湖南省地质测绘院 湖南衡阳 421000
摘要：不动产权籍调查是不动产登记的重要流程之一，同时不动产权籍调查时技术的可靠性及合理性对不动产权籍调查工作质量的优劣有决定性作用。因此对不动产权籍调查以及地籍调查内容进行深入了解，掌握二者关系具有十分重要的意义。
关键词：不动产；权籍调查；地籍调查；关系
现如今随着经济全球化步伐地加快，人们对自身权益的重视度也在不断提高，对土地登记来说，不动产权籍调查以及地籍调查均是其重要组成部分，与城中村的改造、违建处理以及房地产开放等相关问题关系密切，同时与每一个公民的利益都存在巨大的关联。所以需要结合实际情况，对两者之间的关系展开分析，采取有效的措施，通过正确的方式处理两者间的关系。
1 不动产权籍调查内容
1.1 不动产权籍概述
通常情况下，不动产指的是根据其物理性质无法移动或者移动造成损害的具有经济价值的一种有形财产，并且土地附着物以及物质的实体价值及相关权益也是不动产的主要组成部分。在相关人员整理、分类和加工不动产测绘的过程中，不动产登记环节会产生相应的图纸资料与其他资料，不动产权籍便是这些资料的统称。不动产电子权籍是目前不动产权籍的最常用形式，应将测绘时产生的资料作为数字化的处理结果[1]。通过对不动产权籍的合理应用对于提高不动产管理效能具有积极意义。
1.2 不动产权籍调查方法
对不动产权籍调查来说，地籍调查以及地海调查具有重要意义，是其基础组成部分，通过对不动产权籍调查资料的研究表明，其工作地图的最主要部分为土地所有权地籍图和影像图，使用多种合理的方法展开权属调查及测量工作。现如今随着技术的进步，不动产权籍的调查方法十分丰富，当下使用频率最高的方法为不动产单元的设定及编码、不动产测量及不动产权属调查等。其中不动产权属调查方法需要开展实地深入调查，有效核实外业，在开展工作的过程中，能够对不动产单元关键信息内容加以了解，确保单元权属的明确。同权属调查不同，不动产测量主要从基础条件、工作要求、技术水平以及经济等多方面展开，基于对不动产权益安全的确定，结合不动产类别、位置等信息，通过科学合理的方法展开测量，确保获得的相关信息的准确性[2]。例如，对一些城镇、村庄等建设用地进行测量，通常使用解析法，通过对界址点坐标测量合理计算房屋面积，详细测量边长，计算房屋的具体面积。如果建设用地较为分散、独立，则需要通过解析法测量界址坐标，进而计算土地面积，测量界址点坐标的主要方法为图解法，进而明确房屋面积；如果为耕地用地，使用任何一种方法均可以得到土地面积，土地上如果有附着物，可以对其边长进行测量，通过几何计算法明确房屋面积。
2 地籍调查内容概述
地籍调查是土地登记工作的重要组成部分，对相关资料进行有效地登记后可以保证资料的法律效应。地籍调查需要全面调查土地权属，合理测量地籍，进而深入了解土地权属相关信息，在这一过程形成的数据资料对于后续工作的开展具有极大的参考借鉴价值。地籍调查工作的内容主要为土地权属调查和地籍测量。前者的目的在于了解每一块宗地的权属情况，力图坐落、范围以及同周围宗地之间的关系等相关信息内容；后者主要是对宗地界址点坐标进行收集，对界址边长进行测量，对宗地面积进行计算，工作的重心在于信息采集方面。
3 不动产权籍调查和地籍调查之间的关系
3.1 不动产权籍调查和地籍调查之间的联系
不管是在土地权属的调查方法上，还是在介质测量方法方面，不动产权籍调查和地籍调查均需要严格遵守地籍调查权属调查要求以及界址测量相关要求，在测量技术要求方面两者大致相同。除此之外，在软件功能主题方面，两者均严格遵守地籍调查功能。对两者来说，宗地均为二者调查的重心，对于调查工作的开展具有重要意义，同时不仅是地籍调查的基本组成部分之一，也是不动产权籍调查的应用最为广泛的一项基本技术，除了需要全面调查宗地外，其他调查内容同样重要，例如房屋、树木等。
