或自然资源部门）还可能面临高额的赔偿责任。因为《物权法》第二十一条规定了两种情形的赔偿责任：一是当事人提供虚假材料（身份证件、印鉴、公证书、买卖合同等）申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；二是因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任（虽可向造成登记错误的人追偿，但程序繁琐、耗时较长、成本巨大）。但由于证明申请人骗取登记的成本、难度较大（除非被侵权人掌握相关证据，或身份、亲属等简单事项造假），而登记错误往往在行政诉讼中查实，举证责任归行政机关，若无法证明即被视为无依据而撤销，进而触发赔偿责任。尤其在当前不动产登记“最多跑一次”改革中，这种风险更大。
       案例：假冒姓名骗取继承登记。公证书载明张鸿基曾名张启泽、张隆基，其父为张尚帛，又名张振祥，母亲是李美德。2015年,房屋登记机构根据该公证书将“张启泽、李美德（女）”的房屋变更为“张鸿基、李美德”。2018年，此房卖给善意第三人曾某。张某玲以公证为虚构、隐瞒事实，经调查发现张鸿基其实是张启泽与李美德的儿子。还通过民事诉讼、信访及向公证机关复查等方式，积极寻求救济。2014年撤销该公证书，理由是2015年张某玲（张启泽与前妻所生的女儿）起诉转移登记行为。最终，该公证书被撤销，不动产登记行为也随之撤销。
       1.2运动式登记造成的错误。由于土地改革、人民公社化运动、上山下乡、私房改造、参军进厂招干、考大学经商、城市化等诸多历史原因，或是生计所迫、投靠亲友、年老患病、犯事被拘等个人原因，农村的不动产（土地、房屋等）权利人（多是兄弟姐妹，有些人户口也已转移）四散到全国各地工作甚至定居，以至在确权登记时极难查清。二十世纪八、九十年代中国房屋、土地首次大规模登记期间，各地为解决大量房地产权源依据不足无法登记的问题，在实践中探索出具结登记的做法。涉及不动产的行政诉讼时效为20年而且近年来法律法规对不动产登记的实质与形式审查要求不断严格。进入行政诉讼后，举证责任倒置，证明房地产属于申请人所有的义务在行政机关，这时仅凭一份具结证明显然不具说服力。如若证明人作古，更成了一桩无头案。复议、司法机关在审案中如果径直套用，大量具结登记将因共有人未查清、权源不足、事实不清被撤销。
        2.不动产登记错误的赔偿制度构建及完善
        2.1明确错误责任的主体。