中国石化集团胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心住房和公积金服务部 山东省东营市 257000
摘要：随着全国社会经济水平的高速增长，房地产市场前景非常乐观，全国不动产交易量不断增加，社会关注的焦点也放到房地产经济发展之上。为了保证房地产经济的发展平稳，必须对市场加以合理调整，整理不动产的信息，提高房地产登记的效率，进而推动经济发展。
关键词：不动产登记；难点；应对措施
1导言
我国的不动产权登记制度的实施还是有很大的阻力。为了确保不动产统一登记工作的顺利开展，要及时解决出现的问题，努力实现统一登记目标，完善制度，保护相关权利人的合法权益，及时解决不动产登记中遇到的问题，确保不动产交易安全有序地进行。
2不动产登记的发展
现代意义上的不动产登记制度源于中世纪时期的日耳曼法，其在权利保护和交易安全的维护方面发挥了巨大作用，随即在世界范围内被确立。从世界各国对不动产统一登记的立法体制看，不动产登记有三种类型：第一种是契约登记制，其规定较为便利，在契约登记制下，当事人之间只要想法一致，达成合同，就可以发生不动产权属情况的变更。第二种是托伦斯登记制，这种登记制度的好处在于，它不强调不动产的初次登记，只是规定一旦登记，权属情况的变更当事人不得以之对抗第三人。第三种类型为权利登记制，其核心要求在于将登记作为了不动产权属发生变更的必要条件。之所以要对不动产登记制度进行历史脉络的梳理，是因为不动产登记制度采用的立法设计不同，会直接影响不动产登记制度的优化。例如，在第二种登记模式下，由于立法上并不强制要求对不动产进行初始登记，那么在不动产平台体系的设计上就不必过于精细和烦琐，只需要列明不动产的权属情况即可。由此可见，理解不动产登记的历史脉络有助于不动产登记难题的解决。
3不动产登记中的难点
3.1动产登记管理制度尚未健全
尽管我国很早就在法律层面上确立了不动产登记制度，但是在不动产登记工作的管理方面，立法长期缺位，这是导致当下不动产登记工作面临发展“短板”的一个重要原因。从登记的实践情况看，管理制度的不完善主要集中在以下几个层面：首先，权限划分不明确。在分部门管理模式下，各部门的管理在职责划分上存在许多边际和模糊地带，导致登记工作效率降低。其次，法律法规存在立法空白。长期立法缺位直接导致不动产登记工作没能纳入法治监管轨道，对不动产登记工作的可持续性发展造成了严重阻碍。最后，不动产登记机构自身缺乏系统管理规范的指导。不动产登记工作是一项很注重细节的工作，这就意味着，法律不可能就不动产登记工作面临的各种突发情况进行详细规定，不动产统一登记工作的完善还需要不动产登记机构自身制定切实可行的管理规范，从内部管理上提高不动产登记工作的质量。
3.2基层不动产信息系统内容不完整
不动产信息系统的数据非常庞大，是非常依赖于大数据技术进行整合分类。在数据没有整合的情况下，每个业务的办理都要经历繁复的过程，先要开展权籍调查，建立楼盘表、生成不动产单元号等相关工作，将调查数据录入不动产权籍调查成果系统。之后根据不同业务要求，办理不同类型的登记。在这种复杂的程序中，由于工作人员不足、业务水平不高或一些失误，就会导致不动产信息系统内容不完整。不动产登记机构也会时常有配备专业人员不足等情况，来对信息系统内容进行检查、监管，当信息缺失或调查不正确时，不仅会影响工作效率，更会为后续的不动产登记工作带来一系列困难。
3.3个别地方不动产统一登记平台不统一
不动产统一登记实施之前，不同的登记部门各自建有土地、房屋等管理信息系统，群众往往需要不同部门来回跑，也就是我们前文中提及的无法实现一站式登记服务。相关部门意识到这一问题，为了加快实施不动产统一登记工作，并保持其持续性，有些地方在原有房屋或土地登记管理信息平台上直接添加相应模块，用打印《不动产权证书》的业务模式，实现统一登记，表面上是为群众提供了方便。
然而这种方式也容易造成不动产统一登记平台不统一，为后期的数据整合、资料调度带来不良影响。
4不动产登记中的难点的应对措施
4.1制订不动产登记的相应法律法规
首先，统一的物权法对现有的不动产无权模式以及登记模式进行统一的规范。其次，在《不动产登记暂行条例》的基础上进一步完善各种法律法规。不动产条例已有许多，条例之间存在着重复或者彼此矛盾的情况。完善法律法规来实行不动产等级制度，统一规划将《不动产登记暂行条例》变为《不动产登记法》，构建不动产登记制度，完善与之相关的配套政策，让不动产法律有效深入公民生活。
4.2完善不动产登记平台体系
首先，对不动产登记的情况进行分析。这意味着不动产登记工作人员要根据不动产登记的现实情况对不动产登记平台体系开启优化工作，从而保证整个平台体系符合不动产登记工作的需要。其次，加强不动产登记权利人的保护意识。不动产平台体系优化的重点在于更好地保护不动产权利人的利益。鉴于此，不动产登记平台应为不动产权利人设置一定的保护机制，提升不动产登记工作的安全系数。最后，不动产登记平台管理人员要强化审核谨慎意识。不动产工作人员在审核当事人提供的不动产登记材料时，要从实质意义上对拟登记不动产相关资料进行审核，确保信息录入平台的准确性，同时加强不动产登记平台的监督管理工作，及时掌握不动产信息变化情况。
4.3大力提供技术支持
首先要选择有品质的系统开发商，如在不动产统一登记数据整合、开发、互联互通等方面有较成功经验的，搭建省、市、县级不动产登记信息平台，有效保障统一性，数据交汇通畅性，为后续不动产登记工作带来便利。使不动产机构能够与房管、税务、银行、民政、司法等部门互通共享信息，申请人无需重复提交数据，方便于民，精简网络申请材料和程序，实现“无纸化”绿色办公。同时还需出台相关指导意见，提高业务人员业务水平，规范业务人员的操作，使其更加严谨科学。还可以定期展开培训业务，为基层业务人员提供数据分析、数据整合、互联互通信息共享等新技术的指导，使其能够在新形势下，顺应时代的发展，掌握信息化技术，有效提高工作效率。
4.4提高不动产登记项目管理能力
出现登记项目混乱最根本的原因就是缺乏规范的管理制度，解决登记项目混乱最根本的方法就在于不动产登记机构要按照法律关于不动产登记的要求制定完善的管理制度，并严格落实。管理制度的内容应包括不动产登记的档案、信息安全、登记行为的规范等方面内容；不动产登记机构要充分利用科学技术的成果，及时建立健全互联互通的信息共享平台。在信息技术被广泛应用的今天，不动产登记机构要利用最新的信息技术加强不动产登记服务工作；引入奖惩和保险机制，通过奖惩机制的设立提高相关工作人员的工作积极性
5结束语
综上，鉴于不动产登记工作在实践中遇到的诸多难题，有关责任人员要清醒地认识到，不动产登记工作的完善并不是一蹴而就的，要充分认识不动产登记工作完善的艰巨性和复杂性，采用多种方法有条件、有顺序、有主次地解决不动产统一登记所面临的难题。此外，也要考虑单位具体情况的特殊性，结合单位的实际情况、工作所面临的主要问题选择合适的“破局之道”，而不是盲目尝试所有的方法。只有保持理性的分析思维，才能有效解决不动产统一登记面临的难题。
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