同时，对地籍调查宗地编码来说，不动产单元的编码是一种更新和完善[3]。
3.2 不动产权籍调查和地籍调查的差异性
3.2.1 权属调查
结合现状分析，不动产权籍调查时，需要合理选择调查工作方法，满足《房产测量规范》相关要求，通常情况下，不动产单元使用的层次码结构为7层28位，地籍调查使用码为19位宗地代码、9位附着物代码，后者是前者的重要组成部分。地籍调查表格也是不动产权籍调查表格的重要组成部分，因此两者之间存在明显差异。
3.2.2 坐标系统
地籍调查坐标系统多选择1980西安坐标系以及1954北京坐标系等，有一点需要加以注意，例如，调查坐标如果为北京1954坐标，便要和1980西安坐标系进行共同检测。但是对不动产权籍调查坐标系统来说，过渡时期相同县级行政区域具有一定的准则和要求，应使用地籍图坐标系统及投影方法，同时还需要选择适宜的时间，同2000国家大地坐标系建立一定的转换关系[4]。
3.3.3 软件功能
二者的软件功能也表现出一定的不同。对软件功能展开深入研究，其内容不但具有政、和权属、宗地几何面积等，基于对不动产权籍调查面积的计算外，同时还需要合理测量房屋的具体面积，并且测量的方法也具有十分明确的规定。
3.3.4 图件方面
不动产权籍调查和地籍调查在图件成果方面存在较大的出入。主要体现：地籍调查图件的基础上又增加了不动产单元图，而不动产单元图中还具有宗地图以及房产分布图，对不动产单元中的宗地图进行深入分析，需要通过明显的标记体现建筑筑物区分所有权专有部分所再的房屋轮廓线。
4 地籍调查可行性建议
地籍调查编码规则需要结合宗地代码的相关性，建立起新旧代码对照关系，为后续收集到数据库中的数据转换提供便利；并且在对档案和图形进行调查的过程中需要将地籍调查作为主要基础，认真梳理档案和数据库间的关系，为不动产登记奠定基础。还需要相关工作人员深入研究城乡一体化地籍调查技术，不断提高技术水平，确保调查工作的稳定有序展开。
不动产权籍调查满足土地、房屋等不动产调查工作的相关需要，该项工作是地籍调查工作的一种有效延伸，在开展工作的过程中，需要将宗地当作重要基础，对房屋、土地等进行有效的调查和测量，以防发生权利重叠等不良情况，不仅需要满足不动产的登记要求，还需要严格遵守调查成果，确保调查工作的顺利有序开展。
5 结语
综上所述，不动产权籍调查和地籍调查工作的开展均具有十分重要的作用，有助于保障产权归属人利益，因此相关工作人员需要对两者内容进行深入地研究，全面把握其内容要点，同时处理好二者的关系具有重要意义，各区域需要根据实际情况进行调查工作，及时发现工作中存在的问题，采取针对性措施，不但优化调查机制，科学合理地规范工作流程及相关程序，进一步提高调查结果的准确性及调查工作的质量。
参考文献：
[1]唐霞霄.浅析不动产权籍调查[J].百科论坛电子杂志，2019，（19）：279.
[2]秦镗.农村宅基地地籍调查的关键内容与技术[J].农村•农业•农民B，2019，（12）：33.
[3]张晨宇.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J].中国房地产业，2019，（28）：53.
[4]夏佳毅，付超.Eps平台在不动产权籍调查内外业一体化中的应用[J].测绘与空间地理信息，2019，42（11）：233-235，238.