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摘要：随着国民经济的不断增长，城市化、工业化进程加剧，我国房地产开发项目迈向了一个新的高峰。房地产开发方面的利弊到底孰轻孰重需要我们做一个深刻的探讨，土地政策会对相关房地产产品的结构体系造成影响，房地产用地直接受当地市场影响，为了避免较大的市场性突发波动对经济造成不利影响，政府应根据各个地区的实际情况制定合理有效的措施
关键词：土地管理；房地产开发；内在联系
引言
在我国科技的发展，各领域的技术水平逐渐提高的今天，对于房地产企业来讲，运用有限的土地资源开发房地产项目，必须处理好土地与房地产经济的关系，秉承城市化建设理念，改善土地利用总体规划方案，缓解房地产经济和土地资源开发利用的矛盾，发挥土地利用总体规划环境影响评价工作的作用，全面优化房地产经济模式。
1 房地产企业必须遵守土地管理制度
在我国，不论从事何种经济活动，都必须严格遵守相关法律法规规定，不得从事任何超出法律规定的经济活动，并且必须在法律规定的权限范围内从事经济活动。这一点对于房地产开发也不例外，房地产开发必须严格遵守土地管理的制度，如果能够遵守我国相关的土地管理制度规定，那么就可以以合法的方式和手段获得土地的使用经营权。近年来，国家对房地产开发越来越重视，制定了一系列的法律法规，例如采购法、招标法等，都是针对房地产开发不同环节的制度规定，因此，房地产开发不论处于何种环节，都必须遵守国家相关的法律制度。随着国家法律制度的变迁，企业取得土地的方式也随之改变，由以往的地方政府与房地产企业协议出让土地转变为招标拍卖土地，这一规定不仅严格限制了地方政府出让土地的权利，也有利于人民利益的实现。
2 隐藏
房地产企业以追求利润最大化为根本目标，在这一过程中不可避免会有部分企业为了达到目的或提高市场竞争力，而采取一些不正当的手段。例如，近年来国家为了抑制房价过快上涨，相继出台了多部调控政策，这些政策实施后在一定程度上抑制了房地产企业的利益。这就导致很多房地产企业，采用寻找现行土地管理制度漏洞的形式，实现自己的某些利益。例如，房地产企业利用地方政府招商引资提供的优惠政策，成立了多家空壳公司，承诺进行一系列的投资活动，并以修建厂房的名义顺利获得了土地使用权。但是在获得土地使用权后，仅仅是象征性的建立了几所厂房，并没有投入运营，反而在土地上盖起了楼房。通过这种隐蔽的运作方式，获得土地，进行房地产开发。
3 房地产开发过程中存在的土地管理方面的漏洞
在实际房地产开发过程中，虽然许多房地产业严格遵循了国家出台的土地管理方面的法律制度，但是私底下还是有许多房地产业试图利用土地管理制度方面的漏洞谋取企业的经济利益，增加企业的利润。在 20 世纪时期，国家还未进行改革开放，经济水平有待提高，中国土地广阔，大部分土地没有被开放，并且人们还未完全有财产私有权的意识。国家为了促进经济水平的提高，出台了一系列吸引投资的政策，其中在土地转让方面，当地政府只需要与企业私下进行协商签订协议，且所签订的协议也不需要向社会公众公开展示。具体体现为：第一、房地产业在进行房地产开发活动过程中所需要的土地，只需要向当地政府申请土地，便可以获得大量土地的使用权；第二、房地产业在申请对土地使用的过程中，需要建立形式多样的实体单位，且向政府承诺向申请的土地中进行投资；第三、房地产业向当地政府申请获得的大量土地，只是设置了工厂展览，并没有以实际的建设需要对申请来的土地进行运营建设；第四、房地产业在申请土地使用权时向当地政府承诺的将对申请的土地进行投资开发并没有允诺，没有对申请的土地进行大范围的开发且没有采取有效的发展措施，造成了大量土地囤积。这一系列表现表面上虽然严格遵循了国家关于土地管理方面的法律制度，但实际上是在钻土地管理制度方面的漏洞，并且掩藏了这些不遵循法律制度的行为。
4 土地管理应对房地产调控的策略
通过各种有效途径和形式，全面加强地区土地管理的和谐建设，为房地产企业顺利度过调控期营造一个良好的外部环境。由于土地管理部门自身的资源条件有限，可以适当考虑由房地产公司投入专项资金来保障土地管理公司有效地开展管理工作。房地产宏观调控处于一个特殊时期，对土地管理造成了一定程度的影响，在房地产宏观调控期内，应当尽快建立系统建设，通过科学有效的系统收集客户的信息，根据收集的客户信息分析客户的实际需要，确定自身服务的类型，提高客户的满意程度，降低服务成本。在房地产宏观调控期内，房地产企业员工应当团结一致，营造和谐团队，统一房地产企业内部人员思想，加强内部团队建设，营造良好的工作氛围，提高职业团队的团结度。
5 房价与地价间具有相互作用的复杂关系
首先，从地价形成的角度分析，住房市场对土地产品的需求及其价格的高低影响了土地收益，进而决定了土地价格，由此可得是房价决定地价；其次，基于生产费用价值论，土地成本是决定房地产开发成本的关键，即地价决定房价。因此，地价与房价是互相作用的，在不同的时间段分别起到推动作用，必须根据不同时期的土地供应政策条件以及房地产开发状态来判断两者之间的相互关系。在实证方面，主要利用 Granger 因果关系模型验证房价与地价在长期和短期时间范围内彼此间的因果关系。
6 房地产进行宏观调控影响土地管理
由于土地管理制度与房地产开发有着紧密的内在联系，因此，房地产业在进行房地产开发过程中的宏观调控也影响了土地管理。具体表现为以下三个方面：第一、长期性。假如房地产业在某一个区域的销售水平较低，从一定程度上影响了该区域土地管理的监管力度和控制面积，进而影响了相关的土地管理部门的发展，而从长期来看，当地政府向房地产业调控输出土地供应能力来控制房价，而房地产业在调控过程中应对策略是通过加快开发、缩短开发周期，以此来实现资金的回笼，土地管理系统的模式也随之增加。第二、全局性。随着对房地产业进行宏观调控，其土地管理模式的问题绝不只是影响在某一个区域，而是随着调控的深入进而影响至其他各个区域，对其他各个区域的土地管理系统也会造成严重的影响。第三、严峻性。在房地产业发展的过程中，土地管理问题一直存在，随着对房地产业的调控，必然也会影响着土地管理的进行和开展，因此，土地管理部门与房地产业所面临的问题和挑战同样严峻。
7 入伙
在从事房地产项目的开发过程中，为了避免一些不必要的麻烦的出现，企业要和相关部门及地方人员相协商，做好沟通工作，另外给予其一定的利润，达成双赢局面，还有部分是采取入伙的方式，入伙有很多种。其中经常用到的有以下几种：通过进入企业内，从而达成部分利益共享，但是入伙人不参与决策；使其名利双收，建立又好关系；还可以同当地厂商合作，使其从中得到利益，从而使施工正常进行。
结语
综上所述，构建土地与房地产经济思路，必须处理好土地管理和房地产开发经济的关系，着重完善土地利用规划方案，全面优化土地资源利用途径，实现土地空间资源的合理布局，确保土地利用总体规划方案的可持续性，健全土地利用总体规划环境影响评价机制，细化评价内容，做好土地环境保护工作，从而全面提高土地开发效益与房地产经济效益。
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